Re: [閒聊] 大家怎麼看房市高點?

作者 ceca

時間 2022-01-15 15:54:04

留言 113則留言，59人參與討論

推噓 52 ( 59推 7噓 47→ )

討論串 2

你是說長期的高點? 你時間拉得夠長,沒有高點. 但是會有階段性高點. 一個大漲循環,例如2009~2019這10年. 中南部蛋黃區新屋高點大概在2014,雙北比較早結束,外圍又比較晚. 但是公寓高點在2018. 因為他反應很慢,所以高點也比較晚,你們都死魚盤了他才剛好在暴漲. 但無論怎樣,這是一個大漲波. 開始因為QE帶動資金寬鬆,結束則是資金燃燒效應告一段落進入整理. 除了蛋黃區和炒做超兇區,大多數地方也沒有因為漲完了轉跌. 大多老市區都是,漲一漲然後漲不動就進入死魚盤. 漲太兇回檔是因為不安定籌碼. 例如家維帶團買二重左岸,如果突然不准預售屋轉讓,那他的集團那些小菜鳥就會神經緊張. 然後開始亂跑....這個亂跑就會破壞市場價格,這就是不安定籌碼+回檔的現象. 而政府很怕房價跌,所以為啥打房都在打不安定籌碼...XD (不然你房地合一反過來,第一年賣抽20%,第三年賣抽35%,第四年以後抽45%... 不就很多人不想屯房了...不就刺激大量閒置房產釋出.... 看那麼久你沒發現,政府也沒不讓你賺,但不希望你規劃跑太快,你必須要有hold住的本事) 而這種波段,怎樣看高點. 基本上資金和市場的關係沒人抓得準,所以你要找風向球. 而大漲波段誰帶頭??...建商帶頭拉價格. 所以你看建商. 因此我在大漲波愛講的,新屋不止,中古屋不只.. 新屋還在衝,那就是還在漲,新屋停了,你的中古屋還會再跑一段..但這時候高點就到了. 所以大漲一開始可以衝新屋,但是過一段時間你就看到老鳥投資客就轉去中古屋. 衝新屋就是槓桿極高當然爽,但是老鳥為了規避風險+更大利益,所以會轉去中古屋. 越晚買新屋,風險就越高.. 並且你是帶頭衝的,前面戰爭迷霧沒開,誰知道衝出去會遇到甚麼. 當然以上觀念都很單純. 在來就是比較大的循環的高點. 最典型就是對岸. 對岸的房價死魚好久了. 他最大問題就是破了基本面. 出租投報率 < 資金成本 + 持有成本.. 還低很多很多. 所以必然進入整個大死魚盤. 直到這個公式平衡被改寫. 你不要跟我講甚麼中國經濟成長,不要跟我講更多的人擠入北上廣深. 租金投報是一個很好的風向球. 它代表著....市場的需求. 租金同時跟甚麼都有關,通膨,產業,供需.... 也就是你最想要看的,到底這個區域的住宅實際面是怎樣??. 看租金. 租金一次微分後,往上走,這邊不動產就是看強,往下走就是看弱. 台灣金八條後,台灣金融業和壽險全都拿著錢去英國炒房. 那時候我記得出租投報率是2.x%,利率是3%... 但為啥金融業會去下一個破基本面的地方? 因為那時候難民潮的關係,整個歐洲租金在狂漲..!! (也打破德國甚麼房地產打壓炒做完美世界的神話...造成慕尼黑和漢堡房租房價大漲) 因此它們預期租金會一直大漲下去,超越3%,甚至上看4% 5%. 當然很可惜後來英國搞了一個脫歐...XD 連李嘉誠都在英國摔了一大跤.... (被資本主義元老,英國玩弄,當提款機...呵呵.....你玩不贏猶太人的拉) 不過後來好像在匯率那邊有撈了一點回來就是了. 但是無論怎樣,你會發現. 當你時間線拉更常,例如這次再度QE後. 英國不動產又大漲了. 當然中國還是低迷... 那是因為.. 他房價太豪洨...破基本面破太大. 造成連QE都補不了這個差距. 所以...中國房價要起色,要嘛就是這次中美經貿戰爭在打兇一點,通膨在瘋狂一點. 在不然就...再等下一次大漲嚕.. 至於人口問題. 實際需求反應在租金. 如果人口衝擊需求.會優先反映在租金上面. 當然也可能需求降低,但是通膨拉高,所以租金沒有降. 那租金沒有降,不動產需求依然是看平以上..你人口減少的問題被其他東西給打消掉了. 至於你要說理論. 理論上人口減少會怎樣?? 理論上人口減少會怎樣以前講過. 人口減少在你壓垮房價之前. 產業崩潰,因為缺工缺人工廠開不起來倒閉外移一堆. 勞保健保和退休金制度破產. 捷運破產,高鐵破產,一堆公營機構破產. 國家稅收大幅下降. 這時候才燒到不動產開始跌. 而在這種局面,不動產一開始跌...市政府就接力破產. 所以人口減少,我們大概就要被統一了...XD 因為台灣那時候經濟能力可能菲律賓化..那不如被統一薪水還高很多. 因此..除非你設定,甚麼都可以毀滅的情況下,人口持續減少不動產會怎樣的模型. 但是在我看,這個模型是沒有意義的..XD 人口減少對不動產的影響. 在大國家會比較明顯,台灣鼻屎大又經濟開放的航運點島國,不太需要思考. 因為一定開放移民.... 外勞有些東西還補不起來. 所以必然開放移民. 而今年三月不就要闖關移工變移民. 之後年年解放限制你也不要太意外. 說過少子化是國安問題,國安局十幾年前就在準備這個問題. (你有國安局的線你就知道) 十幾年前....不是這幾年. 他們有一堆方案給執政者參考.... 但是當然牽扯到政治,所以是看執政者想用哪個方案. 但無論誰執政,誰都會開放移民. 差別是移民來的人是從哪來而已. 所以你等待別的就算了. 你等待少子化人口減少壓垮不要說太鄉下好了. 壓垮嘉義或斗六的房價. 你可能這輩子很難等到. 至於六都...你最好早點醒醒. 反過來如果為了彌補人口減少而開放移民. 那....房價又會怎麼走? 這才是你要思考的. 不要一直作夢少子化壓垮房價. 結果大舉移民進攻後. 你就整個崩潰.... 至於甚麼移民不想來台灣. 你鴕鳥喔..XD 掩耳盜鈴??? 你出國過了嗎..XD....你嘛看看這個世界,在思考一下你講的話. --

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1^F推membrance: 這世界本來就是弱肉強食，只能靠政府維持公平跟合理分 01/15 15:57

2^F→membrance: 配 01/15 15:57

3^F推sdbb: 再來思考 01/15 15:58

4^F→sdbb: 台灣已經是社會主義甚至是共產主義了 01/15 15:58

5^F→mimikillua: 一點也沒錯弱肉強食 01/15 15:59

6^F推cms23: 先推 01/15 16:00

7^F推Unsullied: 我都想移民到新加坡東南亞應該很想來台灣 01/15 16:00

8^F→Unsullied: 當人口問題影響國家安全就是得找人進來 01/15 16:00

9^F→Unsullied: 你以為都躺在那邊就能等到嗎？ 01/15 16:01

10^F→Unsullied: 外勞比你努力早晚買房租給你 01/15 16:01

11^F推yiliang1107: 推 01/15 16:01

12^F推piliwu: 在那邊猜高點低點是大忌讓市場跟你講 01/15 16:04

13^F推saucy: 那移民會有特別愛去的縣市或區域嗎 01/15 16:06

14^F→R3hab: https://i.imgur.com/WVhV6it.png 01/15 16:06

15^F推CharleneTsai: 推 01/15 16:10

16^F推ppnow: 移民當然先在工作附近買啊，先解決剛需再來投資 01/15 16:14

17^F推linchenea: 推推 01/15 16:15

18^F推fanlander: 一直刷圖看的好煩 01/15 16:19

19^F推R3hab: https://i.imgur.com/OB5723N.jpg 01/15 16:27

20^F推bboywhite: 猜的到高低我早就財富自由了= = 01/15 16:29

21^F推frowning1226: 推推推 01/15 16:32

22^F推aass5566: 政府：你們都不想生我們直接引進阿勞來補勞動力 01/15 16:35

23^F推airforce1101: 我是覺得20幾歲抱怨不公平正常 01/15 16:39

24^F→airforce1101: 30幾歲覺得不公平也是正常，但是知道不公平後看怎 01/15 16:39

25^F→airforce1101: 麼應對 01/15 16:39

26^F→airforce1101: 如果只是像20幾歲只抱怨沒應對 01/15 16:40

27^F→airforce1101: 那…到底是誰的問題 01/15 16:40

28^F推frowning1226: 推推推 01/15 16:45

29^F推Villkiss13: 不過ceca大 01/15 16:48

30^F→Villkiss13: 在最近新屋漲這麼快的情況下 01/15 16:48

31^F→Villkiss13: 會建議現在直接賣掉精華區老公寓去買新屋 01/15 16:48

32^F→Villkiss13: 還是等老屋到高點再賣掉換新屋呢？ 01/15 16:48

33^F推menace: 資產長期都是上漲沒問題現在看1990年代無殼蝸牛也 01/15 16:48

34^F→menace: 是便宜低點 01/15 16:48

35^F→SunShitChi: 未看先推 01/15 16:56

36^F推howhow801122: 很難想像竹北可以衝到5-6字頭，沒有極限.. 01/15 16:57

37^F推abc0922002: 佳薇家維二重團是湘北不安定因素 01/15 16:57

38^F推kill2400: 一個波段的高點到2014 這次剛好是收QE 升息那這次的波 01/15 16:58

39^F→kill2400: 段高點是否到今年？ 01/15 16:59

40^F推kuanhunter: 推推 01/15 17:06

41^F推SkyFee: 沒移民的話台灣就垮了政府能提早佈局是好事 01/15 17:19

42^F推skita1017: 最近C大很佛心，推 01/15 17:22

43^F推darkdogoblin: 現在正進行資產價值保衛戰,沒這美國時間理他們 01/15 17:28

44^F推albert1229: 推！我住斗六還好去年已買！連斗六這種腹地小的都漲 01/15 17:28

45^F→albert1229: 翻天 01/15 17:28

46^F→darkdogoblin: 要活也好要死也行請便 01/15 17:28

47^F→jonson: 2022盤整 2023反轉一群沒實力多多瑟瑟發抖中 01/15 17:36

48^F→kusorita: 還在妄想移民可以稱買盤 01/15 17:42

49^F推abyssa1: 移民撐的租房需求跟包租公買盤… 01/15 17:44

50^F→darkdogoblin: 明年又明年,空空永遠都不在現在這個時空活著 01/15 17:45

51^F推menace: 租金大於房貸到底有什麼壓力空空活在幻想？ 01/15 18:59

52^F→menace: 腰斬還可以買更多只怕房子不夠買XD 01/15 19:00

53^F推migration265: 推 01/15 19:05

54^F推Kamov: 空空還是回租屋處玩砂去吧 01/15 19:06

55^F推sd785: 分析精闢推 01/15 19:09

56^F推bethanyce: 請問ceca大大現在不適合買入預售屋的話，何時才是適合 01/15 19:25

57^F→bethanyce: 介入的時間呢？ 01/15 19:25

58^F→kusorita: 多多每年都在過年真的令人羨慕阿 01/15 19:45

59^F推heryi: 想請問你怎麼看目前人口下滑的日本 01/15 19:48

60^F推iwantfds: 廢話連篇二重賺爆誰要賣啊拿來跟銀行搬更多錢出 01/15 19:54

61^F→iwantfds: 來滾這也不懂 01/15 19:54

62^F→iwantfds: 還整天講廢話 01/15 19:54

63^F噓grace0523: 若是合法的工作移民是能賺多少？能撐買盤？？ 01/15 19:56

64^F→grace0523: 台灣中位數年薪68萬都買不起！你指望移民？ 01/15 19:57

65^F推aquaair: 西卡文內說的嘉義應該是指嘉義市吧？應該涵蓋整個嘉義縣 01/15 20:00

66^F→aquaair: ？ 01/15 20:00

67^F推mmay: 嘉義縣朴子、太保新屋都千萬以上 01/15 20:03

68^F→mmay: 之前有討論萬丹一樣千萬以上了 01/15 20:03

69^F→mmay: 正確來說應該是地坪22、建坪50大約1200萬 01/15 20:04

70^F→mmay: 這1200的價格、斗六目前觀察起來也差不多 01/15 20:05

71^F推antigidu: 可是這波QE要回收了欸默哀 01/15 20:07

72^F推grace0523: 只有雙北抗跌，其他縣市坐等崩盤 01/15 20:33

小肉腳才在那邊都不賣..XD 平盤的時候,我們買賣都可以賺錢. 那你平盤的時候會甚麼..XD 變化盤除了暴漲那一段時間外,其他時候換物件都嘛可以賺更多. 另外銀行搬錢?? 你很少間喔? 你超過三間就限制貸款四成了. 你前兩間貸款八成,你第三間被限制貸款四成. 阿你後面還可以搬多少? 阿不就名下只有兩間內才好會搬...XD 到時候還不是定時要做債務整合. 把小物件的所有貸款整併到大物件上面. 像我就會把貸款整併到透天店面上. 不然貸款會太多筆. 至於貸款額,沒辦法我都是用資產負債比去算,所以只能最多總資產的六成... 對喔我都用我家人,但我家人基本上都是一樣的狀況,全都是多間貸款...無奈... 小菜鳥..XD 房子為啥要賣?? 你老人喔...還是第一天出社會? 這種人帶集團. 他的會員真他媽的可憐. 你們怎麼會找一個不動產菜鳥當團長?? 另外,二重喔..XD 你有新竹台中高雄台南漲的多嗎..XD 整天在那邊自我催眠. 呵呵...要不要去看一下這幾都最近的漲價速度. 漲個一點點在那邊整天高潮. 很敏感喔? 第一次喔.... 弄兩下就身寸了? ※ 編輯: ceca (61.227.118.199 臺灣), 01/15/2022 20:57:39

73^F→alexstag: 抗跌？要不要看看2015-19...？那個時候台北跌不少喔 01/15 20:53

74^F推Landlords: c大你在回誰阿? 看起來在嗆家維但推文區沒看到人呀? 01/15 21:09

75^F推frowning1226: 那個不敢來台中高鐵的俗仔真的很弱，連搬錢都沒搬過 01/15 21:11

76^F→frowning1226: 買房子是一種技術，跟銀行搬錢是另一種藝術 01/15 21:12

77^F推Landlords: 阿沒事是我ptt設定的關係才沒看到現在有了 01/15 21:16

78^F推Narok: 租屋處不准玩沙…會弄髒 01/15 21:35

79^F推Narok: 真的多間了貸款有點煩最近又變龜毛 01/15 21:37

80^F推iwantfds: 笑死林北就是有辦法讓銀行給錢看來你沒這本事還 01/15 22:40

81^F→iwantfds: 敢教人 01/15 22:40

82^F推iwantfds: 路遙知馬力等著看二重漲上天沒眼光的C咖啥都不 01/15 22:44

83^F→iwantfds: 懂 01/15 22:44

84^F推PTTDURANT: C神 01/15 22:54

大家聽到了. 他可以突破目前央行的第三間貸款4成限制. 我相信這邊有調查局和國稅局的人在看. 家維,如果你不是豪洨的話. 那你慢走~~~~ 當然你應該是豪洨...XD 你當本版的人都第五次買房子?? ※ 編輯: ceca (61.227.118.199 臺灣), 01/15/2022 23:06:49

85^F→yiliang1107: 這是他瘋狂刪文的原因嗎XDD 01/15 23:38

86^F推h49072002: 幹我第二間要8成以上或寬限期，沒有一家銀行願意給 01/15 23:39

87^F→h49072002: 到底誰可以突破央行限制第三間四成的 01/15 23:39

88^F→h49072002: 你給我我馬上介紹給我客戶，至少放十億貸款 01/15 23:39

89^F推l52015: 推 01/16 07:28

90^F推iceyu: 房價再漲上去又要加強信用管制了也許第二戶也沒八成 01/16 08:32

91^F推tbere2002: 推Ceca，套牢一哥家維真的來秀下限的 01/16 08:48

92^F推gm3252: 移民有租房就是很強大的支撐力了啊，為什麼一定要執著他 01/16 10:09

93^F→gm3252: 們能不能買得起？台灣蛋黃房價不就靠大量租屋族撐起來的？ 01/16 10:09

94^F噓davis0918: 最好一堆人要來鬼島 01/16 10:53

95^F噓davis0918: 竹科肥宅百萬年薪買不起房東南亞移民買的起嘻嘻 01/16 10:55

96^F噓smoice0626: 台灣移民環境並不友善，能不能吸引到人待觀察 01/16 11:42