Re: [閒聊] 窮到剩幾千萬的房子

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推噓 21  ( 22推 1噓 40→ )
討論串 3
純討論,如果真的有這種case 把房子拿去一胎可以解決嗎?我覺得還是不行欸 因為儘管投資收益有辦法cover利息支出(一胎利息算1.5%,投資算5%好了) 但每個月要還的本金,還是會讓這個人的現金流是負的 若要讓現金流為正 變成每年還要領出投資的本金去還一胎房貸的本金 但這樣隨著時間過去 可支配的絕對收入也越來越少 所以對一個低收入者來說 繼承高額房產卻不能租也不能賣 大概也沒啥幫助...還是賣掉吧 有沒有人有更好的解法的?來腦力激盪一下 ※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言: : 前面說到沒房跟有房 : 通常有房不會太慘 : 但現實並不是這樣 : 尤其是繼承古蹟的人 : 身邊師傅跟客戶都有 : 家裡有留了兩棟透天給他 : 有的是父母還在有的不在 : 因為年輕沒打算 : 有了年紀難賺錢,有的是無謀生能力 : 身上原本有點存款,也有沒存款的 : 就花到沒錢.... : 家裡還有長輩的更慘 : 慘到住的房子市值近億,甚至拿精華區店面當住家 : 也由於一些觀念不同 : 房子不租人,一定要住起家厝,祖產不能賣不能改建。等等 : 一直拒絕資產活化換取生活 : 旁人也無法幫他,不可能一直救濟 : 這也就是為何,房蟲可以悠閒終身的原因 --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 175.99.183.178 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1634284366.A.8C6.html
1FIBIZA: 投資5%哪會變負的 4%就夠繳房貸了 10/15 15:53
借款3000萬,一胎利率1.5%、20年,每月還款14.5萬(本息均攤) 投入3000萬,投資獲利5%,每月收入12.5萬 在前20年現金流都是負的
2Fsdhpipt: 就以防養老啊 死亡時銀行會拿你的房子拍賣取回貸款 10/15 15:57
3Fsdhpipt: 以房養老可以每月拿固定金額生活費 類似反向的房貸這樣 10/15 15:57
4Fsdhpipt: 有幾千萬的房子在手上 怎麼可能會沒解決之道 10/15 15:58
所以終究還是要回到房子被法拍這條路才有辦法變現 這不會跟組訓的「不能賣」衝突嗎XD 我在想有沒有可以持續擁有房子,但改善生活的方式
5Fjeromeshih: 有點看不懂,如果無貸款 10/15 15:58
6Fjeromeshih: 貸款利率<CPI,應該就能借新還舊然後吃通膨又不賣房? 10/15 15:58
7Fjeromeshih: 還是到一個年紀會無法貸款? 10/15 15:58
因為一胎借款還是要還本金,但投資基本上不會拿回本金 所以除非投資的收益 > 還款的利息+本金,這樣現金流才會是正的
8FXX: 看你的內文感覺您還要多腦力激盪一下 10/15 15:58
9FXX: 怎麼會被卡在還本金的問題呢 10/15 15:58
求指點
10Fzixiang: 你如果沒有親人 你就計算一下你甚麼時候應該會死 10/15 15:59
11Fzixiang: 多加個十年二十年給你 10/15 16:00
12Fyasea2004: 金流是正的吧 10/15 16:02
13Fyasea2004: 且再漲可再增貸 快去買別幻想了 10/15 16:03
腦力激盪而已 已買四戶
14Fnthomas: 這自己算一下就知道的東西 10/15 16:04
算了,在原文的題目下找不到最佳解,上來請教大家
15FF93935: 我同學拿他家兩間大直房子 去貸款買中華電跟etf 一年多百 10/15 16:08
16FF93935: 萬給你參考 10/15 16:08
近年ETF年化報酬率很高 抓個8%確實可以辦到純現金流 所以原文題目中的最佳解,其實是要有年化8%的報酬...對一般人蠻難的
17FXX: 只怕資產實質價值不足 對外報的只是膨風 又有貸款 10/15 16:09
18FF93935: 我大安區同學房子租人自己跑到林口租房給妳參考一個月多四 10/15 16:10
19FF93935: 萬零花錢 10/15 16:10
與原文題目限制衝突
20FXX: 不然資產夠的話去談還息不還本套利就好啦 10/15 16:10
寬限期的概念 但有辦法談多久呢(還真沒一胎談過還息不還本) 原文的狀況可能要是長期的(到老死為止),這實務上有辦法嗎?真心請教 ※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 16:13:03
21FXX: 像我同學他老爸 沒貸款 幾千萬的房子放在那也沒出租 有夠浪費 10/15 16:10
謝謝提點理財型房貸還息不還本的方式 抱歉不會回水球.. 不過理財型房貸時限似乎都很短 所以要一直貸嗎
22FF93935: 一年配5%有人逼你錢都拿去投資嗎,貸款兩千萬、拿一百萬出 10/15 16:14
23FF93935: 來應付第一年本利攤,1900萬去投資不就行了 10/15 16:14
24FF93935: 第二年股利來了不就可以繼續滾雪球或者、繳本利攤 10/15 16:14
也就是我說的把投資本金拿出來還掉貸款本金,讓投資金額逐年減少的意思 不過差異在每隔五~七年就重新貸款一次 實務上確實可以這樣嗎?沒操作過不曉得請求指點
25Frabinson: 理睬貸七年只繳息啊 10/15 16:15
26FF93935: 繳個五、七年再繼續轉貸不就多筆錢出來繼續滾 10/15 16:18
27FIBIZA: 你不會借30年? 10/15 16:19
確實是,不過這樣也就剛好為正一點點而已(投3000w每月加薪5k) 我好奇有沒有更好的解法 現在看來無限轉貸款似乎是比較好的解法..
28Fnthomas: 1000萬30年 利息1.5%,每年本利攤多少?1000萬殖利率5% 10/15 16:24
29Fnthomas: 每年拿多少?答案就出來了 10/15 16:24
見第一行推文的回復
30Fnthomas: 另外 也可選還息不還本的方案 10/15 16:26
我比較想討論這點 還息不還本實務上可以拉多久(似乎都很短) 所以要一直換銀行貸款嗎?實務上也不會碰到甚麼問題嗎 想請教大家
31Fjerrylin: 哪會不行 貸款出來的錢夠他花到死就好 10/15 16:28
32Fjerrylin: 銀行之後接收房子 10/15 16:29
33Fjerrylin: 自己控制點省著花 不要花光了還沒死 10/15 16:29
見第二則推文的回覆 不考慮被銀行法拍的狀況 ※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 16:34:26
34Ftomy10417: 開源節流呀 10/15 16:33
35FHANAXALICE: 以房養老 10/15 16:40
其實就是想請教大家以房養老的實務做法 要怎麼養? 目前結論是: 1. 提高投資報酬率直到獲利 > 償還本金 + 利息,但難度較高 2. 只還息不還本,這樣報酬率只需要大於利息相對容易,剩下的都可以花用 3. 逐年將部分投資本金用來償還貸款本金,這樣報酬率也只需要大於利息即可
36FXX: 一年一約期滿續約 通常期滿都自動續約 要注意的是浮動利率 10/15 16:41
37FXX: 其實信貸、房貸、各種貸款都有浮動利率的部分 10/15 16:41
38FXX: 只是一般人都忽略合約內容沒在注意 10/15 16:41
39Fjerrylin: 低收者沒結婚沒後代 還管祖訓幹嘛 10/15 16:43
40FXX: 套利要穩的話就拿國債去套利 買的國債還能質押再借一次 10/15 16:43
41FXX: 然後 越借越有錢 如此循環 10/15 16:43
42Fjerrylin: 你不抵押給銀行換錢也是最後收歸國有 10/15 16:43
偏離原文討論範疇 不過題外話 很多低收入者才是生最多的... ※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 16:45:18
43Frabinson: 我用170萬 六年可以變800萬。 10/15 16:52
44Frabinson: 我用170萬 六年可以變800萬。 10/15 16:52
45Frabinson: 你給我3000萬,我試試能變多少 10/15 16:56
46Fkusomanfcu: 給你3000萬馬上變0元 你拿了就跑了 10/15 17:03
47Fjian0202: 有錢人的房產是資產 窮人是負債 想拿自己住的房子借錢 10/15 17:03
48Fjian0202: 投資股市 輕輕一個回檔10%你就心態炸裂全砍了拉 留言將5 10/15 17:03
49Fjian0202: %10%的 好像股市穩賺不賠一樣 10/15 17:03
50FXX: 所以我不像你這種凡夫俗子拿股市舉例 而是拿很少人討論的國債 10/15 17:05
51FXX: 再來就是 存股標的本身沒有維持率問題 回檔根本沒差 10/15 17:06
52FXX: 除非你用股票質押才有維持率要注意回檔問題 留點現金補錢即可 10/15 17:06
53FXX: 借債套利是一個問題 股市套利可行性又是另一個問題 10/15 17:07
54FXX: 兩個不同的問題請各別討論 不能混唯一談XD 10/15 17:07
就是怕討論失焦 所以我都只講"投資"XD 5%我覺得是一個合理的舉例數值 (就怕釣出很多前面推文的那種少年股神...) 但即便有5%績效 也只能剛好cover貸款30年本利和 我覺得不是最佳解 可能還是要想辦法只還息不還本 不然就是賣掉租掉 才是靠房子改善生活的方法... ※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 17:18:48
55Fnthomas: 貸30年就是正的了,另外理財型房貸可以很久都不用還本 10/15 17:23
56Frick6304: 本金歸本金 利息歸利息 你還款把利息跟本金一起還 10/15 17:24
57Frick6304: 投資的卻只算利息 當然是負的 10/15 17:24
58Frick6304: 你三千萬買股票 賺5趴之外 還有三千萬的股票沒算到 10/15 17:25
59Fprostar: 第一行 改貸30年每月還10萬就會有2.5萬可以用了 10/15 17:55
60Fprostar: 3000萬房子出租5萬/月 加上2.5 一個月7.5萬 租個小房子 10/15 17:56
61Fprostar: 一個月1萬5 剩下6萬過活應該不錯 10/15 17:57
62Fprostar: 重點是還掉的錢變成了股票 實際上越來越有錢 10/15 18:00
63Fgoury: 這裡假設的是低收入,甚至無收入者,靠房產,能貸款30年嗎? 10/16 07:49

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21 >> Re: [閒聊] 窮到剩幾千萬的房子
63 home-sale 2021-10-15 15:52

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