Re: [閒聊] 35線上賞屋房市預測

作者 waitrop

時間 2022-11-26 13:58:12

留言 161則留言，21人參與討論

推噓 34 ( 37推 3噓 121→ )

討論串 10

※ 引述《howhow801122 (傑哥)》之銘言： : Ted實際走訪各地現況及觀察 : 看來真的如C大說的，中大型建商死不降價 : 打算繼續撐，量縮價跌看來真失了 : 2023年持續看緩漲很畸形的市場 : 交易量大減，最慘的不是屋主阿…. : 最慘的是仲介公司快餓死了...... : 到處買新聞帶風向，洗腦房價跌了 : 讓屋主趕快降價…XD : 自己委託的物件，仲介還真的一直傳跌價 : 的新聞，就是要讓賣方降價 : 現在真的就看誰最會撐了，選舉結束後 : 是否就是最佳買點。週末閒聊，其實中大型建商死不降價，不意外呀！配合ceca 說的無限轉貸術，中大型建商只要現金流能夠嘎過來，可以一直無限轉貸跟你撐個二三十年，賣不出去的房子一樣可以拿去銀行抵押，之後一樣可以一直轉貸，根本沒差，而且現在搞到全民炒房運動，全民無限轉貸運動，台灣政府當然知道，這個已經是系統風險的問題了，更是不敢加息，不敢加房屋稅，或是任何打房的措施，所以中大型建商更是吃定這點，更是賣不掉加價賣，無限轉貸，全民一起來，老實說，不要期待降價，最佳買點永遠是現在，當然有幾個區(竹北楠梓)炒過頭建議不要碰，真的要等到建商降價就是只有系統風險爆發，像是: 1. 劇烈升息到3%-5%, 無限轉貸就會嘎不過來， 2. 或是加房屋稅打房，持有成本太高不得不降價賣快速出脫 3. 世界級金融風暴，類似2008, 2000, 1997亞洲金融風暴這種規模, 大裁員造成很多人繳不起房貸而連環爆，或是大公司倒閉，銀行擠兌倒閉，導致現金流出問題或是銀行不再接受無限轉貸個人認為機率而言3 >> 1 >> 2 1, 2 的機率目前在台灣都低於萬分之一, 不用想了 --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 162.252.90.114 (美國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669442294.A.1D6.html

1^F推iclaire: 其實放長期不管買哪裡都是賺啦 11/26 13:59

2^F推leonhsu: 最近看房發現開價合理的很快就成交了 11/26 14:00

3^F推GoGoD: 禁寬限期、縮短貸款年限（成數）就可以了 11/26 14:03

政府不敢做啦！都已經成為全民運動，系統性風險了，禁寬限期、縮短貸款年限等措施，一定會讓高槓桿的人先報，然後銀行建商與保守貸款的人會跟著一起連環爆，造成系統式金融崩潰，台灣政府一定不敢做 ※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 14:07:00 ※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 14:07:58

4^F推nthomas: 現在已經有了啊第二間開始都會受限，你擋首購只是讓人 11/26 14:08

5^F→nthomas: 更痛苦 11/26 14:08

6^F推rivera5566: 你不知道餘屋貸款限制很多嗎 11/26 14:09

7^F推castalchen: 真的要打房就是要讓首購死透就是黑心空成天祈禱的燒 11/26 14:41

8^F→castalchen: 炭跳樓法拍上吊之類的大規模發生但那樣的話這樣幹的 11/26 14:41

9^F→castalchen: 政權也準備被人民唾棄下台二十年不要想執政 11/26 14:41

10^F推aaboutt: 建商不投資客。投資客可以撐可以無限轉貸，建商如果說上 11/26 14:43

11^F→aaboutt: 市櫃公司的話就沒辦法啊，他們每年都有財報的壓力，會計 11/26 14:43

12^F→aaboutt: 年度是每年結算，不是三五年結算。你房子死不賣，一直沒 11/26 14:43

13^F→aaboutt: 有收入進帳，這樣財報不好看，你知道股價跌，總經理董事 11/26 14:43

14^F→aaboutt: 長會很慘嗎？ 11/26 14:43

15^F推castalchen: 不然說一句坦白的最脆弱的首購還沒倒財力收入經驗財 11/26 14:44

16^F→castalchen: 商都勝過首購族許多倍的投資客怎麼倒？ 11/26 14:44

17^F推cblade: 有的沒有的房稅政策最後都是爽到政府自住更難買 11/26 14:47

18^F推ceca: 建商房子要蓋好拿到使照,才會入帳 11/26 14:47

19^F→ceca: 所以建商的收入大多都是前幾年賣的預售屋 11/26 14:48

20^F→ceca: 而通常冷盤的低交易,會在下一次大漲的時候入帳.. 11/26 14:48

21^F→ceca: 所以顆顆.. 11/26 14:48

22^F推aaboutt: 萬一大漲要兩三年以上的話，建商沒有辦法撐這麼久沒有入 11/26 15:00

23^F→aaboutt: 帳。餘屋量過多只會讓成本認列增加，績效會很差。上市櫃 11/26 15:00

24^F→aaboutt: 建商不像專業投資客，可以放長線釣大魚 11/26 15:00

25^F→ceca: 建商為啥無法撐那麼久? 11/26 15:01

26^F→ceca: 你知道這兩年他們土地增值賺多少嗎..XD 11/26 15:01

27^F→ceca: 不然它們可以彼此互賣土地. 11/26 15:02

28^F→ceca: 買1億賣2.5億...立刻進帳1.5億. 11/26 15:02

29^F→ceca: 再買2.5億的回來... 11/26 15:02

30^F→ceca: 這兩年建商賺到翻過去主要是土地增值. 11/26 15:02

31^F推aaboutt: 財報啊，錢是借來的，是負債，沒有收入，股價是負值喔？ 11/26 15:02

32^F→ceca: 當然很多土地並不是掛在建商持有下面就是另外一個故事..XD 11/26 15:02

33^F→aaboutt: 建商要對所有股東負責，要是能撐，建商應該學專業投資客 11/26 15:03

34^F→aaboutt: 房子放十年在賣，十年以上房子一定是上漲的 11/26 15:03

35^F→ceca: 並且,建商不賺錢又不會怎樣.XD 11/26 15:04

36^F→ceca: 他幹嘛替股東負責...就推說市況不好. 11/26 15:04

37^F→ceca: 你股東就盡量賣股票賣低一點. 11/26 15:04

38^F→ceca: 他再偷偷吃鼓起來. 11/26 15:04

39^F→ceca: 等下一次大漲的時候,再高價把股票賣掉. 11/26 15:04

40^F→ceca: 他幹嘛替股東負責..XD 11/26 15:04

41^F→ceca: 2016的時候,興富發股價跌到二字頭. 11/26 15:05

42^F→ceca: 那時候他們員工都在吃興富發股票. 11/26 15:06

43^F→ceca: 對喔,興富發是一個"上班可以看股票"的公司. 11/26 15:06

44^F推aaboutt: 賣土地可以，但膨風資產越疊越高，未來如果沒有蓋成房子 11/26 15:06

45^F→aaboutt: 賺回錢，會泡沫爆掉。如果土地左手轉右手就可以一直賺下 11/26 15:06

46^F→ceca: 你要知道,建商可以支配他的營收. 11/26 15:06

47^F→aaboutt: 去，那建商都不用蓋房子，一兩百年一直左手賣右手土地就 11/26 15:06

48^F→aaboutt: 好了。怎麼可能？ 11/26 15:06

49^F→ceca: 包含作帳,包含做成本,包和入帳時間(透過工程延期) 11/26 15:06

50^F→ceca: 因此金管會再2000年後不准建商直接申請上市上櫃. 11/26 15:06

51^F→ceca: 你2000年後看到的建商都是借殼上市. 11/26 15:07

52^F→ceca: 因為建商最會玩弄股東..XD 11/26 15:07

53^F→ceca: 她要吃貨的時候,把財報做很爛,利潤超爛. 11/26 15:07

54^F→ceca: 他要出貨的時候,財報超棒利潤超棒股利超高. 11/26 15:07

55^F→ceca: 199x年就是這樣玩. 11/26 15:07

56^F→ceca: 太嫩的投資人都不知道199x年建商再玩甚麼..XD 11/26 15:07

57^F→ceca: 另外,遠雄之前30塊多一點的時候,他股利發到7%. 11/26 15:08

58^F→ceca: 但因為民進黨政府要教訓他跟中國資金有曖昧. 11/26 15:08

59^F→ceca: 所以大巨蛋弄他,並且把趙藤雄抓去關. 11/26 15:08

60^F→ceca: 那時候我同學就跟我講遠雄股票很讚..XD 11/26 15:09

61^F→ceca: 我旁邊那個就有吃. 11/26 15:09

62^F→ceca: 後來我忘了他賣再多少,好像四十幾. 11/26 15:09

63^F→ceca: 賣太早還怨我太早建議他賣..XD 11/26 15:09

64^F→ceca: 阿你看,趙藤雄被抓去關,股價低迷那麼慘. 11/26 15:10

65^F→ceca: 趙家是要對股東付甚麼則..XD 11/26 15:10

66^F→ceca: 第一天社會?第一年玩股票? 11/26 15:10

67^F推aaboutt: 建商可以作帳，可以列攤提的成本年限。但終究還是要有真 11/26 15:10

68^F→aaboutt: 實的現金入帳。會計師很厲害，但帳怎麼做，絕對只能美化 11/26 15:10

69^F→aaboutt: 個三五年多。三五年一過，你淨收入小於淨支出怎麼辦？做 11/26 15:10

70^F→aaboutt: 假帳啊？用壽險來買？挖東牆補西牆？ 11/26 15:10

71^F→ceca: 要不要再來看三發的故事..XD 11/26 15:10

72^F→ceca: 我以前的會計師,是之前興富發的會計師. 11/26 15:11

73^F→ceca: 恩...你太嫩了. 11/26 15:11

74^F→ceca: 你都用理想再看這個世界..XD 11/26 15:11

75^F推castalchen: 樓上講的我想到阿扁東帝士陳由豪這些人 11/26 15:11

76^F→ceca: 你會被資本市場玩弄的很慘. 11/26 15:11

77^F→ceca: and...2016~2020年有沒有三五年阿. 11/26 15:11

78^F→ceca: 阿你看那些建商是怕屁..XD 11/26 15:12

79^F→ceca: 好怕喔... 11/26 15:12

80^F→ceca: 阿現在是比2016還慘? 11/26 15:12

81^F→ceca: 你股票年齡到底多久阿..XD..有沒有注意營建股? 11/26 15:12

82^F→ceca: 我們營建股都觀察一二十年了. 11/26 15:12

83^F→ceca: 你第一天看營建股? 11/26 15:12

84^F推aaboutt: 增資？再拆公司？這些都不是長久之計。建商有賺就跑，等 11/26 15:13

85^F→aaboutt: 待下一次大跌在賣土地，下一次大漲再推案。哪有什麼建商 11/26 15:13

86^F→aaboutt: 可以撐很久故意不賣？建商最會見風轉舵。通常開第一槍降 11/26 15:13

87^F→aaboutt: 價的都不是投資客，是建商。 11/26 15:13

88^F推castalchen: 不是用理性看世界是用一廂情願的幻想看世界 11/26 15:14

89^F→castalchen: 不過我是沒興趣像某人一直碎碎念 11/26 15:14

90^F→castalchen: 把每個都教會沒人當韭菜沒人負責撿角多無聊 11/26 15:14

91^F→ceca: 你要知道為啥我們投資客不太愛玩營建股. 11/26 15:14

92^F→ceca: 照理講我們最懂營建股. 11/26 15:14

93^F→ceca: 那就是因為,營建股的反應和資訊,跟我們看到的真實世界. 11/26 15:14

94^F→ceca: 很多時候都不一樣..XD 11/26 15:14

95^F→ceca: 投資人都在被玩而已 11/26 15:14

96^F推frowning1226: 在台灣相信中小型股財報是一件很危險的事情 11/26 15:14

97^F→ceca: 所以我們投資客才不愛跳進去被建商老董玩. 11/26 15:14

98^F→ceca: 你既不知道老闆再賺甚麼錢,也不知道老闆作帳怎麼做. 11/26 15:15

99^F→ceca: 更不用說很多建商,他上下游營造原物料代銷都它的左右手. 11/26 15:15

100^F→frowning1226: 那些買中小型股用看財報的，我一律敬而遠之，嘿嘿 11/26 15:16

101^F→frowning1226: 中小型股就是看1.內褲2.籌碼3.技術分析，結束 11/26 15:16

102^F推aaboutt: 各人自己有自己的看法，各自負責啦，我就為什麼要和你的 11/26 15:16

103^F→aaboutt: 看法要一樣？你賺錢也不會分我，我少賺也不會向你要。我 11/26 15:16

104^F→aaboutt: 就說認為明年下半年建商一定降價，至少三成的案子會鬆動 11/26 15:16

105^F→aaboutt: 。降多少我不知道，我自己對自己負責就好 11/26 15:16

106^F推frowning1226: 降就降阿，5X降個5萬對中古屋又沒啥影響 11/26 15:18

107^F→frowning1226: 就死到去追高預售屋的人而已，對我們會怎樣嗎?? 11/26 15:19

108^F推aaboutt: 我年初賣，我也想再買更大間的，我就打算明年下半年在看 11/26 15:19

109^F→aaboutt: ，後年再出價。買不到一直漲上去我也認了。但我就是相信 11/26 15:19

110^F→aaboutt: 未來一兩年會整體房價下修 11/26 15:19

111^F→frowning1226: 那你的事情啊，我就認為除了打仗沒什麼會威脅房地產 11/26 15:20

112^F→aaboutt: 我就不喜歡買中古屋，我就是喜歡買新成屋自己裝潢。抱歉 11/26 15:20

113^F→aaboutt: 我不碰預售屋，我沒那個能力趕碰預售屋 11/26 15:20

114^F→frowning1226: 沒看到對岸在降準了嗎，不是很會打房??幹嘛救 11/26 15:20

115^F→aaboutt: 2016-2019沒有打仗，難道大家都忘了房價跌多慘？我住的 11/26 15:22

116^F→aaboutt: 副都心從平均55跌到40 11/26 15:22

117^F→frowning1226: 反正下好離手，盤整期觀望我覺得是OK的 11/26 15:22

118^F→aaboutt: 我就是在40便宜的時候進場 11/26 15:22

119^F→frowning1226: ...那是你的新北新成屋炒過頭才在跌 11/26 15:23

120^F推nightA: 跌到40的時候買成屋這樣嗎 11/26 15:24

121^F→frowning1226: 我們中南部老屋已經10年沒聽過跌，最多就停 11/26 15:24

122^F推aaboutt: 是啊，今年初我賣多的一間將近60萬，我自住四年還要叫房 11/26 15:25

123^F→aaboutt: 地合一稅不少，看看今年漲多兇？我就不信不跌。副都心現 11/26 15:25

124^F→aaboutt: 在平均65萬起跳了 11/26 15:25

125^F→aaboutt: 我傻了才現在進場買。我就偏等各兩年，我就不信副都心可 11/26 15:26

126^F→aaboutt: 以在兩年內漲到75 11/26 15:26

127^F→testPtt: 竹北薪水支撐力夠包裝得好還是很好賣 11/26 15:31

128^F推yesyesyesyes: 3發生的話，連吃飯都有問題了，結果一群空空幻想金 11/26 15:38

129^F→yesyesyesyes: 融海嘯後可以撿便宜，真是搞笑 11/26 15:38

130^F推cblade: 可其實2008 房價根本最穩的 11/26 15:41

131^F推ceca: 2008是金融海嘯,但實體產業並沒倒閉甚麼. 11/26 15:41

132^F→ceca: 實體產業倒閉才會有重傷. 11/26 15:42

我是不知道台灣2008年的情況，但是在美國，2008金融海嘯是真的把房地產徹底搞垮，一堆跌到之前房價的20%, 30%，也導致美國各行各業大裁員，一路裁員到2014年，房價也是一直待在谷底直到2014年，基本上2008-2016年之間在美國買房的都賺了三倍以上

133^F噓lionway: 無限轉貸這招見光後政府會防堵了別想太多 11/26 15:54

134^F推piliwu: 營建股我聽到小道消息都不敢進去買 11/26 15:59

135^F→piliwu: 空空很容易活在自己世界，大型建商現金滿滿都不知 11/26 15:59

136^F→piliwu: 道 11/26 15:59

137^F噓WindSucker: 信仰不足 11/26 16:01

※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 16:07:25

138^F推ceca: 2008是美國自己炸的...台灣只是被掃到資金緊縮. 11/26 16:10

139^F推freekid: 你講系統風險之前，要不要先了解一下銀行的核貸標準 11/26 16:17

140^F→freekid: 每個都在講金融風暴，次級房貸，我都很懷疑他們到底有沒 11/26 16:18

141^F→freekid: 有了解過內容 11/26 16:18

142^F→freekid: 不是說未來不可能出現大規模的風險，而是在做這種假設之 11/26 16:20

143^F→freekid: 前，要不要先分析一下目前的什麼機制出了問題讓你看到這 11/26 16:20

144^F→freekid: 種可能性 11/26 16:20

現在搞到全民都在玩無限轉貸，還有一堆更狠的無限轉貸"寬鬆期", 還有一堆零頭期款, 用信貸借錢來當頭期款, 板上討論文一堆這種的, 還被一堆人推崇, 你說這不是系統性風險, 不然這是什麼? 好好的一個轉貸, 寬鬆期跟信貸, 原本是出於好意應急之類的, 搞到現在全民鑽系統漏洞, 其實也稱不上是漏洞, 而是銀行跟政府故意開給有心人的後門, 被大家知道這個後門之後, 就全民一起走後門, 你說這還不是系統性風險? 全台灣人都知道這問題, 所以政府更不敢碰這塊

145^F→frowning1226: ...台南也咬太緊了吧，我看刺激了 11/26 16:29

146^F推ceca: 謝龍介居然這次這麼強.. 11/26 16:31

※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 16:46:53

147^F噓castjane: 桃園房市冷颼颼 11/26 17:08

148^F→castjane: 不4民進黨準備大跌摟 11/26 17:09

149^F→castjane: 臺積明年崩崩要移民了 11/26 17:09

150^F推castjane: 高後面紫光鴻海目標台灣半導體 11/26 17:25

151^F推aaboutt: 怎麼房子聊到一半變成選舉。新竹才是讓我跌破眼鏡 11/26 17:38

152^F推frowning1226: 你有看吳董預言就知道彰化以北不意外，台南才是意外 11/26 17:40

153^F→castjane: 崩崩 11/26 17:54

154^F推freekid: 你收支比不過要怎麼貸，收支比能過，又哪來系統性風險， 11/26 18:50

155^F→freekid: 真有風險也不是從這個角度看好嗎？ 11/26 18:50