[請益] 老舊透天該重建還是翻修??

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老家是那種台灣很常見的連棟透天 地坪約26建坪約100 使用分區是商二面臨20米道路 因為屋齡已經超過50年,打算來處理一下 目前鄰居已經整棟翻修且弄成套房出租,目前都滿租中回報不錯 所以想要來仿效一下!!! 但是考慮的是不知道該重建還是翻修就好 會想重建是因為屋齡實在太高了,就算翻修也不知道能撐多久 但重建的問題是成本太高容積率低,回本的時間算一算超過翻修的兩倍 我們有去銀行諮詢過融資問題,房子目前只剩土地價值,可以借的錢剛好是翻修的成本 如果要重建的話銀行還要評估才能多借 本來就只是想走翻修這條路,因為鄰居算是滿有錢的,重建對他們來講不困難 他們選擇翻修應該是有評估過,家人的想法也是跟著有錢人走通常不會有錯.... 我的想法是老房子不知道能撐多久 遲早都要重建乾脆就趁還有危老獎勵的時候一勞永逸 不知道有沒有人的老家重建過可以給個建議?? 看是走危老真的划算嗎??還是有其他稅金的差別??之類的 --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.240.236.1 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1600350958.A.339.html
1Fceca: 翻修後再撐70年,不用懷疑 09/17 22:00
2Fceca: 重建新連棟透天我不知道意義在哪 09/17 22:01
3Fceca: 除非你自己要住,又不想離開那個地方 09/17 22:02
4Fceca: 不然你用轉賣價格去看價值性,新臺幣最準不說謊 09/17 22:02
5Fceca: 你如果直接賣是基準 09/17 22:02
6Fceca: 改套賣可以賺15~25% 09/17 22:03
7Fceca: 原地重蓋賣虧10~20% 09/17 22:03
8Fceca: 所以原地重蓋是愚蠢的 09/17 22:03
9Fceca: 重蓋必須建立在,面寬6米,地坪30坪以上的條件 09/17 22:04
10Fceca: 這樣你才可以把價格拉很高後賺20~30% 09/17 22:04
11Fceca: 所以除非你把隔壁買下來,弄一間大車庫別墅賣有錢人 09/17 22:06
12Fceca: 不然改套會是對你比較好的選擇 09/17 22:06
13Fceca: 當然,臨20米路,本身房價不低,改套投報率其實很差 09/17 22:06
14Fceca: 更好建議是,你直接賣掉去買其他房子來改套 09/17 22:07
15Fceca: 商二等同住四的容積率 09/17 22:07
16Fceca: 你拿來養地等建商收,效應沒商四以上好 09/17 22:08
17Fceca: 所以要養也不如賣掉加點錢買商四商五的透天 09/17 22:08
C大果然是有錢人的想法,不過目前是沒有賣的打算.....
18FRaiGend0519: 好奇鄰居重建時共用壁沒跟著重建嗎? 09/17 22:40
鄰居是翻修沒有重建
19Fabyssa1: 連棟單戶根本不用想重建吧 除非你邊間+空地 09/17 22:42
這一點有問過建商,重建就會變成犧牲共用壁空間退縮,確實比較吃虧.... ※ 編輯: jay111101 (123.240.236.1 臺灣), 09/17/2020 22:48:05
20FQpigdog: 比起問我們,問鄰居不是更好@@ 09/17 23:04
21Fjay111101: 鄰居把房子交給代管處理~~屋主很少出現過.... 09/17 23:07
22FBraveCattle: 連棟改建不能拆共用壁,只能縮,兩邊都縮柱邊損失80 09/17 23:09
23FBraveCattle: 公分有吧,牆縮的比較少,但算一算損失的坪數還滿可 09/17 23:10
24FBraveCattle: 觀的,而你要問翻修能撐多久,這很難回答,但以921來 09/17 23:11
25FBraveCattle: 看很多透天是倒在軟腳,所以結構補強的好,其實還有 09/17 23:12
26FBraveCattle: 得撐 09/17 23:12
27FSemenSister: 翻修r 09/17 23:14
28Fceca: 從新作梁或是直接植H鋼,立刻比新屋支撐力還強.XD 09/17 23:17
29Fceca: 透天這種東西,有甚麼不是花錢可以解決的..XD 09/17 23:17
30Fceca: 歪掉都可以用千斤頂頂起來. 09/17 23:17
31Fceca: 麻煩在於如果地基砂石被掏空,你還要填沙進去. 09/17 23:18
32Fceca: 這樣就會很貴. 09/17 23:18
33Fmirlll: 請問c大、50年的磚造「平房」也建議翻修嗎?謝謝。 09/17 23:41
34Fceca: 平房的問題在於,你上面要增建. 09/17 23:45
35Fceca: 增建整層是划不來的. 09/17 23:45
36Fceca: 因此也是建議你就賣掉給別人增建..XD 09/17 23:45
37Fceca: 但是如果你是磚造3F. 09/17 23:46
38Fceca: 那就補強就好了. 09/17 23:46
39Fwulu0420: 重建的話建議隔壁一起買下來敲掉 09/18 00:03
40Fwulu0420: 不然你現在的建蔽率太低了 09/18 00:03
41Fwulu0420: 蓋起來不划算 09/18 00:03
隔壁已經翻修出租,不可能會賣了除非價錢夠高,我們口袋也不夠深買不下來 隔壁把我們買下來還比較有可能...因為他們超有錢的 不過他們沒打算重建所以也不會把我們買下來
42Fmirlll: 家裡也有考量賣,但是因為地36坪算大、在市區賣掉之後同樣 09/18 00:05
43Fmirlll: 價格也不好買到附近的地。內部結構木頭有損傷,增建不敢想 09/18 00:05
44Fmirlll: 。重建如c大說的,評估後不划算。看內部結構,補強感覺也 09/18 00:05
45Fmirlll: 怕撐不久...為難。 09/18 00:05
46Fceca: 想辦法把隔壁買下來用危老蓋大別墅. 09/18 00:07
47Fmirlll: https://i.imgur.com/NitebCf.jpg 09/18 00:10
48Fmirlll: 隔壁現在的地貴森森啊,我口袋不夠深 09/18 00:11
49Fmirlll: 老透天比較好處理,老平房真是不好處理的物件... 09/18 00:13
※ 編輯: jay111101 (123.240.236.1 臺灣), 09/18/2020 00:19:52
50Fceca: 那就賣給隔壁...XD 09/18 00:24
51Fceca: 不然就只能都卡著...無解. 09/18 00:24
52Fceca: 因為土地沒辦法發揮他更大的價值. 09/18 00:25
53Fceca: 被侷限在發揮不了實力的狀態. 09/18 00:25
54Fzzz41432: 翻修的話請技師來看哪些壁柱可以留,我家是43年的 幾乎 09/18 00:45
55Fzzz41432: 打到剩沒幾片壁也能算是重建了包括屋頂再增加鋼構什麼 09/18 00:45
56Fzzz41432: 的 09/18 00:45
57Fzzz41432: 也是都有共用壁 最近快完成了 覺得很開心 09/18 00:46
58Fzzz41432: 我們隔壁也是荒廢,原本也要買下來 無奈找不到屋主 09/18 00:47
59Fpyps50202: 有錢人都示範給你看了 還需要猶豫嗎 09/18 00:47
60Fzzz41432: 磚造2樓半 現在變成4樓 3.4樓為樓中樓 屋頂直接拉跟其他 09/18 00:49
61Fzzz41432: 間一樣高 09/18 00:49
62Fceca: 其實,這種東西要以,你持有它的目的是甚麼做決定. 09/18 00:56
63Fceca: 是因為祖產不能賣,還是嫌現在價格不好,還是想都更. 09/18 00:56
64Fceca: 如果祖產不能賣,或是就是要住這邊不想離開. 09/18 00:56
65Fceca: 那重蓋花錢換需求. 09/18 00:57
66Fceca: 如果嫌現在價格不好,那翻一翻改套出租. 09/18 00:57
67Fceca: 如果想都更...其實賣一賣,有更好的選擇..XD 09/18 00:57
68Fceca: 或是你也不知道為啥要屯,以後也是要賣. 09/18 00:57
69Fceca: 那也可以思考是不是現在就賣掉,換別的物件更好賺. 09/18 00:57
70Fceca: so..還是要看你終極目的是甚麼來決定. 09/18 00:58
71Fceca: 沒甚麼不動產是錢買不到的. 09/18 00:58
72Fceca: 除了祖產或是自己的童年回憶. 09/18 00:58
73Fceca: 而如果鳩葛在錢...那就非常理智地去精算錢的翻滾效應比較好. 09/18 00:58
74FBraveCattle: 36坪地如果地段夠好,用地和銀行談貸款應該夠重建吧 09/18 01:05
75FBraveCattle: ,36坪就算只有200%的容積也可以蓋72坪,更不用說一 09/18 01:06
76FBraveCattle: 些遊走灰色地帶的方式,其實兩層結構就很好住了 09/18 01:06
77Fmirlll: 謝謝c大回覆。有個原因是長輩觀念有土司有財,賣掉去買新 09/18 01:16
78Fmirlll: 大樓的地坪可能才5坪吧,長輩覺得不划算。留著就是翻修加 09/18 01:16
79Fmirlll: 蓋或重建;重建不划算,翻修加蓋技術有困難、因為木頭構造 09/18 01:16
80Fmirlll: 。還有想到的是考量之後重蓋鐵皮屋,鐵皮屋成本比較低,可 09/18 01:16
81Fmirlll: 是醜醜的... 09/18 01:16
82Fceca: 賣掉買另外一間2F或3F的老透天阿..XD 09/18 01:18
83Fceca: 然後直接翻新...這樣你就不用花錢增建. 09/18 01:19
84Fceca: 你貨挑仔細一點,有機會沒啥交易成本. 09/18 01:19
85Fceca: 就換取到一個更有戰鬥力的產品來屯 09/18 01:19
86Fmirlll: 謝謝b大建議,但是重建就是如c大提到的,投資報酬率不划算 09/18 01:20
87Fmirlll: ,家人沒有要自住。 09/18 01:20
88Fmirlll: c大這個建議不錯,老平房真的很不好處理,如果換成老透天 09/18 01:26
89Fmirlll: 物件,翻修一下還可以再撐70年,謝謝c大。 09/18 01:26
90Fa386036: 拉皮拉骨 09/18 01:45
91Faitela: 講過很多次了,921之前的法規不完善、監工不確實,管線老 09/18 02:16
92Faitela: 台灣全民應盡最大力量減少老屋數,迎接30-70年一次超強震 09/18 02:18
93FBraveCattle: 你重建後不自住嗎?自地自建最難搞就土地,你土地現成 09/18 08:16
94FBraveCattle: 的不會有不划算問題,不划算的是連棟透天,因為翻修 09/18 08:16
95FBraveCattle: 會變很窄,但其實只要能接受,市面上很多人這樣搞, 09/18 08:18
96FBraveCattle: 而你這種平房我覺得應該沒什麼連續壁的問題,地段OK 09/18 08:19
97FBraveCattle: 然後你想繼續住,重建不會不划算 09/18 08:19
98FBraveCattle: 上面筆誤,不是連續壁,是共用壁 09/18 08:20
99FBraveCattle: 就算你想賣,土地上面有0年建物也一定比較好賣,你這 09/18 08:21
100FBraveCattle: 種案子要賣也只能主打買地送屋,因為不好貸款買家門 09/18 08:22
101FBraveCattle: 檻高還要有自己的想法,比較難找,有能貸款的建物+土 09/18 08:23
102FBraveCattle: 地,會比較多買家 09/18 08:23
103Fyoysky: 我家之前是28坪磚造平房,二樓以上違建,前兩年打掉重建自 09/18 08:31
104Fyoysky: 住,容積變少不過住的安心,管路電線也全部都是新的,如果 09/18 08:31
105Fyoysky: 自住沒什麼不好啊… 09/18 08:31
106Fyoysky: 補充一下,我家是一邊連棟,一邊空地,共用壁留下退縮一點 09/18 08:36
107Fyoysky: ,隔音更好也沒什麼不好 09/18 08:36
108Flalalaa: 而且沒打掉的共用壁可以當空地比,其實不會虧到使用面積 09/18 09:28
109Flovemost: 通常是翻修,畢竟租客比較在意租金,比起房屋新舊,裡面 09/18 09:29
110Flovemost: 弄個正常不會一直壞就可以接受了 09/18 09:29
111Flalalaa: 我家也打掉重建經過建築師說才知道留下共用壁沒想像中虧 09/18 09:30
112FBraveCattle: 要看地點,其實傳統透天厝會有容積過剩,但縮共用壁 09/18 09:37
113FBraveCattle: 是實際影響空間的感覺,傳統街屋3.6公尺,室內可能剩 09/18 09:37
114FBraveCattle: 3公尺多,雖然很多新大樓的客廳也是這寬度就是了 09/18 09:39
115Flalalaa: 嗯樓上說的也是,如果面寬不足留下的共用壁會有不便,但整 09/18 10:02
116Flalalaa: 體容積真的不會虧到什麼的 09/18 10:02
117Fiele: 重建要退縮吧 09/18 10:11
118Fiele: 你如果是中間棟,重建退縮後能看嗎 09/18 10:12
119Fm81000: 其實透天改建怕倒加幾根H型鋼就不用怕了 09/18 10:22
120FKrisNYC: H鋼也不便宜 4層樓 每層3米 6-8支 再用deck地板 09/18 14:36
121FKrisNYC: 他說建坪100 我看200萬外牆門窗含清運也很拚 09/18 14:37
122Fcyora: 看來翻修是效益最高的喔,安全問題就再請個結構技師看看 09/18 16:39
123Fmirlll: 回93樓b大:是的沒有要自住,以投資的角度來看重建似乎不 09/18 18:26
124Fmirlll: 太划算,謝謝b大意見。 09/18 18:26
125Fcobrabaton: 先去查你是不是獨立建照使照,如果不是不用談重建。因 09/19 15:49
126Fcobrabaton: 為你要跟同張使照的住戶同意一起建 09/19 15:49
127Fcobrabaton: 再來整建可以偷樑換柱,把樑柱換成鋼樑強化,共同壁 09/19 15:52
128Fcobrabaton: 做鋼網牆及X支撐,強度強到翻還能大跨距 09/19 15:52
129Fcobrabaton: 整建也有不全拆用換的整建法,重點是有必要? 09/19 15:53

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23 >> [請益] 老舊透天該重建還是翻修??
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