[請益] 低戶數的大樓管理費

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作者 jizzCPBL (JC)

時間 2020-04-23 17:32:39

留言 162 ( 53推 0噓 109→ )

剛剛在Mobile01 看到一篇文章講到戶數少的大樓管理費運作未來會不會是個問題得到原po同意轉貼 — 最近在新竹市區和金雅重劃區陸續看了幾個建案發現大樓戶數都在50-70戶之間如果以管理費一坪60-70元之間計算一個月管理費能收到大概就16萬上下這樣的管理費養全天保全和清潔人員應該還夠但是大樓例行性機電保養和後續的管路公設修繕也是一筆大費用東扣西扣管理費餘額應該也不多吧長久下來不會有問題嗎？ — 老實講這也是講到我心中的疑問最近在新竹市看房主要也是看關埔和金雅兩個重劃區關埔已經日漸飽和加上高房價另外的問題是大樓太密集經過Costco都會覺得恐懼一個建案通常都是200、300戶所以開始注意到新的金雅重劃區這邊新推出的建案就像原po說的只有60戶左右的大樓雖然現在還沒發展起來但是確實讓人壓迫感不會那麼重但回頭想想60戶要養大樓人事和公設開銷頭幾年新房屋還可以 20年後設備該壞也壞保全和清潔人員的薪水應該也是會漲吧為了壓低成本最後管委找便宜的保全也是可想而知... 戶數多大家可以分擔管理費戶數少住戶單純但未來管理費應該是個很大的負擔這樣未來管理費是不是個無底洞？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.117.224 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1587634361.A.06A.html

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※ 編輯: jizzCPBL (42.73.117.224 臺灣), 04/23/2020 17:37:42

→ aesdu 夜間刷卡+雲端保全，白天保全。其他靠住戶自己 04/23 17:41 1F

→ aesdu 不想請老伯伯的話，大概是這樣～ 04/23 17:41 2F

※ 編輯: jizzCPBL (42.73.117.224 臺灣), 04/23/2020 17:43:23

→ aesdu 而且配合電梯刷卡鎖樓層～ 04/23 17:45 3F

推 ericeuro 一個月收16萬請全天保全。幾年後一定透支 04/23 17:49 4F

推 ericeuro 頭幾年可以打平，後面開始要修要換東西就透支了 04/23 17:51 5F

推 qoocod0923 很多三40戶的那一種不知道怎麼辦 04/23 17:54 6F

→ qoocod0923 不過像這種管理員留白天一個還有清潔的這樣還好吧這 04/23 17:54 7F

→ qoocod0923 樣大概80000 04/23 17:54 8F

推 amordelcor 不夠就叫住戶出呀一個住戶5萬這樣就300萬了 04/23 17:56 9F

推 ericeuro 3、40戶的社區不大，清潔可以請半天班 04/23 17:57 10F

推 deltaz 重點是總收入與支出能不能打平，管理費的收費標準在住戶 04/23 17:57 11F

→ deltaz 之間有沒有共識 04/23 17:57 12F

→ deltaz 戶數少就會比較貴 04/23 17:57 13F

推 deltaz 又要管理費便宜，又想要戶數少的清幽是不可能的 04/23 17:59 14F

是啊好奇可以取得平衡的戶數是幾戶？

→ deltaz 魚與熊掌不可兼得 04/23 18:00 15F

→ iele 太少户的也不好 04/23 18:07 16F

推 amordelcor 我的戶數一半管理費一倍差不多打平 04/23 18:11 17F

※ 編輯: jizzCPBL (42.73.117.224 臺灣), 04/23/2020 18:12:57

推 IsaacJJWang 管理費結餘能否存到換電梯費用，是個考驗 04/23 18:20 18F

推 benny3579 不是普遍認為一百到兩百之間最剛好 04/23 18:24 19F

→ std410301 100初戶預售時55 交屋開會直接調到85 04/23 18:31 20F

→ howdo 改爲半日保全或漲管理費羊毛出在羊身上 04/23 18:40 21F

推 f11299723 我的預售屋88戶平均33坪管理費70 20萬應該夠吧 04/23 18:40 22F

推 deltaz 住戶彼此間共識的程度會比幾戶或是總價還重要，所以避免 04/23 18:40 23F

→ deltaz 坪數規劃落差太大的案子，因為住戶彼此之間沒共識的機率 04/23 18:40 24F

→ deltaz 太高 04/23 18:40 25F

推 lovefisk 我住的社區118戶 70元/坪都不太夠了 04/23 18:43 26F

→ lovefisk 24hr保全 04/23 18:44 27F

推 f11299723 另一間則是184戶平均29坪管理費60元 04/23 18:44 28F

→ deltaz 以小坪數大樓來說，電梯頂多2台，沒有機械車位的前提下， 04/23 18:46 29F

→ deltaz 所以20年攤提下來，一年扣掉額外維修費用大概要存10萬(額 04/23 18:46 30F

→ deltaz 外維修費要看大樓公設多寡，設備少支出其實不會很多)，大 04/23 18:46 31F

→ deltaz 概一個月多一萬的盈餘就夠了，在南部大概40戶就可以維持 04/23 18:46 32F

→ deltaz 營運 04/23 18:46 33F

→ deltaz 戶數多管理費會更便宜，但是人與人之間的問題也會更多 04/23 18:47 34F

→ howdo 20萬每月勉勉強強 04/23 18:47 35F

→ deltaz 管理費除了戶數之外，更重要的是大樓的規劃，哪些進出點 04/23 18:48 36F

→ deltaz 一定要有保全要評估清楚，一個哨點或是三個哨點支出就會 04/23 18:48 37F

→ deltaz 差非常多 04/23 18:48 38F

→ deltaz 40戶一個24小時保全與70戶2個24保全來比較，70戶一定比較 04/23 18:49 39F

→ deltaz 慘，所以平均幾戶養一個保全也是個大問題 04/23 18:49 40F

推 cutesuper 我父母住的大樓三班保全加打掃阿姨外帶電梯機電維護 1 04/23 18:57 41F

→ cutesuper 6萬剛好用完代表以後大筆支出得額外收 04/23 18:57 42F

推 basebo11 保全只請一班，其他靠刷卡，另一種就漲管理費呀 04/23 19:05 43F

推 as111531 #1RLP_HqK 04/23 19:33 44F

→ as111531 ceca這篇中肯，住戶少建議管理費不能少 04/23 19:34 45F

推 as111531 板上可以搜尋一下竹科主人前陣子才為了錢的問題拿 04/23 19:40 46F

→ as111531 出來檯面吵 04/23 19:40 47F

推 as111531 金雅跟關埔的取向差很多阿，會選金雅應該都會覺得離市區 04/23 19:45 48F

→ as111531 近很不錯。會選關埔的應該是對市區無感。 04/23 19:45 49F

推 qoocod0923 電梯多好像也是負擔 40戶兩部電梯的話 04/23 19:47 50F

→ qoocod0923 像這種戶數少的只能白天一班再一個清潔垃圾清潔費 04/23 19:47 51F

→ qoocod0923 這樣應該就可以維持了吧 04/23 19:47 52F

推 as111531 少戶數，大坪數豪宅每戶一個月管理費搞不好都跟一般套 04/23 19:49 53F

→ as111531 房租金差不多了 04/23 19:49 54F

推 pymax 基地夠大一個建案才能那麼多把它拆成兩個建案想不就好了 04/23 19:53 55F

→ pymax 關埔那邊基本上就是竹科人在買的戶數多也沒什麼不單純的 04/23 19:55 56F

→ pymax 反正就那些人 04/23 19:55 57F

推 deltaz 40戶兩部電梯要三班保全不難，難的是沒有總幹事，住這種 04/23 20:28 58F

→ deltaz 小大樓要看住戶的向心力，好的小大樓其實住起來很舒服的 04/23 20:28 59F

→ deltaz ，只是一開始需要有人出來帶頭管理，前面幾年有處理好， 04/23 20:28 60F

→ deltaz 後續大樓的居住品質基本上都不會太差的 04/23 20:28 61F

推 newsph 我看過台南某件總共才11戶管理費根本不夠 04/23 20:41 62F

→ newsph 東西壞了住戶很容易一致通過不修 04/23 20:41 63F

→ newsph 管理員夜間沒有也沒雲端保全..就自己看著辦 04/23 20:42 64F

→ smallred433 請24小時保全、清潔人員、機電保養，北部低於150戶 04/23 20:47 65F

→ smallred433 社區管理費，至少要月65元/坪以上，才打的平；還有電 04/23 20:47 66F

→ smallred433 梯10年要換一部，一部至少百萬以上，所以每月還要提 04/23 20:47 67F

→ smallred433 撥公積金進去儲蓄。有看過大於1千戶以上社區，管理費 04/23 20:47 68F

→ smallred433 很便宜，每坪甚至只要30元以下，但常發生委員收回扣 04/23 20:47 69F

→ smallred433 、黑道介入管委會經營都有，所以戶數取捨，其實在買 04/23 20:47 70F

→ smallred433 房子時候，也蠻重要的。 04/23 20:47 71F

推 as111531 一坪多少才夠還要看你樓地板面積來決定啦 04/23 21:01 72F

推 sirins 社區8x戶，管理費80我們還覺得剛好而已，要花錢的沒住過 04/23 21:02 73F

→ sirins 真的不知道那麼多 04/23 21:02 74F

→ sirins 去問朋友的社區支出表來看就知道有哪些支出項目了 04/23 21:04 75F

推 as111531 喬立ciao 54戶 43~45坪一坪都直接喊一百了，未來可能還 04/23 21:21 76F

→ as111531 有的加 04/23 21:21 77F

推 lovemost 你認真的？16萬全天保全和清潔夠? 04/23 21:26 78F

推 k1k1832002 我也覺得推文中ceca那篇文含推文看一看大概就瞭了 04/23 21:45 79F

→ foxs9 戶數少夜班保全不需要 04/23 21:54 80F

推 amordelcor 我附近大概都130/坪天母180/坪但戶數少什麼像樣的 04/23 22:02 81F

→ amordelcor 公設都沒有 04/23 22:02 82F

推 killerbbt 戶數兩百戶管理費一坪50差不多夠用 04/23 22:14 83F

→ killerbbt 基本上現在全天保全物業管理機電保養清潔接近20萬一個 04/23 22:16 84F

推 ooxxooxx 應該也要看大約都幾坪才準 04/23 23:00 85F

推 epps 50幾戶，$65/p 本來24hr改成12hr制,晚上靠卡控制出入,每月保 04/24 00:11 86F

→ epps 全/清潔/電梯保養差不多打平，不過新大樓社區管委基金還有40 04/24 00:11 87F

→ epps 0萬底 04/24 00:11 88F

推 KyA 這還要考量當初建商配的電梯優不優公設優不優 04/24 00:23 89F

推 n3e050 我們社區30戶，管理費每坪85元 04/24 02:32 90F

推 claireliou 134戶，24小時保全，晚上會巡視社區，一坪75，管委月 04/24 03:52 91F

→ claireliou 支28萬。 04/24 03:52 92F

→ claireliou 收有大於支滿多的，維修都滿即時，夜間安全性很好， 04/24 03:53 93F

→ claireliou 警衛都不是老人 04/24 03:53 94F

→ claireliou 分48、55、70坪才有撐，而且也有泳池，維持的挺不錯 04/24 03:55 95F

→ claireliou 七年加上維修，月支有時會透支一些，平常收大於支， 04/24 04:03 96F

→ claireliou 一共6梯，公基金1700萬，建商交接時給公基金500萬。 04/24 04:03 97F

→ claireliou 一層四戶2梯，一棟14樓，電梯很好搭，要搬出去一直很 04/24 04:03 98F

→ claireliou 不捨得生活品質與氛圍，好的管委會很重要。 04/24 04:03 99F

→ claireliou 一年1-2月免管理費，公電也是管理費出，咖啡餅乾也是 04/24 04:09 100F

→ claireliou 管理費出，警衛也領3節獎金，公設用電不准私插電子產 04/24 04:09 101F

→ claireliou 品，走道全Led感應燈泡，公設車位走道不得放置雜物與 04/24 04:09 102F

→ claireliou 鞋，沒什麼缺點，住戶有意見就當提案按時開會。 04/24 04:09 103F

→ claireliou 先天設計就是體質，自己好好想清楚要怎樣的生活品質 04/24 04:10 104F

→ claireliou 。 04/24 04:10 105F

推 claireliou 住戶一堆退休、醫師、教授、老師、小老闆、會計師， 04/24 04:19 106F

→ claireliou 好處是財報有人會看，社區加裝緊急救護器材，副委是 04/24 04:19 107F

→ claireliou 做貿易的，保全委員本身有開保全公司，條款有針對他 04/24 04:19 108F

→ claireliou 不得進用他自身的保全公司及引介，他也是當管委很開 04/24 04:19 109F

→ claireliou 心。音樂系教授夫妻檔在中秋晚會時表演，環境很安靜 04/24 04:19 110F

→ claireliou ，樓上吵一通電話解決，好溝通。委管交涉意願極高， 04/24 04:19 111F

→ claireliou 住戶紛爭沒聽過。 04/24 04:19 112F

推 claireliou 之前有請樓上的狗鍊不要拖地，隔天就沒有聽過聲音了 04/24 04:28 113F

→ claireliou 。白天完全安靜不已，偶爾有人彈弦樂，那人旅外不常 04/24 04:29 114F

→ claireliou 住，彈也是高技術等級。社區沒什麼寵物更沒有大型狗 04/24 04:29 115F

→ claireliou 。居住很爆人品。一開賣也高於同區一坪 4-5萬，僅供 04/24 04:29 116F

→ claireliou 參考。 04/24 04:29 117F

推 claireliou 出入與電梯門禁管制與樓層管制，大概能想到的都做齊 04/24 04:33 118F

→ claireliou 全了。 04/24 04:33 119F

→ claireliou 有朋友買在附近，100戶以下，各戶輪流當管委，因為沒 04/24 04:39 120F

→ claireliou 人想當，保全常留不住，一坪50, 坪數整齊50上下。朋 04/24 04:39 121F

→ claireliou 友當管委有問過我找的保全系統，所以知道。 04/24 04:39 122F

→ claireliou 以後百戶以下我就沒考慮過。房子會老，維修很重要。 04/24 04:40 123F

→ claireliou 230戶以上也不喜歡, 人多口雜。 04/24 04:41 124F

推 claireliou 收支和開會內容有按月公告，其實一開始建立準則滿重 04/24 04:56 125F

→ claireliou 要的。管委通過全區舉手通過，開會的人提出所有權人 04/24 04:56 126F

→ claireliou 書，一戶一代表。 04/24 04:56 127F

→ claireliou 根本還是回歸社區要有錢運營，沒錢沒人想管。 04/24 04:57 128F

推 claireliou 我們的管委不得連選連任一次以上，滿多閒人跑來當。 04/24 05:04 129F

推 claireliou 一開始裝熱心選管委的人是有的，制度訂好不必怕。 04/24 05:08 130F

→ giveme520 戶數還要相較於每戶坪數阿 04/24 09:26 131F

推 chair209 北部管理費月收16萬24h保全+清潔算最極限了，沒總幹事 04/24 09:59 132F

→ chair209 不過有公基金一百多萬，有些住戶不太想調漲 04/24 10:00 133F

推 ericeuro 住過33戶小社區。請一個全天保全+半天清潔+機電保養=13 04/24 10:05 134F

→ ericeuro .6萬/月。管理費月收16萬多。前三四年沒什麼大修繕更換 04/24 10:05 135F

→ ericeuro 勉強打平或小盈餘。第五年開始透支。第六年漲管理費 04/24 10:05 136F

推 steven555wu 4x戶大樓，保全半天班，清潔半天只有1、3、5有，一 04/24 11:42 137F

→ steven555wu 個月管理費快3000 04/24 11:42 138F

推 rig2121 16萬全天保全一定不夠，大概請一下阿伯而已，然後打掃也 04/24 14:34 139F

→ rig2121 不可能請太好之後社區質感會很差，如果要少戶數管理費就 04/24 14:34 140F

→ rig2121 不可能5-60/p。 04/24 14:34 141F

→ rig2121 如果不是豪宅一般社區光調整管理費就一堆人不同意了，沒 04/24 14:40 142F

→ rig2121 錢可能之後大廳冷氣不開，垃圾兩天倒一次，植栽也沒辦法 04/24 14:40 143F

→ rig2121 請人維護。 04/24 14:40 144F

→ rig2121 維持一個社區不只有管理費+清潔，管理費很緊的社區之後 04/24 14:42 145F

→ rig2121 都很難維護居住品質。 04/24 14:42 146F

→ rig2121 我自己是不考慮100戶以下300戶以上的社區，除非能買到200 04/24 14:51 147F

→ rig2121 0萬以上等級的才考慮少戶數的，很多建商都把管理費寫低然 04/24 14:51 148F

→ rig2121 後問題丟給管委，導致後面管委要調整都要開區權會吵架… 04/24 14:51 149F

推 gurucwc 台北68戶一坪100，三班保全還有清潔，差不多打平 04/24 17:24 150F

推 somanyee 住戶收入夠高，管理費比較出得起，戶數少則問題不大 04/24 17:58 151F

推 ooxxooxx 想請問樓上C大你們大樓汽車位可以停機車嗎? 04/24 23:24 152F

→ ooxxooxx 我們大樓目前可以停一台但是朋友的大樓是限制的 04/24 23:25 153F

→ ooxxooxx 我是偏向限制的比較安全機車只在地下一樓出沒 04/24 23:25 154F

→ ooxxooxx 想說您們的大樓覺得素質挺高應該也是有限制機車停汽車位 04/24 23:26 155F

推 ooxxooxx 不過為何管理費月入只有二十多呢?都是大坪數耶 04/24 23:31 156F

推 ooxxooxx 我們128戶,52與67坪各半,管理費一坪60,感覺應該夠 04/24 23:35 157F

推 shake1949 一切都看鄰居總價沒劃分出來前運氣居多 04/25 16:48 158F

→ q169 以後重大維修沒錢就是再另外叫大家出一筆，不然管理費剩下 04/26 11:18 159F

→ q169 的根本不夠一次大型修繕，就算一開始有建商提供的基金也很 04/26 11:18 160F

→ q169 快就花完 04/26 11:18 161F

推 knight313 金雅的環境，看了幾次之後，越覺得舒服 06/04 22:19 162F

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