[心得] 投資日本買屋買房子經驗談
多一張圖文好讀版
http://mmm8100.pixnet.net/blog/post/383041856
誰能想像在台北工作了幾年的我,人生的第一間房子居然是買在日本,
當大家在酸某U牌的服飾店是日圓直接轉台幣在賣的同時,日本的房屋
卻像是台幣直接轉日圓的在買。
想日本買房的人只有兩個目的,一個是投資,一個是自住。以下我主要
是介紹投資的部份,先說說大家最關心的議題,這間的投報率多少?
圖上是一間在目白的物件,大家對目白字面很耳熟(= =),但是可能不知道地理位置,
它在池袋下方一點點,離目白車站約5分鐘路程。
購買價格780萬日圓(230萬台幣),租60000日圓(約17000多台幣)。
表面投報率約9%多,乍看十分嚇人!!
既然如此肥沃,怎麼大家還是裹足不前呢?
上面有一個重點,就是"表面"投報率,因為有一堆東西要加上去,
讓我來算算~
雖然這間售價是780萬日圓,但是實際取得費用卻高於此,
不過這在台灣也是一樣,主要就是仲介手續費,另外就是政府要收的費用:
所有權移轉登記費用、不動產取得稅、印花稅等..
總之大家可以多加售價的1成,像我這間實際取得價格為840日圓。
再來就是維持房屋所需要負擔的費用,在台灣一般只需要負擔管理費,
但是在日本,除了"管理費"外,還需要繳"修繕基金",修繕基金就是房屋
未來如果有老舊破損,就會從基金裡提撥經費來修補。
這間 管理費+修繕費用= 8000日圓/月
另外還有房屋的代管費用,在日本很少房東是自己出租的,大多委託
物業管理公司,有在台灣當包租公婆的人都知道,這行業最鳥毛的事就是
遇到奧房客,吸毒、大麻、欠房租、還鬧自殺的都有。物業管理公司
可以幫你處理這些問題,最主要的是,不可能有事就飛一趟日本吧!
租金錢都不夠付了!!
說一堆忘了說重點,每個月大約3500日圓,幫你找到房客還會加收一個月。
各位客官阿,你們看這樣一弄還剩多少報酬率阿!!
60000(月租) - 8000 (管理加修繕) - 3500(物管費) = 48500/月
48500*12月 / 840(房屋總價) = 6.9%
你看是不是縮水了,最後還要扣掉每年的固定資產稅約2萬日圓/每年,
還有所得稅5000日圓和申報費用32400日圓/每年
大約只剩下6%了。
此外房屋還是有可能空屋或是其他地方要修理等費用
想一想其實並不好賺,不過為什麼我還是義無反顧的前往呢??
以下是我淺見,僅供參考~
200多萬在台灣能買啥? 就算貸款到700萬,租金報酬也沒有超過5%,
最重要的是還有可能面臨下跌的風險(高基期),日本房市長期下跌,
是不是底部沒人說的準,我是認為房價開始上揚了,為什麼會這麼說?
我鄰居去年7月買的房子,今年有人加價5成跟他買回(他不賣),今年我5月多
開始看屋,到現在準備看第三間房。像上述這種物件已經沒有了,
稍微差一點的一出來就被掃掉,日本屋主也開始惜售,之前有談一間池袋的物件
因為太好了,我立刻出價,仲介去跟屋主談的結果就是他不想賣了,
物件從上網到拉下來只過了一天!!
總之來說,就是物件變少了 (其實網路上的物件還是高達數萬筆,只是在我設定
購屋條件中是沒有的,我的購屋條件應該還可以再開一篇)
複製貼上 賺不到P畢了 = =
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