Re: [閒聊] 淡海新建案開到破30

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房屋總價、通勤距離、通勤方式、學區、住宅內容、銀行鑑價及貸款這六個會是決定淡海 長期價格的關鍵。 北投、關渡、竹圍、紅樹林、淡海,是要購買這一大塊區域要比價的地方,最後的決定就 是這五個區域的比價選擇。 房屋總價而言,撇除石牌特殊區域外,近北投捷運站區塊的新大樓一坪70萬,40坪扣除車 位後是30坪,預計總價在2400萬,但室內可能只有21坪加一個車位;附近的公寓屋齡大約 在40~50年間,30坪的總價約在1400萬左右,但是買完要花200萬整理,所以總價約1600 萬左右,但室內大約29坪但無車位,可是你貸款還十年之後,60年的房子要考慮的是能不 能轉手的問題。 所以對於一般購屋的人要抉擇的是,是要花1600萬買一個快50年要爬樓梯的公寓,還是要 花2400萬買一個新大樓但室內小到不行的空間。 隨著年紀增長爬不上樓梯,很多人漸漸往竹圍跟紅樹林退,因為那邊價格比較合理。竹圍 生活機能好,但腹地太小,其實沒什麼新大樓,所以多數想住大樓社區就會往紅樹林靠, 所以紅樹林社區大樓漸漸的價格站上30~35萬,45坪的大樓,總價大概只有1350萬上下, 所以不管交通、天氣等等大家說的這些,實際上就是很多北投士林大區塊爬不動公寓的人 ,又付不起動輒超超過2400萬大樓的人往紅樹林退,造成那邊價格慢慢站穩,尤其是第二 代成家立業的,這個價格就是親民,更不用說靠近紅線捷運,到台北車站半小時,班次又 多,再怎麼樣都比桃園機捷好,或是林口龜山完全只能依賴開車的族群好。 那天去繞北投一圈,現在不是剩下快五十年的公寓古蹟,就是一堆單坪超過70萬的新大樓 都更,有多少人可以消化超過2400萬價格的大樓,那個區塊原本就屬於純住宅區,經濟實 力不像台北市中心的階級,更沒有像竹科長久聚集的產業聚落可以負擔,所以慢慢的人定 會往竹圍紅樹林退,現在那邊那麼高是期待北士科的未來買盤,就算沒有大樓成本就在那 邊也不太可能再低於60萬出售。 所以未來等北投大樓蓋完,核心圈買北投,第一圈多數人已退到竹圍紅樹林,那時候淡海 可能也站到一定價格,第二圈以外經濟實力的人才發現原來現在北投大樓已經2400萬,竹 圍1600萬,紅樹林1400萬,淡海1000萬,再不買,時間一長台北市房價高到只被有錢的少 數人掌握,能退出去外圍的第一圈也早被先去的掌握,經濟實力第二圈以外的只能越退越 遠。 所以,摸摸自己的口袋,別人在批評天氣、交通、距離的時候,那是因為人家有錢可以選 擇超過2000萬的房子,沒錢的那六項內容勢必要犧牲一些項目,否則大樓建築成本墊上去 ,價格有了僵固性,只能越退越遠。 --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.110.137 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1659777257.A.1E9.html
1Fjunior020486: 不是吧,50年公寓有人買,你多放十年到了60年就轉 08/06 17:19
2Fjunior020486: 手性不好?你在08/06 17:19
3Fjunior020486: 說什麼?公寓40年以上你覺得還會有差別嗎?08/06 17:19
貸款的時候會有差,很多銀行上限是75年,當鑑價、貸款成數、年限有影響的時候,就會 影響到買盤,例如你想賣1600萬,銀行鑑價1400萬,貸款75%,年限只能20年,光頭期款 就變成400萬,1200萬貸款20年2%利率每月是6萬,如果有這樣的能力會買60年老公寓?你 覺得這樣的貸款條件難道不會影響你的轉手嗎?
4FGakura: 你這樣太有建設性,空空可能不接受哦08/06 17:19
※ 編輯: jasonmoon (101.10.110.137 臺灣), 08/06/2022 17:25:31
5Fjunior020486: 桃園40年的公寓都能轉手了,你石牌公寓要煩惱什麼 08/06 17:20
6Fjunior020486: ? 08/06 17:20
石牌有學區特殊性,我講的是其餘公寓。另外重點是賣方的價格。 ※ 編輯: jasonmoon (101.10.110.137 臺灣), 08/06/2022 17:26:49
7Fjunior020486: 買老公寓的有時候是因為他的地點跟總價啊,你拿北08/06 17:32
8Fjunior020486: 市老公寓跟外圍08/06 17:32
9Fjunior020486: 的新大樓比,北市老公寓為什麼能成交,就是地點啊X 08/06 17:32
10Fjunior020486: D 08/06 17:32
11Fgm3252: 這篇有道理,有的人就是無論如何不考慮公寓呀08/06 17:34
12Fjunior020486: 你想想,你從淡海通勤到台北,假設你要先騎車到淡08/06 17:37
13Fjunior020486: 水捷運站,跟石08/06 17:37
14Fjunior020486: 牌旁邊老公寓從捷運石牌站出發,通勤時間會差多久X08/06 17:37
15Fjunior020486: D 08/06 17:37
我講的就是那六項的選擇跟犧牲,如果有錢買的起石牌老公寓的,根本不用擔心他,他也 不可能往淡海退,我講的是沒錢的。
16Fkusomanfcu: 公寓超過40年 以上都差不多的 08/06 17:38
17Fkusomanfcu: 完全是看維護 08/06 17:38
沒有裝潢全部打掉重弄真的都不行,很多鋼筋都外露了。
18Fjunior020486: 而且我是不知道還有沒有屋齡這個內規,但是借款人 08/06 17:39
19Fjunior020486: 的內規已經放寬 08/06 17:39
20Fjunior020486: 了 08/06 17:39
21Fjunior020486: https://i.imgur.com/7pitj1v.jpeg 08/06 17:39
你去找銀行房貸專員問問不就知道了。 ※ 編輯: jasonmoon (101.12.100.14 臺灣), 08/06/2022 17:46:10
22Fjunior020486: 說實在,台北公寓現在40年,你淡海新成屋,過了30 08/06 17:45
23Fjunior020486: 年, 08/06 17:45
24Fjunior020486: 假設都維護很好,公寓變成70年,淡海大樓變成30年 08/06 17:45
25Fjunior020486: 。 08/06 17:45
26Fjunior020486: 你覺得哪個比較難轉手?絕對是淡海啊,當然我不是 08/06 17:45
27Fjunior020486: 說淡海不好,我 08/06 17:45
28Fjunior020486: 只是說外圍的新大樓一旦折舊,比精華區老公寓更難 08/06 17:45
29Fjunior020486: 轉手 08/06 17:45
30Fjunior020486: 你很多情況是送件才知道的啊,老公寓你拿大安信義 08/06 17:51
31Fjunior020486: 的,借款人條件 08/06 17:51
32Fjunior020486: 不同,情況也不一樣。 08/06 17:51
33Fjunior020486: 要不然十年後,台北市一堆老公寓全部破50歲,到時 08/06 17:51
34Fjunior020486: 候按你的不能超 08/06 17:51
35Fjunior020486: 過75歲,那些老公寓難道就賣不掉? 08/06 17:51
36Fjunior020486: 到時候銀行就會修改規定了,像十年前,20年貸款才 08/06 17:51
37Fjunior020486: 是主流,現在30 08/06 17:51
38Fjunior020486: 年才是大宗,陸續出現40年。 08/06 17:51
39Fjunior020486: 甚至有人60歲借到30年的,不就有版友分享了 08/06 17:51
40Fjyas: 這篇很精闢。 08/06 18:09
41Flefan: 台北早有以房養老,老屋老人貸款一直都不是問題 08/06 18:35
42Fzzahoward: 台北會往北買的大概都是有地緣關係 士林北投人這樣 08/06 19:47
43Fzzahoward: 但最遠大概就是紅樹林 甚至不會到淡水更甭提淡海 08/06 19:47
44FJerryChanel: 08/07 01:41

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