[閒聊] 下新莊畢業文

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推噓 54  ( 58推 4噓 29→ )
其實上個月就簽一間了 結果還沒交屋又在簽了一間 比最高單單坪少3-5萬 所以按造版友說法是 畢業畢業畢業畢業畢業畢業畢業畢業文 之前好像講過 選房看房借貸整理出租 今天來講講目前下新莊的市況跟有趣的出價方式 早在年初聽到小道消息五月會升一碼 也就是等於連續升兩碼我就覺得有戲了 我一直說當市場火熱的時候是不利我這種方式 因爲一個個瘋狂去創最高價的時候 你就是墊腳石 就是各種斡敗 甚至被不收斡 坦白說以我在地的瞭解 我絕對不會出芭樂斡 但也絕對讓你會心癢癢但又沒那麼舒服的價格 升一碼 回歸疫情前降的一碼 升兩碼 坦白說這個利率還是很低 但重點在於心態上的打擊 肯定有這種 怎麼辦 會不會連續升息 即便這兩年政府的政策已經掃掉不少不安定籌碼 但就是不缺容易緊張的人 就像這兩天 我老婆問我要不要去囤泡麵 我媽問我貸款我跟她只說1/2 她還是眼睛瞪的大大的 可能我媽少生了一條筋給我 921的時候我住20樓 我睡死 是我媽把我叫起來塞進衣櫃的 結果六月升半碼…. 說好的心態打擊呢 於是發酵的效果就沒那麼理想 ========== 上半年不管是報我上網還沒上網的物件 多半抗性都極高 我連出門去看都不願意 即便還有一間就在我住的社區 好不容易有我感興趣的物件 不是那種靠北天價就是一下再見掰掰 差不多都接近30萬成交的物件 開58跟你說要賣50 是不是該祝他幸福 中間也有看到一個學區比我這好一點的 我願意去追價 自願創社區最高單 (父母錢最好賺了) 還輸掉….. 不然就是跟你約好小房間放你鴿子 一直到下半年開始有些正常點的物件 就是我至少願意出門去看 這些不掛高價的話 去化速度大概短則兩週 慢則一個月(比實登高一點而已 現在當買家 好卑微) 所以基本上外網的案子 不是被嫌棄就是沒談下來的 而一旦上外網就會被其他家仲介開發 然後我又要回答一輪 已斡敗 或者那個很爛 但也因為市場交易量少跟升息帶來即便是只有一點點的發酵 都會影響賣家意願 尤其是真心想賣的賣家(不管是缺錢還是心態上) 我預計今年下半年到明年上半年會比較好談 因為久了大家就麻木了 利率也不太動 (小道消息明年會降息) 現下就是 正常物件開始出籠 但去化速度很快 但可以找找那些比較急的賣家去談談看 PS 下新莊低於15坪套房的貸款條件變鬆了 捷運十分內願意七成或超過六成的都有 我的經驗小套房找 永豐 富邦 玉山 兆豐 會比較好談 =========== 這次想聊聊有趣的出價 人生如戲 大家或多或少都有在演的時候 有時候會遇到仲介跟我說哪一間 多少就賣 這時候當然是會去驗證這個數字 如果是很靠北高 我都會祝他幸福 當然中間遇過三月才賣930 七月同格局樓下要賣1100 我當然不理 結果現在聽說破千賣 掉 我就算沒有談成也會做賽後檢討跟驗證 我是輸在哪? 仲介有沒有騙我 所以基本上跟我比較熟的仲介後面帶看都不太介紹 小房間也不拉價 成交行情也不唬爛 大部分在喇賽跟房子無關的閒聊 因為我對數字很敏感 絕對會查到底 所以多少就賣這個如果我判斷為真 我就會去評估 這個價格投報有沒有大於3.5 槓桿後依照貸款成數可以弄成5-10不含增值 如果是接近3.5但不到的時候 評估有沒有其他誘因讓我願意去接受這樣的投報 所以你說增值件出租投保差 阿不是廢話 人家增值空間擺在那 翻修 置產 增值 出租 拜託這基本的分類不要什麼優點你都要 什麼缺點都沒有 ======= 分享幾個有拿下的例子(沒拿下就難說) 案例一 一家專約銷售方跟我說不用看了 開發方那邊有人達底500 另外一家仲介說還沒簽 算算我就直接510 在小房間我看到專約那間銷售方打來我就知道成了 案例二 仲介說520會成交 他隔壁隔壁就賣520 我算一算是500大概3.5總投報 就卡在500最後有成 事後諸葛是爸媽買兒子名字 12月簽約拼年底成交就可以加上來年有兩年的贈與額 案例3 專約配案的仲介那邊有人出到575 專約仲介跟我說屋主底價570(含仲介費) 我猜他們沒全泡只能分回四成 575-570+575*0.02的四成 差不多是66000 所以我下578含仲介費(我就78) 這樣全泡除了賣方那邊仲介費 我這個80000大於66000 然後就成了 案例4 仲介回報610必賣 因為同樓層賣610實登剛出 我下570 屋主原本約週四 結果臨時跟我改時間到週六 改完時間不到半小時 另外一家仲介就報我同樣案子 我直接回已下斡 週六談 結果週六上午 這家仲介希望我可以由他那邊去談 我就知道這個屋主真心要賣 只是希望多周旋幾間仲介看能不能更高價 所以我就又在原本那家仲介的小房間慢慢耗 https://i.imgur.com/KH7oIAy.jpg
我還跟仲介說 還有六集可以看 我很閒…. 最後成交了 果然我簽約完大概五點 另一家仲介5:14問我是不是成交了 綜觀以上 這算是彼此的資訊戰 拜託 百萬上千萬的交易 好好做功課 ========== 以下是個人碎碎念 撇除去年大部分時間花在弄自己的組合小屋 https://i.imgur.com/i7j8fXa.jpg
今年真的是有錢也很想買房 雖然四月知道老婆懷孕曾經陷入迷茫 但最後還是覺得 那就去賺更多的錢吧 之前有一次無聊看到這個算命 https://i.imgur.com/N6GSPYv.jpg
我都說 好喔 七殺 有七間房子就很殺 於是踏上尋覓第七間的旅程 結果某一次遇到另一個算命說 我的時辰不對 因為我是52分出生的 我一直自己進位到下一個時辰 (雖然有一派說法是最後一刻 就是15分內就該進位) 用了原本該屬於我的時辰在跑一次 https://i.imgur.com/zLO00Mm.jpg
我應該半個房蟲命吧 雖然不知道未來會有什麼更大變數 但我也沒買很貴 而且總投報基本上都是在3.5-4之間 不槓桿都不會輸 何況我一定槓桿 初心不改 盈虧自負 --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.119.211 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1659784525.A.339.html
1Fcheckman: S26大 賀成交08/06 19:18
2Fcheckman: 我滿看好 塭仔週邊 恭喜08/06 19:18
3Fjunior020486: 猛漢,下新莊不錯,我也打算買08/06 19:22
4Fet99899: 恭喜 感謝分享08/06 19:27
5Feupa1973: 賀08/06 19:36
6Fchouvincent: 讚 現在真的是低點 沒有不安定因素 就是繼續噴08/06 19:43
7FNTU303150195: 三間開滿了嗚嗚,不然覺得現在買點不錯,有時間挑08/06 19:50
8FD8716770: 恭喜 是套房嗎 還是兩房08/06 19:52
套房 我只有自住的是兩房 其他七間都套房
9Fkagaya: 推08/06 19:57
10Fsjsmit5068: 歐洲帝國的15坪套房是不是你斡走的XDD08/06 19:58
乾 歐帝我是被幹掉的 你老師勒 那間我很喜歡 我是下680 應該這個月實登會出來 我想死個明明白白
11FIS0987: 666666608/06 19:59
12Fjack86805: 幹話中藏了滿滿細節 先推再說08/06 20:06
13Fjonson: 好兄弟哥才跟你說,買到便宜不是好事,代表趨勢已經反轉了08/06 20:09
前幾年時常有人這樣說 不過謹遵哥的教誨 雪崩的聲音不敢忘記
14Fntpuisbest: 恭喜新莊王,報酬率3.5真的很好哀08/06 20:09
15Fflamer: 哈 恭喜當老爸08/06 20:09
16Fpxycho: 組合小屋覺得不錯,可惜還沒有地可以玩08/06 20:23
17FDwyaneWade: 猛08/06 20:34
18Fdaniel3658: 新莊王08/06 20:49
19Fk0939770752: 有買到14樓9樓或16樓的話 可以賓果連線啦08/06 20:52
9樓報我三個物件過 但都凶宅附近有夠夭壽 現在是 5 7 8 10 11 12 13 15
20Fdiiiib: 賀畢業08/06 21:05
21Fbeminaru: 內心戲太多,跳過08/06 21:06
真的應該直接end
22Ffreefeels: 廢話太多08/06 21:20
講幹話我專業
23Fjunior020486: 時尚女人香現在怎麼那麼貴08/06 21:23
今天買的是世界花園啦
24Fgaryddt: 恭喜當爸 可以生到7個,一人一間08/06 21:23
我剛剛就是發文到一半被孕婦下聖旨 現在人在碧潭的餐廳 生一個就體會到為什麼現在人不想生了 ※ 編輯: s26492755 (101.12.29.96 臺灣), 08/06/2022 21:43:56
25Fpanda04056: 小劇場太多08/06 21:44
認真講 就是彼此不同仲介的資訊讓我踩在能成交但又不用追價的點 當然這些還有一些細節可以補充 不過那些出價方式我覺得應該是超過新手等級了 需要有些經驗才知道我如何去判斷 而不是老是在那邊出芭樂斡或當盤子 ※ 編輯: s26492755 (101.12.29.96 臺灣), 08/06/2022 21:49:27
26Fkagaya: 孕婦要找到想吃的很難08/06 21:47
真的 我之前還半夜帶他中壢吃芒果冰 還曾經新莊跑去A9買酸辣粉 油錢都比那碗粉貴
27Fcheckman: 一人吃兩人補08/06 21:49
28Ff59xomk7: 感謝分享 08/06 21:55
※ 編輯: s26492755 (101.12.29.96 臺灣), 08/06/2022 21:59:39
29FVanvan: 為什麼地震要躲衣櫃?不怕剛好是門的那面倒地上然後你出 08/06 22:07
30FVanvan: 不來嗎???想想就幽閉恐懼症08/06 22:07
阿災 我的認知是地震要去開門省得卡住 那時候我是被塞進衣櫃 國小的事
31Fyiliang1107: 恭喜08/06 22:09
※ 編輯: s26492755 (101.12.29.96 臺灣), 08/06/2022 22:12:03
32FTheDream: 有小孩後會更努力當房蟲08/06 22:13
真的 現在當個開心又愛廢話的房蟲
33FMorphee: 好文推阿阿阿阿阿阿08/06 22:19
34Fjjjerry: s大請問新的這間貸款幾成阿?現在問都不高呢?何況你第七間08/06 22:36
我反而覺得現在鬆綁了耶 以前問 六成頂天 https://i.imgur.com/FYDgnv1.jpg
https://i.imgur.com/G7g0oYL.jpg
我原本有一間兆豐貸六成 結果我打去原分行問 他說我的捷運十分內可以突破六成 最後我是75 成 但我有兩個條件 一個是銀行vip 一個是聯徵分數要符合特定區間 這部分今年我是滿分800
35Flee1112: S大就是中肯又實際啊XD 新莊王當之無愧,感謝在板上提供08/06 22:39
36Flee1112: 有用資訊08/06 22:39
37Fjunior020486: 歐洲帝國有套房?08/06 22:52
一房一廳 剛好過15坪一點點 妥妥的八成物件 可是 歐帝吵到目前沒管委會
38Fselfhsuan: 恭喜 好有趣的分享~~08/06 22:57
39Fjunior020486: 看到了,套房車850萬08/06 22:58
40Fpanxiao: 明年會降息XDD 你買在歷史高點了都不知道 算了你開心就08/06 23:20
41Fpanxiao: 好 哈 08/06 23:20
那個小道消息我都是參考用啦 你看五月升一碼也沒中 所以我才說 不槓桿就是3.5都贏利息了 何況我一定槓桿的啊 銀行都敢借錢給我了
42Fjunior020486: 樓上噓幹嘛,他長期持有收租的,市況比你懂太多了08/06 23:29
43Fjunior020486: ,還替他擔心,08/06 23:29
44Fjunior020486: 先擔心自己吧XD08/06 23:29
45Ffreekid: 樓上連s大在買什麼物件都看不懂吧08/06 23:30
46Ffreekid: 我指p08/06 23:31
47Fjunior020486: 而且你不是住新竹的,跑來關心下新莊老手買在高點08/06 23:34
48Fjunior020486: ,真是辛苦欸08/06 23:34
在下鹹豬手
49Fa340a340: 恭喜成交,分享的案例滿滿經驗談。有緣看見這篇文實在很 08/06 23:41
50Fa340a340: 開心!08/06 23:41
51Fjunior020486: 我靠,下新莊這一年也漲好多=+=08/06 23:54
52Fjunior020486: 世界花園一坪本來36-38,現在衝到[email protected]@08/06 23:54
就是有兩間50的 一直想嘴我抬價
53Fudream: 大推 值的品味08/06 23:56
54Fjunior020486: 但是我看櫻花世家沒什麼漲@@08/07 00:01
這個我乾媽曾經想買 說真的 買櫻花不如買歐帝 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 00:13:23
55Fsspider0829: 請問S大 你的出租報酬率,會把租金*12-(買房佣金、08/07 00:31
56Fsspider0829: 稅金、保險、裝修維護、管理費…雜七雜八的一年期所08/07 00:31
57Fsspider0829: 有花費)/投入總現金,這樣下去計算嗎?08/07 00:31
會 總投報只是好解釋 這個現金投報才是對我們最真實的獲利 所以我的5-10是現金投報 要扣掉很多成本的結果 而且我每年會算一次 因為隨著本利和的本金投入 你的投報會慢慢下降 時機到了就是轉增貸reset投報 殺豬公拿錢再買一間的概念
58Fjjjerry: 感謝s大的解說與分享! 08/07 00:32
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 00:38:15
59Fsspider0829: 感謝大神解釋!我比較&計算了一些朋友和我自己的物08/07 00:41
60Fsspider0829: 件,真的是出租件有出租件的優點及選法,增值件又要08/07 00:41
61Fsspider0829: 有出租件的好投報就相對不容易~~ 08/07 00:41
難啦 你看重劃區那些增值件的租金.. 然後你增值件看出租件增值會很想笑 這就是投資工具不同的選擇 基金股票虛擬貨幣 能賺錢的就是真理
62Fhowhow801122: 七間套房都貸款嗎!這樣超過三間也能貸五成嗎 08/07 00:50
我目前八戶 六間有貸款 你那個限制是購屋貸款 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 00:53:47
63Fsspider0829: 真的 感謝大神幫忙分類08/07 00:58
64Faaa931324: S2大請問銀行VIP門檻是什麼?08/07 03:24
每間不同 大多是放100-300萬 可以是外幣可以是基金等投資商品 總之是折合新台幣的價值去估算 有的則是看貢獻值 正常就是錢有放那間銀行或那間分行 或者有跟他們買投資商品
65Fasd8921877: 大推!08/07 08:02
66Fjjjerry: s大請教上面您回購屋限制,所以您不是用購屋貸款囉?謝08/07 08:20
這間還在思考 也有可能是全現金來刷我負債比 目前有購物貸款也有一般貸款 一般人問我回答的其實是我所有的貸款結果平均 我有時也會視情況去做債務整合 對我這種貸款很常「搬家」的人來說 最後看的都是整體 貸款分開每間掛跟集中掛某幾間條件會不太一樣 這個要講就要廢話很多了
67Fmorrishh: 恭喜先08/07 08:39
68Ftogsgo: 恭喜s大08/07 09:10
69Fwoohaa: 應該是自己現金先買,然後搞個週轉金或投資理財的額度出08/07 09:24
70Fwoohaa: 來吧08/07 09:24
這個是其中一種做法 話說我貸款出來有去買基金去掛銀行保vip資格 類似沈默成本的概念
71Fjohnny853884: 我可以幫你看紫微08/07 09:56
其實我加減看看的啦 最後還不是買了第八間
72Frunawayyu: S大的組合屋是買哪間? 改天會分享組合屋的心得嗎 (跪求08/07 10:17
73Fawakened: 想看組合屋08/07 10:21
https://moptt.tw/p/home-sale.M.1638783254.A.169 其實有分享
74FKrisNYC: 聽起來買到的價格很好 恭喜 08/07 10:32
近期來說可以了 比實登低不好遇到也不好談
75Fhata506: 大大可以分享算命的網址嗎 08/07 10:33
太久了 忘了 抱歉 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 11:15:02
76Fdennistao: 賀s26大"又"成交了08/07 11:09
77Fgothmog: https://i.imgur.com/dRstG7A.png08/07 11:14
78Fgothmog: 小弟只有6間 還要跟大大學習 08/07 11:14
別這麼說 大家互相討論 看有沒有沒注意到的地方 或是哪邊能做的更好 從2012開始就是不停的看跟調整 像我以前在汐止跟新莊也不太一樣 套房不管是在轉手跟貸款也跟以前不同 所以隨時接觸市場 才可以瞭解市場的變化 以及在地市場跟別的地方有著怎樣的差異 話說我覺得那種說全台灣都很懂的 我會當他是騙子 以新莊來說 上下新莊能做的物件跟選擇就不太一樣 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 11:21:01
79FRutschman: 恭喜。 數了一下畢業的字數共有8次,8間果然不豪洨 XD 08/07 11:17
80FRutschman: 。08/07 11:17
加上汐止的其實不只啦 如果說畢業次數的話 只是到新莊後只進不出 然後剛好上次版友提的戳到我笑點 哈哈哈哈 如果說自住房的話 就只有一次了 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 11:25:01
81Frunawayyu: 原來S大之前有發過組合屋的文,趕快來拜讀 08/07 11:35
82Fstevenshih: 新莊物件要好好挑08/07 11:43
83Fstevenshih: 東村我買29賣43萬差價就賺了快50%有網友買新莊AMAX還08/07 11:43
29》43 那筆持有近八年 這個條件我覺得是不難啦 我自己住的六年33》45 45銀行鑑價我去貸款 我沒賣 Amax什麼狀況就幾乎人盡皆知了 板上也有板友分享買東村沒啥漲的
84Fstevenshih: 套牢08/07 11:43
85Fstevenshih: 女人香我也是買3字頭賣在4字頭 也賺不少08/07 11:44
板上之前一個買女人香好像480吧 結果2019賣450 從此變成新莊黑的也有 所以我覺得買賣時間點也很重要
86Fstevenshih: 我是總共買了30次房屋出了20多次吧。不用跟房子談戀愛08/07 11:45
87Fstevenshih: 有達到獲利就停利找下一個標的08/07 11:45
所以您重要靠的是買賣價差 我現在做的是長期收租 路線不同 選擇也會不一樣 東村推我案的仲介至少10來個 我就不會買東村
88Fstevenshih: 新莊很多人挑副都心跟頭前蠻多人被套的蠻慘的到這兩年08/07 11:45
89Fstevenshih: 才解套08/07 11:45
也有人賺錢的啊 所以還是取決於你選擇的時間點跟想做的方式 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 12:03:52
90Fstevenshih: 之前一堆人看壞的東村 其實這幾年漲幅非常驚人08/07 12:01
這幾年很多社區都在漲 包含殺媽媽的仙境 前福地第一排的伊吉邦 有人進去頂樓跳樓的龍騰 史稱 群魔亂舞 女人香凶宅旁的也漲 所以我做的是把眼光放遠還要有競爭力的 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 12:11:35
91Fstevenshih: 伊吉邦福地已經遷走了08/07 12:12
我知道啦 所以我說前福地 目前是公園 以後可能生命園區 但是我不會去那個公園 我怕很多東西陪我散步 哈哈哈哈 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 12:17:20

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