[心得] 從數據分析看竹東星都匯房價趨勢與分佈

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1. 前言 2. 房型 3. 總價 4. 樓層 5. 結論 -- 前言 -- 星都匯A/B區作為昌益二重埔造鎮計畫第四期第五期,象徵建商對當地未來的信心 2021年9月,一個新聞瞬間震撼了有在關心何時開賣的"自住客"或"小投資客" 共約1000多筆房源直接在潛銷階段被"大投資客"掃空 轉眼而來的是源源不絕的房源被投資客加價釋出 新聞紛紛下了聳動的標題來襯托"散戶"們無奈且錯愕的心情 => 新竹建案「閉門銷售」秒完銷!憑4張圖片就搶房 消保官:怎麼看都不公平 => 新竹預售屋才喊完銷 網路秒現轉賣潮 網譏:買房也能搞當沖 => 新竹商辦建案「星都匯」榮登全台預售王 網路同步海量拋售 而讓投資客們心驚;第一波搶房子的散客們尷尬的事發生了(對...接盤俠是我...) 2021年底,內政部開始討論預售屋禁止轉售,於是出現了讓鄉民們津津樂道的平轉群組梗 當然作為散戶如我,一切都都如同經典名言"我也是看報紙才知道"所調侃的 什麼星都匯潛銷,什麼內線消息紅單禁止轉讓X月實施,通通都是新聞出現了才知道... 如今距離2021年9月轉眼也過去9個月多了 是否能從數據分析看到一點星都匯房價的端倪呢? 相較關埔竹北,所謂的偏僻落後生活機能差的二重埔到底房價會變成什麼樣子呢? 雜魚如我試著透過網路上公開的資訊, 希望分別透過總價、房型、樓層來做些簡單分析,歡迎大家指教! => https://lvr.land.moi.gov.tw/ (內政部不動產交易實價查詢服務網) => https://evertrust.yungching.com.tw/ (永慶房仲網) -- 房型 -- https://i.imgur.com/Jvbb9wd 首先看圖說故事 二房房源佔了總數的32.3%,其中已有總數的7.5%轉手 三房房源佔了總數的49.6%,其中已有總數的13.6%轉手 四房房源佔了總數的18.1%,其中已有總數的2.7%轉手。 透過2/3/4房的已換約數與尚未換約數的圓餅圖我們可以發現幾個現象 1. 三房依然是新竹購屋族的首選,若是投資客要買幾間放著,三房絕對是目前最優選擇 2. 四房成交比例最低,若真要花1500萬以上來買房子 二重埔顯然不在購屋族的優先考慮範圍 換個角度說,願意來買二重埔房子人 低總價絕對是考量首選,什麼生活機能空間學區等應都是次要目標 -- 總價 -- https://i.imgur.com/LM2z3EG https://i.imgur.com/7pZGXfB https://i.imgur.com/FPTpkyb 總價2/3/4房分開看,因為不同的房型與總價會影響到購屋者加價的意願 Y軸為投資客購入成交價與售出成交價之差值 舉例來說,若投資客與建商花1000萬購買,且售出1200萬給接盤俠。則值為200 圖中菱形淺紫色為成交差價,深藍色為差價平均值。 若紫色顏色越深代表越多成交筆數坐落在此區間。 首先來看二房 1. 最有趣的現象發生在去年12月(11012) 簡單理解就是投資客被預售屋禁止轉售嚇到了 紛紛願意"低價"用+20~40的區間售出手上的二房 但從公開資料中沒看到平轉的案例發生 2. 撇開11012的數據,2房在接下來的幾個月,平均成交價都是緩步上升, 若有買二房的意願者,現在應該較難用+20~40的差價買到了, 該跑的投資客在去年幾乎都跑光了 剩下的投資客應該都有一定的本錢承擔升息與交屋的壓力 接著看三房 1. 相較於二房在去年12月出現拋售潮 三房的價格也略有下降,但平均來說依然維持在+50以上的成交價格 2. 在今年2/3月依然有看到低於50的成交價,但比例極低 換個角度來看也表示該跑的都跑了 最後看四房 1. 成交數量偏低,但整體趨勢依然同2/3房,在經歷去年12月低點後,平均價格緩步上升 -- 樓層 -- https://i.imgur.com/ozFegUm 最後我們透過直條圖來看樓層分布 願意在相對高風險的階段從投資客手中接下房源(盤子)的人都偏好幾樓呢? 1. 大部分人還是偏好傳統所謂的中高樓層,也就是7F以上 2. 13F/14F於高樓層中較不受歡迎,可能的原因是頂樓漏水依然是很多人的疑慮之一 3. 3房的3F意外的很受青睞,推測原因是相對低的總價吸引了口袋不深自住客 -- 結論 -- 1. 部分怕死的投資客紛紛在去年11/12月風聲剛出來時就跑了 剩下撿便宜的機會應該會發生在每一期繳工程款前 投資客若不想付現金給建商,勢必會考慮降價出售 有購屋意願者可以抓準時機多方比價 2. 經歷了11/12月房價低谷,平均成交價在2022年逐步上升 +0~50的機會應該不太容易再出現 取而代之的是平均至少+100的差價,購屋者要有心理準備 3. 3房中高樓層依然是購屋族的首選 4. 因只參考了永慶的公開資料,1000多棟房源推測至少有四分之一以上已轉手 且會這時間購入的人基本上都會持有到交屋後很長一段時間 5. 昌益的二重埔"辦公室"造鎮計畫雖然為人詬病,但在現實面前 為了錢錢跪下的大有人在,至少我就是其中一個QQ... 若對於數據解讀有任何錯漏的地方還麻煩指教 小弟並非專業人士,只是心血來潮想分析看看XDD 最後...所以我說那個平轉群組快點貼出來啊!!!!!! --
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1Flagadidi: 平行時空的3e 06/09 19:51
2FAQUANGEL: 星都匯把整個竹東都炒高了,竹東新案通通30up了 06/09 19:58
3Fkbwesley: 永慶上成交價格不含服務費喔 06/09 20:00
4Fb777787: 推 傻空連這邊都要買不起了 嘻嘻 06/09 20:12
5Fj401f2: 見樹不見林的分析 充滿雜訊 06/09 20:21
6Fkukuching: 對不含服務費,我之前聽朋友說買方六趴不知道真假=_= 06/09 20:31
7Fwaterfishir: 有數據推 06/09 20:39
8Fpoi963841: 3e臉有點腫 06/09 21:26
9FCIIIO: 推 06/09 22:36
10Fbuike: 不管幾房買得到就偷笑,光是第二波開賣價差墊了50-200萬, 06/09 22:55
11Fbuike: 另一塊也快推了價格嚇歪 06/09 22:55
12Fbuike: 沒人能追得上房價,還沒買的請有心理準備 06/09 22:57
13Fcharliebitme: 跟著昌益造鎮案買哪時賠過錢了我就問 06/09 23:23
14Fregretblue: 專業給推,比另一個m大有邏輯多了! 06/09 23:32
15Falexstag: 五期要準備推了...不小心就會上40 06/09 23:39
16Fscarrony: 我猜你房源應該沒扣掉重複的 06/10 00:07
17Fabc0922002: 不用新案 其他期都30起跳了 06/10 01:12
18Fbread1216: 竹北基本盤+200,很盤? 人家有本金先買高風險投資高 06/10 01:22
19Fbread1216: 報酬 06/10 01:22
20Fslimboy0213: 用途商辦以後到底會不會有問題啊? 06/10 02:40
21FAnswerlin: 推整理,清楚簡單,不穩定籌碼洗掉後就是穩定拉漲,好 06/10 02:51
22FAnswerlin: 的戶別沒有+200買不到,下一期推案應該穩破40了 06/10 02:51
23Fjohntu: 專業文! 06/10 08:34
24Feddie0729: 買方大概4-6% 算下來仲介賺的跟賣方差不多耶 06/10 09:27
25Fpiliwu: 這用途問題怎會敢買 06/10 09:29
26Fbuike: 賣40秒殺吧!若你是昌益會賣45還是50? 06/10 10:42
27Fru04hj4: 對竹東印象很差 06/10 16:48
28Frickjd2001: 辦公室幫你QQ 06/10 17:13
29FNIKEN: 竹東 芎林 新埔再買不起的準備好被洗到關西 新豐 北埔 886 06/10 17:47
30Fkiroru: 辦公室問題講到爛了..新竹市一堆活得好好的 06/11 00:20
31Fpudin0116: 有數據有推 06/11 01:24
32Fgaping: 有資料就推 06/14 15:53

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27 >> [心得] 從數據分析看竹東星都匯房價趨勢與分佈
32 home-sale 2022-06-09 19:49

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