[請益] 房市菜鳥預售屋換約問題

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作者 eluck (fish)

時間 2021-04-18 17:50:29

留言 100 ( 35推 0噓 65→ )

第一次買房菜鳥請教因為預售屋都要蓋好幾年就在591找一些快蓋好的案件問了一個2+1房開價830的想說頭期款兩成166萬剛剛好湊得出來結果詳細詢問之後才知道我要先付185萬給對方換約，換約完後還有42萬的尾款要付， 42萬尾款付完還要付12萬的什麼契稅規費、火地震險、代書費、有線電視配線費什麼的結果加一加一間830萬的房子我要付239萬(185+42+12)之後再去貸款，我完全一頭霧水，請問這中間到底摻了什麼費用， (那如果在我有239萬的前提)那我交屋之後也是貸款830萬的八成嗎? 這樣加一加830萬的房子我要付到903(830*0.8+239)萬?，還是說我貸款會少一點? 而且830萬不是應該是賣方加價過後的價格嗎? 我要怎麼知道賣方賺了多少價差啊?還是我哪裡誤解，請各位房市大神開示 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.255.26.235 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618739431.A.AB9.html

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※ 編輯: eluck (111.255.26.235 臺灣), 04/18/2021 18:00:06

推 frigel 就你讓賣家賺了185萬要先給人家呀 04/18 18:15 1F

推 Qlypig 12萬是費用的不能算在賣價 04/18 18:17 2F

→ Qlypig 假設42萬尾款是2成裡面，代表賣方付給建商166-42=124 04/18 18:19 3F

→ Qlypig 可是你要付換約價185給賣方，中間差61萬，大概是賣方賺的 04/18 18:21 4F

→ Qlypig 或是有什麼客變吧！以上是假設。 04/18 18:21 5F

→ gn01705529 還沒告訴你的是銀行貸款會以跟建商的賣價貸款 04/18 18:26 6F

→ gn01705529 所以不是830的八成，假設投客跟建商買780，那銀行會 04/18 18:31 7F

→ gn01705529 用780的八成貸款給你 04/18 18:31 8F

→ gn01705529 所以一般要買換約的預售都要準備3～4成的現金 04/18 18:32 9F

→ gn01705529 再說空屋總要裝潢吧簡單做也要20.30萬 04/18 18:33 10F

推 kodo5566 契約上的兩成跟你付出去的相減就是投資客抽你的利潤 04/18 18:33 11F

→ Fujiwarano 所以你就知道買5年內的最簡單這些都直接貸款就好 04/18 18:36 12F

→ gn01705529 手頭不寬的買成屋比較實在 04/18 18:36 13F

→ eluck 800萬的房子轉手賺60萬，好多喔，我又買不起了QQ 04/18 18:37 14F

→ eluck 所以還是找成屋比較好，轉約要準備的錢反而更多 04/18 18:37 15F

→ rusuall 銀行也是也有肯能用你接受的價錢貸給你，看怎麼談 04/18 18:50 16F

推 kiriru 這種預售轉約的建商跟合作銀行貸款是用第一手契約 04/18 18:55 17F

→ kiriru 記載的金額來核貸沒錯不然就是對保日前要自己找銀行處理 04/18 18:56 18F

→ kiriru 對建商而言就是收到契約上賣出的金額其他你要增貸什麼他 04/18 18:57 19F

→ kiriru 不管 04/18 18:57 20F

→ kiriru 如果送合作銀行的話原約價八成貸款以外的貸款金額 04/18 18:59 21F

→ kiriru 利率就不見得可以談到建商大批跟合作銀行談的價碼 04/18 19:00 22F

→ kiriru 賣方價差有成交一定會知道因為換約契約書或對保通知會記 04/18 19:01 23F

→ kiriru 錄 04/18 19:01 24F

推 missile ceca開示:自住客不會買換約戶，買換約戶是投資客最愛，這 04/18 19:15 25F

→ missile 是真的!不想當接盤俠，就找建商買。 04/18 19:15 26F

推 sss700304 真傻...人家急著跳車，你急著幫人家解套 04/18 19:21 27F

→ sss700304 還讓解套人賺快60萬，我也是醉了 04/18 19:21 28F

推 cutesuper 不懂在那邊亂講 185萬包含前手已經付的費用 04/18 19:24 29F

→ eluck 因為同建案其他人都賣9XX，我挑830的問，原來還被賺60 QQ 04/18 19:24 30F

→ cutesuper 沒意外這間前手買753萬真的830賣掉就是賺77萬 04/18 19:26 31F

推 aaa931324 轉約要買自備真的比較高，畢竟人家要賺的要給現金不能 04/18 19:26 32F

→ aaa931324 貸款，房價就照原屋主購入價格貸款8成 04/18 19:26 33F

→ cutesuper 我覺得最厲害的是賣家到現在都還沒透露他買的原價害 04/18 19:27 34F

→ cutesuper 你這位買家滿滿問號我賣轉約就是大方講要賺多少買家 04/18 19:27 35F

→ cutesuper 還要付多少換約欠缺互信不好交易就像現在這種情況 04/18 19:27 36F

→ cutesuper 另外12萬是建商收的契稅還有代書費用等行政費 04/18 19:29 37F

推 Morphee 哇靠買家爽死啦 04/18 19:29 38F

→ cutesuper 我猜賣家是想賺10% 753+77=830 這樣跟你說的費用就符 04/18 19:31 39F

→ cutesuper 合不過問題是你沒那麼多嗎費用沒有就不要硬接 04/18 19:31 40F

→ cutesuper 你也可以大方跟賣家說再兩個月沒賣得付房稅合一2.0 04/18 19:32 41F

→ cutesuper 他少賺20萬讓你們成交 04/18 19:32 42F

推 sss700304 你轉約到時候到建商那邊就可以看到賣家當初價位，這個 04/18 19:41 43F

→ sss700304 案例就是專門砍韭菜，等到六月份你就看看要轉約到還能 04/18 19:41 44F

→ sss700304 不能這麼硬 04/18 19:41 45F

→ Firenzea 沒賺為什麼要賣給你?@@ 這房子條件又不是很差你跟賣方 04/18 19:44 46F

→ Firenzea 非親非故買換約不就是要讓原來第一手的賺點錢人家才賣 04/18 19:45 47F

推 AccGuest 換約有簽買賣合約沒逃漏稅的話，可以拿記載轉約價的合約 04/18 19:50 48F

→ AccGuest 去貸款 04/18 19:50 49F

推 Morphee 我去年買一間1300的成屋頭款付得比你還少一點 04/18 19:50 50F

推 sss700304 看這個價格很明顯就是投資客當初買來要賺到，政策出來 04/18 19:59 51F

→ sss700304 就是趁這個機會不讓投資客賺那麼多，賺30都已經要偷笑 04/18 19:59 52F

→ sss700304 了，還讓對方要賺那麼多，除非房子是非要不可，不然建 04/18 19:59 53F

→ sss700304 議再等等 04/18 19:59 54F

→ sss700304 這個版上有心人很多，自己考慮清楚 04/18 19:59 55F

→ missile 祝所有換約戶都順利交屋，每月準時繳貸款! 04/18 20:03 56F

推 helloboy 所以跟投資客買，總價低自備款高？ 04/18 20:18 57F

→ helloboy 跟建商買，總價高自備款低？ 04/18 20:18 58F

推 yarus 幫接盤...直接叫投機客原始成本亮出來，加點給他就好，短期 04/18 20:22 59F

→ yarus 很多物件湧出來了，時間越到對方越不利，這時候不砍到見骨 04/18 20:22 60F

→ yarus 要什麼時候... 04/18 20:22 61F

推 yarus 2.0要上路沒多少時間了，這段期間買方可以抬頭挺胸一下 04/18 20:24 62F

推 physicsdk 還好吧，如果等了2～3年，總價770萬的房子加60萬賣不 04/18 20:27 63F

→ physicsdk 算太多啊，比這多的也有，就區域漲到飛天了後悔沒賣 04/18 20:27 64F

→ physicsdk 只能接單囉，可能還比現在的新案便宜 04/18 20:27 65F

→ physicsdk 當然房地合一稅實施在即，我也是支持把握這個時間點 04/18 20:28 66F

→ physicsdk 用力去議價 04/18 20:28 67F

推 tbere2002 代表他賺你61萬傻傻的 04/18 20:46 68F

推 jaricho 菜鳥就買預售轉單不宰你宰誰 04/18 21:02 69F

推 e22346845 還好啦，新竹都+200再轉手的... 04/18 21:02 70F

推 magpie 1.你不會知道賣家的價差 2.買一手預售屋的開價也不會包含 04/18 21:03 71F

→ magpie 契稅規費等，等到交屋才會有這些費用，所以他賣你二手的 04/18 21:03 72F

→ magpie 約開價也不會有那些費用 04/18 21:03 73F

推 NITERRO 砍看看阿看誰比較急 04/18 21:53 74F

推 ceca 就跟你們說,會買轉約的大多都是投資者. 04/18 22:01 75F

→ ceca 並且包租和中長期居多.. 04/18 22:01 76F

→ ceca 這也是預售屋風險高的原因. 04/18 22:02 77F

→ ceca 因為投資者,他的本事不會輸給大家. 04/18 22:02 78F

→ ceca 因此在任何情況下,他可能從接盤俠搖搖屁股就變成吃你肉的禿. 04/18 22:02 79F

→ ceca 禿鷹. 04/18 22:02 80F

推 z1230456987 建議不要買轉約你貸款貸不到7成 04/18 23:38 81F

推 ray0428kk 目前新竹地區買轉約很大比率是自住客了，沒什麼投資者 04/18 23:48 82F

→ ray0428kk 要買第二手，因為利潤都被建商跟第一手投資者拿走，沒 04/18 23:48 83F

→ ray0428kk 什麼肉，只有非買不可的自住客才會接手轉約 04/18 23:48 84F

推 Morphee 投資盤大都從竹北撤出了連渣都沒了 04/19 00:30 85F

→ Morphee 買個預售要自備500-1000萬現金哪個投資高手會幹這傻事 04/19 00:31 86F

推 ray0428kk 竹北投資盤還是有，只是只跟建商拿貨，不會接第二手 04/19 00:47 87F

推 Nightu05 覺得可以用力議看看+1 不過可能也要看在哪區 04/19 01:13 88F

推 LadyTomato 換約的時候你就會知道對方買多少了，但我不確定個別建 04/19 02:07 89F

→ LadyTomato 商是否有作業差異 04/19 02:07 90F

推 ljp3716 如果有透過仲介，成交文件上有標示換約後的總價，銀行有 04/19 02:49 91F

→ ljp3716 可能會以換約後成交的總價下去做貸款8成喔，看你個人條件 04/19 02:49 92F

→ ljp3716 與房子本身地段。但透過仲介，你還要再加上服務費的成本 04/19 02:49 93F

→ ljp3716 。 04/19 02:49 94F

推 VVVV5555 大善人是你 04/19 11:34 95F

推 Trams 你照開價買喔？盤到不行... 04/19 18:05 96F

推 Archimedes 要看有沒有一樣/更低的價格能買到一樣/更好的房子 04/19 19:55 97F

→ Archimedes 前一手賺多少不用太在意 04/19 19:55 98F

推 jpwd 賣家還要付房仲4%，其實也没賺多少？ 04/19 22:18 99F

推 shinn79112 原價+20跟她喊不賣就算了 05/01 17:52 100F

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