[新聞] 憂物極必反!房地產恐成負資產 投資客多

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https://reurl.cc/bnrXME 憂物極必反!房地產恐成負資產 投資客自白:收手不買了 2021年11月29日 17:12 記者陳筱惠/台中報導 不動產買賣向來被視為對抗通膨的最佳投資,更是不少投資族搶進的標地,近年尤以中南 部市場最為火熱,不過連續20個月平均每月買進1間房的投資客向記者表示:「最近打算 收手,不買了!」房仲則觀察,近期重劃區交易量漸緩,反而市中心續熱。 從房地產投資起家的F先生向記者表示:「不動產的景氣有其脈絡可循,通常是8~10年為 一個循環。」他觀察自2013年起,台灣房地產雖然歷經金融風暴、政府打房,但長期看來 仍跌少漲多,現在更是一路衝高,F先生不諱言:「以投資角度來觀察物極必反,房子可 能從正資產改為負資產。」 是不是如同日本1990年代泡破經濟的失落年代,F先生認為:「日本房地產與台灣相同, 不像香港等國是採使用權、地上權,而是購入後的土地永久權,加上人口紅利減少演變成 生不如死、薪水薪資跟不上房價速度,這些加乘下來的確有以往日本的味道存在。」 以台中市為例,從最新數據觀察29個行政區,最大、最多里的北屯區,近年一直是人口移 入熱區,總人口數今年突破29萬人,不論學齡前幼童(0~6歲)達1萬9278人、青壯年(20 歲以上)23萬4495人,都是台中翹楚,在10月份卻也首度出現負成長。 對此,信義房屋文心中清店店長謝明哲說,「近幾個月的買賣移轉棟數來觀察,以往認為 的精華區如西屯、南屯成交件數增多,而以往熱區的北屯、太平房價在到了一定高度後, 成交件數慢慢卻步,有比較趨緩。」 謝明哲進一步分析,購屋族最終還是看總價決定買房區域,以北屯區來說屋齡25年3房含 車位的物件,現在成交價格落在1000~1200萬元,但反觀西、南屯,屋齡多5年但總價會 落在相同地帶,也影響部分以往賣掉西屯房換北屯全新的客群。 謝明哲也給出自己的購屋建議,在首購族部分,由於大部分時間都在外工作、還款時間長 ,比較能忍住重劃區的施工黑暗期,加上重劃區市容整齊、大環境具有優勢,未來也看漲 ,以10年來計算,商圈發展到位後潛力不輸市區。 不過對於換屋族、退休族,謝明哲認為,相對首購族待在家時間較短,換屋族較需要現有 的生活機能與交通,就能考慮在鬧區選房。 心得:這是哪門子投資客?是不是買老屋被套了?還是下車上不了車在那邊喊利空? --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.214.178 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1638194673.A.4D1.html ※ 編輯: ANYCALLX (111.71.214.178 臺灣), 11/29/2021 22:06:45 ※ 編輯: ANYCALLX (111.71.214.178 臺灣), 11/29/2021 22:07:48
1Fsspider0829: 這是投資客?物極必反? 11/29 22:07
2Fsspider0829: 股票萬八都沒反了 房市反去哪? 11/29 22:07
3Fpiliwu: 負資產過戶給我我委屈一點 11/29 22:08
4FTwilight: 臺灣房地產只有大漲跟小漲,沒有跌這種事發生 11/29 22:09
5Fceca: 不動產景氣循環..XD...這不是6x歲老人在講的嗎 11/29 22:09
6Fceca: 每個月買一間..XD...誰啊??仲介應該知道. 11/29 22:09
7Fceca: 仲介都不知道就....不知道誰變出來的紙上人物..XD 11/29 22:10
8Fceca: 是某蔡?某余?某廖??...高雄投資客大隻的就那幾個. 11/29 22:10
9Fceca: 不記得有F開頭的. 11/29 22:10
10Fkusomanfcu: 天橋下說書人大賽 11/29 22:11
11Fceca: 台灣最後一次房地產下跌是2000~2003..XD 11/29 22:11
12Fceca: 2003~今天2021,除了雙北,和極少數特別炒作區,其他都沒跌過 11/29 22:12
13Fceca: 更不用說2016~2019號稱低迷的時間. 11/29 22:12
14Fceca: 某蔡,某余,某廖..哪一個在場外.還不是搶我的物件m,幹!!. 11/29 22:12
15Fkusomanfcu: 西咖就高雄最強說書人 11/29 22:12
16Fceca: 哀,故事很多的拉..XD.. 11/29 22:13
17FKrisNYC: 編故事拉 執政黨想要一些新聞壓熱度 新聞製造業 11/29 22:13
18FR3hab: https://i.imgur.com/dItTflk.jpg 11/29 22:14
19FKrisNYC: 根本不用投資客 隨便一個路人都知道年底到明年Q1會漲爆 11/29 22:15
20FKrisNYC: 政府又沒有什麼招可以出 只能出絕招寫故事囉 11/29 22:15
21Fpchunters: 我看是子彈用光了吧 11/29 22:16
22Fceca: 子彈應該去年就用光了..XD..不會等到今年. 11/29 22:17
23Fcastalchen: 這個論述太跳了 從月月買一下子跳到負資產 11/29 22:17
24Fcastalchen: 人口紅利問題他是昨天突然發現的? 11/29 22:17
25FR3hab: https://i.imgur.com/na5oZ8X.jpg 11/29 22:17
26Fceca: 要等到緩漲期,才會開始頻繁的換物件,才會有買賣. 11/29 22:17
27Fceca: 現在漲太兇,反而都縮手不買賣. 11/29 22:17
28Fceca: 不賣自然就買不動拉.. 11/29 22:18
29Fcastalchen: 這種應該一邊買一邊賣吧 11/29 22:18
30Fceca: 現在一邊買一邊賣不好操作...交易時間的漲幅很可觀. 11/29 22:18
31Fceca: 換物件取得的買賣價差不足以彌補交易時的損耗. 11/29 22:18
32Fcastalchen: 我認識的投客一般都是邊買邊賣的 手上維持4-6間 一直 11/29 22:19
33Fcastalchen: 在進出 11/29 22:19
34Fceca: 大概只會有少數資金做短期,遇到價格非常低價的才出手. 11/29 22:19
35Fceca: 現在進出不如不要出..XD..可以自己算一下就知道. 11/29 22:19
36Ffedona: 高點拋售 11/29 22:19
37Fcastalchen: 這樣是為了降低風險 要利潤最大化 風險也是增加 11/29 22:19
38Fceca: 留一點點錢吃超級apple,但這時候超級apple很少很少. 11/29 22:19
39Fceca: 所以錢不要留太多..因為你可能根本等不到apple. 11/29 22:20
40Fkj632868: 投資客去吃屎吧操 11/29 22:20
41Fabyssa1: F是Fake or Fairy tale? 11/29 22:20
42Fceca: 一直換也不會降低風險,反而會增加麻煩... 11/29 22:20
43Fceca: 售後的例如漏水壁癌或是OOX問題.. 11/29 22:20
44Fceca: 不動的風險比較低. 11/29 22:20
45Fcastalchen: 我自己買了很少賣 但我不是投客 7-8間都是自用 11/29 22:20
46FF93935: 最近風險太大,貸款也是問題 不喜歡用人頭乾脆不買又不會 11/29 22:21
47FF93935: 死 11/29 22:21
48FF93935: 交易過程中又出台什麼法令貸款卡死就麻煩 11/29 22:21
49Fceca: 現在就是躺在家裡裝死期..XD 11/29 22:22
50Fceca: 你看我白天鵝賣掉了,結果台積電來了...錢轉去買兩間辦公室. 11/29 22:22
51Fceca: 結果少賺了多少...哀~~ 11/29 22:22
52Fceca: 現在沒事不要換物件..XD 11/29 22:22
53Flbehide: 現在買不到甜甜價….只能比自住客便宜一點,賣的時候都要 11/29 22:23
54Flbehide: 挑戰天花板,好累啊…. 11/29 22:23
55FR3hab: https://i.imgur.com/caSY5wE.jpg 11/29 22:29
56Fhumbler: 編故事打房XD 11/29 22:32
57Fnopenisgreat: 操作只會漲的金融商品賠錢 專家:智商恐過低 11/29 22:39
58FYishanhuang: 台彩:嫩 11/29 22:47
59Flain2002: 負資產耶、大發慈悲5折收 11/29 22:53
60Ftomy10417: 還持有只是不敢再買,其實還是看多 11/29 23:12
61Fzenfone5566: 跟股票的新聞一樣 要反著看 11/29 23:19
62FBRIANERIC2: 老人家最會嘴 我媽投資不動產20多年也一直跟我說什麼 11/29 23:24
63FBRIANERIC2: 景氣3-5年一個循環 10個老人有11個都持這一套說法 11/29 23:24
64FBRIANERIC2: 那個經歷法則在低利跟QE政策之下沒用了 會有循環但不 11/29 23:25
65FBRIANERIC2: 是3-5年 可能變成30-50了 11/29 23:26
66FBRIANERIC2: 老投客如果兒女不懂貨幣理論 這一波9成要被洗掉 11/29 23:27
67Fzard1983: 拿日本出來講 一看就知道是空空扮得 11/29 23:27
68FBRIANERIC2: C大請問一下你們那裡中古物件 3-4房 40坪以上大坪數現 11/29 23:36
69FBRIANERIC2: 在情況如何? 因為我們這裡現在只剩這種可以買 但是總 11/29 23:36
70FBRIANERIC2: 價就會到800-1000,因為目前還沒有投客敢進場買這種 11/29 23:37
71Fceca: 40坪如果1990年後的還好. 11/29 23:39
72Fceca: 198x年的那一批不要買那麼大的. 11/29 23:39
73Fceca: 除非他很便宜 11/29 23:39
74Fceca: 那麼大的198x年的物件,目前價格還是"包租公'r決定的. 11/29 23:39
75FBRIANERIC2: 我們現在2X幾年 蛋黃區有好幾間40-50坪左右的電梯大樓 11/29 23:39
76Fceca: 也就是這種東西很多的作用是被拿來改套房收租. 11/29 23:39
77Fceca: 2x年還可以,因為1x年太貴,所以2x年會有很大的換屋需求. 11/29 23:40
78Fceca: 外加之前一段時間一直蓋鳥籠,造成這個坪數的新古屋很少. 11/29 23:40
79FBRIANERIC2: 總價都還在7-800萬之間 想把它掃光 但是之後賣就要上 11/29 23:40
80Fceca: 換屋族沒東西換,所以他就不會把她的1x年屋拿出來賣. 11/29 23:40
81Fceca: 所以供給量也很少. 11/29 23:40
82Fceca: 之後上12xx還好. 11/29 23:40
83FBRIANERIC2: 900了 所以想先請問高雄的情況 應該會比我們這跑得快 11/29 23:40
84Fceca: 目前2x年屋剛要動..是好切入時間點. 11/29 23:41
85Fceca: 目前這種東西高雄應該可以買在17w/p上下1萬..有挑的話. 11/29 23:41
86Fceca: 自住戶買喜歡可能會在18~19萬. 11/29 23:41
87Fceca: and...老人是因為看過1980 1990 2000都是10年一大跌. 11/29 23:42
88Fceca: 所以才有10年一輪的景氣循環錯覺. 11/29 23:42
89Fceca: 但那時候利率爆炸高,所以房貸風險很高+經濟不穩定. 11/29 23:42
90Fceca: 因此倒閉公司很快又很多. 11/29 23:42
91FBRIANERIC2: 了解 但是高雄是不是也有一種情況 附近地2X坪的透天跟 11/29 23:42
92Fceca: 但是2000~2010就知道,大環境並沒有產生跌 11/29 23:43
93Fceca: 2010~2020也沒產生跌. 11/29 23:43
94FBRIANERIC2: 這種3-4房的中古大樓價錢差不多 透天大約是4-50年的 11/29 23:43
95Fceca: 那是因為利率變超低,造成貸款風險變很低很低. 11/29 23:43
96Fceca: 所以這是一個經濟結構的改變..老人活在過去沒跟上時代腳步. 11/29 23:43
97Fceca: 地坪2x的透天,10米路以上基本都是千多萬. 11/29 23:43
98Fceca: 翻修過的都千五起跳了..XD 11/29 23:44
99Fceca: 而屋況不好的買了要花兩三百萬翻新. 11/29 23:44
100Fceca: 外加透天數量其實很少. 11/29 23:44
101Fceca: 所以不怕透天搶市場. 11/29 23:44
102Fceca: 六米巷才可能跟2x年大樓差不多. 11/29 23:44
103Fceca: 但6米巷住起來痛苦+物件量一直在變少(被買去改套房出租) 11/29 23:44
104Fceca: 所以也不怕六米項透天搶市場. 11/29 23:45
105Fceca: 但是如果198x年的,因為早期建築師腦殘蓋很醜的房子出來. 11/29 23:45
106Fceca: 因此你住198x年的40坪,還不如住6米巷透天. 11/29 23:45
107Fceca: 因此就會被衝擊.. 11/29 23:45
108Fceca: so..1990年後的40~50坪,安全性很高... 11/29 23:46
109Fksdexter: ceca大 如果南高 老市區 自住 15年屋 40坪左右 1100-130 11/29 23:46
110Fksdexter: 0左右 可以買嗎 但未來有打算1-2年 換屋(有想要的建案 11/29 23:46
111Fksdexter: 要後年才賣) 不知道要不要先上了 怕到時沒有人要買 或 11/29 23:46
112Fksdexter: 虧本賣 畢竟年數高... 11/29 23:46
113Fceca: 1~2年換屋,你房地合一會很重喔. 11/29 23:47
114Fceca: 你要不要規劃5年後換屋,然後錢夠先多買一間. 11/29 23:47
115Fceca: 到時候換屋就等房價漲幅開始趨緩. 11/29 23:48
116Fksdexter: 但因是自住 應該是可以重購退稅? 11/29 23:48
117Fceca: 你就兩間賣掉換一間..你可能還有多賺. 11/29 23:48
118FBRIANERIC2: 我們這裡地2X的4-50年的透天還在7-800 跟2X年的3-4房 11/29 23:48
119FBRIANERIC2: 大樓價格一樣,所以擔心會有比價效應。 1500還可以買 11/29 23:48
120Fceca: 你的建案你等他過五年再買可能你的中古屋跟他價差更低. 11/29 23:48
121FBRIANERIC2: 到1X年地30坪建50坪的別墅 11/29 23:49
122Fceca: 例如你買1200你目標件要賣1800...差600. 11/29 23:49
123Fceca: 但是等五年後,你漲到1500,他可能才2000,差500... 11/29 23:49
124Fceca: 所以你不一定要第一時間買他... 11/29 23:49
125Fceca: 這就不用說你差的600如果去買另外一間小的東西. 11/29 23:50
126Fceca: 可能還可以賺錢..XD 11/29 23:50
127Fceca: 最後一樣換到你要的建案. 11/29 23:50
128Fceca: 當然缺點就是樓層你就沒啥可以挑就是了. 11/29 23:50
129FBRIANERIC2: 跟高雄差不多 6米巷內的透天價格等於2X年的3-4房大樓 11/29 23:50
130Fa96932000: 想借串詢問現在九如交流道附近的5年新成屋是否值得入手 11/29 23:50
131Fceca: 透天要看門口路寬..那個影響價格很大. 11/29 23:50
132FBRIANERIC2: 如果高雄透天也打不過這種大樓 我就可以放心掃了XDDD 11/29 23:51
133Fceca: 九如交流道那邊會比較晚發酵,你自住需求就買,投資太早了. 11/29 23:51
134Fa96932000: 還是價格已經衝上去了所以不建議XDD 之前聽到目前比較 11/29 23:51
135Fceca: 投資會先買彎區那邊,其次就是中央公園那邊. 11/29 23:51
136Fa96932000: 有利潤的是1X年屋 11/29 23:51
137Fceca: 但你自住你需要就買. 11/29 23:51
138Fksdexter: 原來如此 但因覺得新成屋 感覺跟這15年屋也才差沒幾百萬 11/29 23:52
139Fksdexter: 但空間是有差 怕到時20年屋漲伏不大 11/29 23:52
140Fksdexter: 但ceca大講到一個重點 我不應該是想到新建案剛出就要賣 11/29 23:52
141Fksdexter: 舊買 的確可以等一下 11/29 23:52
142Fa96932000: 看幾個建案室內15~20的兩房含車也是喊道9XX了(怕 11/29 23:52
143Fceca: 現在主要是建商賣的東西拉價很快. 11/29 23:53
144Fceca: 但你買到手後漲幅還好. 11/29 23:54
145Fa96932000: 感謝ceca大提點,確實會想買那是有剛需在,投資的比重放 11/29 23:54
146Fceca: 平時建商拉不快的時候你一次買到位比換來換去好. 11/29 23:54
147Fa96932000: 比較低~所以只要價格還OK,投報率低一些我倒是可以接受 11/29 23:54
148Fceca: 但現在價差那麼大,那就可以緩一手先撈一筆在換. 11/29 23:54
149Fksdexter: 了解 所以就是15年屋 若是自住看了可接受就買了 我其實 11/30 00:02
150Fksdexter: 有自備 但因之前太想一次到位 挑房挑很久 導致追價追不 11/30 00:02
151Fksdexter: 上了 唉 之前都看新成屋 現在只能看中古 才會怕買了就虧 11/30 00:02
152Fksdexter: 了 那我會好好考慮的 謝謝 11/30 00:02
153Flyphard121: 請問ceca,15-25年屋管線水電重拉加上簡單翻修其實也 11/30 00:03
154Flyphard121: 是一筆費用,這樣和10年內屋的價差要多少才合理呢?感 11/30 00:03
155Flyphard121: 覺才差三四萬不如買免整理的 11/30 00:03
156Flyphard121: 另外, 三線武廟新案已經飆超高,這樣四線的建工大昌 11/30 00:09
157Flyphard121: 九如是否已成為5年中期投資的好標的呢? 11/30 00:09
158Fceca: 你2x年的廁所有需要重翻嗎? 11/30 01:15
159Fceca: 電線換線很便宜,含配電盤兩萬多塊全換.. 11/30 01:15
160Fceca: 你不要跟水電說你要"從新配電"就不會變十幾萬..XD 11/30 01:15
161Fceca: 他就舊線綁新線,一抽,就更新了... 11/30 01:16
162Fceca: 2x年的房子,基本上電線管沒有在塞住的,40年的就難講. 11/30 01:16
163Fceca: 而水管主要就是廁所和廚房. 11/30 01:16
164Fceca: 但通常水管不會這麼早掛掉,所以你有沒有更新的必要? 11/30 01:16
165Fceca: 更新的話,以前一間廁所大概七萬,現在大漲你抓多一點10~12萬. 11/30 01:17
166Fceca: 基本款的配備. 11/30 01:17
167Fceca: and...整個市區1x年屋應該都在明顯反映中. 11/30 01:17
168Fceca: 現在追是有最佳時間效應. 11/30 01:18
169Fceca: 再過不久就可以回退2x年屋. 11/30 01:18
170Flifeisshine: C大買的兩間辦公室是住辦還是純商辦呢,那個效益高 11/30 06:24
171Flifeisshine: 另外這類型物件您是要登記一般事務所or住宅呢 11/30 06:29
172Flifeisshine: 另外稅負與貸款條件是否都會比較差呢,謝謝 11/30 07:13
173Fspermbox: 我早預告明天崩盤的 11/30 07:28
174Froy0710: 謝明哲都當店長了 當年還是一個小業務員 11/30 07:45
175FExpend: 收手不買然後呢? 又不是開始拋售 智障記者帶什麼風向 11/30 08:43
176Fjerrylin: 阿不是房價只會漲不會跌 怎麼變負資產了勒??? 11/30 09:11
177Fjerrylin: 鄉民快去糾正他啊 11/30 09:11
178Fjedisteven: 請問C大 科工館附近靠民族路1x年 增值性高嗎 11/30 09:41
179Fabc0922002: 他都佈局完了,現在開始出來打嘴炮 11/30 10:10
180Flyphard121: 感謝C大 11/30 10:43
181Febeta: 又再危言聳聽= =台灣房價根本沒有跌的理由 11/30 10:55
182Fjohnny9667: 推 11/30 10:56
183Flolpklol0975: 少子化+7,8,9年級等繼承,盤子去接 11/30 17:02
184FPetersen: 編故事作文比賽打房開始囉 11/30 19:08

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