Re: [閒聊] 35線上賞屋 房市預測

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※ 引述《howhow801122 (傑哥)》之銘言: : Ted實際走訪各地現況及觀察 : 看來真的如C大說的,中大型建商死不降價 : 打算繼續撐,量縮價跌 看來真失了 : 2023年持續看緩漲 很畸形的市場 : 交易量大減,最慘的不是屋主阿…. : 最慘的是 仲介公司快餓死了...... : 到處買新聞帶風向,洗腦房價跌了 : 讓屋主趕快降價…XD : 自己委託的物件,仲介還真的一直傳跌價 : 的新聞,就是要讓賣方降價 : 現在真的就看誰最會撐了,選舉結束後 : 是否就是最佳買點。 週末閒聊, 其實中大型建商死不降價,不意外呀! 配合ceca 說的無限轉貸術, 中大型建商只要現金流能夠嘎過來, 可以一直無限轉貸跟你撐個二三十年, 賣不出去的房子一樣可以拿去銀行抵押, 之後一樣可以一直轉貸,根本沒差, 而且現在搞到全民炒房運動,全民無限轉貸運動, 台灣政府當然知道, 這個已經是系統風險的問題了, 更是不敢加息,不敢加房屋稅,或是任何打房的措施, 所以中大型建商更是吃定這點, 更是賣不掉加價賣,無限轉貸, 全民一起來, 老實說, 不要期待降價, 最佳買點永遠是現在, 當然有幾個區(竹北楠梓)炒過頭建議不要碰, 真的要等到建商降價就是只有系統風險爆發, 像是: 1. 劇烈升息到3%-5%, 無限轉貸就會嘎不過來, 2. 或是加房屋稅打房, 持有成本太高不得不降價賣快速出脫 3. 世界級金融風暴, 類似2008, 2000, 1997亞洲金融風暴這種規模, 大裁員造成很多人繳不起房貸而連環爆, 或是大公司倒閉,銀行擠兌倒閉, 導致現金流出問題或是銀行不再接受無限轉貸 個人認為機率而言3 >> 1 >> 2 1, 2 的機率目前在台灣都低於萬分之一, 不用想了 --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 162.252.90.114 (美國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669442294.A.1D6.html
1Ficlaire: 其實放長期不管買哪裡都是賺啦 11/26 13:59
2Fleonhsu: 最近看房發現開價合理的很快就成交了 11/26 14:00
3FGoGoD: 禁寬限期、縮短貸款年限(成數)就可以了 11/26 14:03
政府不敢做啦! 都已經成為全民運動,系統性風險了, 禁寬限期、縮短貸款年限等措施, 一定會讓高槓桿的人先報, 然後銀行建商與保守貸款的人會跟著一起連環爆, 造成系統式金融崩潰, 台灣政府一定不敢做 ※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 14:07:00 ※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 14:07:58
4Fnthomas: 現在已經有了啊 第二間開始都會受限,你擋首購只是讓人 11/26 14:08
5Fnthomas: 更痛苦 11/26 14:08
6Frivera5566: 你不知道餘屋貸款限制很多嗎 11/26 14:09
7Fcastalchen: 真的要打房就是要讓首購死透 就是黑心空成天祈禱的燒 11/26 14:41
8Fcastalchen: 炭跳樓法拍上吊之類的大規模發生 但那樣的話這樣幹的 11/26 14:41
9Fcastalchen: 政權也準備被人民唾棄下台二十年不要想執政 11/26 14:41
10Faaboutt: 建商不投資客。投資客可以撐可以無限轉貸,建商如果說上 11/26 14:43
11Faaboutt: 市櫃公司的話就沒辦法啊,他們每年都有財報的壓力,會計 11/26 14:43
12Faaboutt: 年度是每年結算,不是三五年結算。你房子死不賣,一直沒 11/26 14:43
13Faaboutt: 有收入進帳,這樣財報不好看,你知道股價跌,總經理董事 11/26 14:43
14Faaboutt: 長會很慘嗎? 11/26 14:43
15Fcastalchen: 不然說一句坦白的 最脆弱的首購還沒倒 財力收入經驗財 11/26 14:44
16Fcastalchen: 商都勝過首購族許多倍的投資客怎麼倒? 11/26 14:44
17Fcblade: 有的沒有的房稅政策 最後都是爽到政府 自住更難買 11/26 14:47
18Fceca: 建商房子要蓋好拿到使照,才會入帳 11/26 14:47
19Fceca: 所以建商的收入大多都是前幾年賣的預售屋 11/26 14:48
20Fceca: 而通常冷盤的低交易,會在下一次大漲的時候入帳.. 11/26 14:48
21Fceca: 所以顆顆.. 11/26 14:48
22Faaboutt: 萬一大漲要兩三年以上的話,建商沒有辦法撐這麼久沒有入 11/26 15:00
23Faaboutt: 帳。餘屋量過多只會讓成本認列增加,績效會很差。上市櫃 11/26 15:00
24Faaboutt: 建商不像專業投資客,可以放長線釣大魚 11/26 15:00
25Fceca: 建商為啥無法撐那麼久? 11/26 15:01
26Fceca: 你知道這兩年他們土地增值賺多少嗎..XD 11/26 15:01
27Fceca: 不然它們可以彼此互賣土地. 11/26 15:02
28Fceca: 買1億賣2.5億...立刻進帳1.5億. 11/26 15:02
29Fceca: 再買2.5億的回來... 11/26 15:02
30Fceca: 這兩年建商賺到翻過去主要是土地增值. 11/26 15:02
31Faaboutt: 財報啊,錢是借來的,是負債,沒有收入,股價是負值喔? 11/26 15:02
32Fceca: 當然很多土地並不是掛在建商持有下面就是另外一個故事..XD 11/26 15:02
33Faaboutt: 建商要對所有股東負責,要是能撐,建商應該學專業投資客 11/26 15:03
34Faaboutt: 房子放十年在賣,十年以上房子一定是上漲的 11/26 15:03
35Fceca: 並且,建商不賺錢又不會怎樣.XD 11/26 15:04
36Fceca: 他幹嘛替股東負責...就推說市況不好. 11/26 15:04
37Fceca: 你股東就盡量賣股票賣低一點. 11/26 15:04
38Fceca: 他再偷偷吃鼓起來. 11/26 15:04
39Fceca: 等下一次大漲的時候,再高價把股票賣掉. 11/26 15:04
40Fceca: 他幹嘛替股東負責..XD 11/26 15:04
41Fceca: 2016的時候,興富發股價跌到二字頭. 11/26 15:05
42Fceca: 那時候他們員工都在吃興富發股票. 11/26 15:06
43Fceca: 對喔,興富發是一個"上班可以看股票"的公司. 11/26 15:06
44Faaboutt: 賣土地可以,但膨風資產越疊越高,未來如果沒有蓋成房子 11/26 15:06
45Faaboutt: 賺回錢,會泡沫爆掉。如果土地左手轉右手就可以一直賺下 11/26 15:06
46Fceca: 你要知道,建商可以支配他的營收. 11/26 15:06
47Faaboutt: 去,那建商都不用蓋房子,一兩百年一直左手賣右手土地就 11/26 15:06
48Faaboutt: 好了。怎麼可能? 11/26 15:06
49Fceca: 包含作帳,包含做成本,包和入帳時間(透過工程延期) 11/26 15:06
50Fceca: 因此金管會再2000年後不准建商直接申請上市上櫃. 11/26 15:06
51Fceca: 你2000年後看到的建商都是借殼上市. 11/26 15:07
52Fceca: 因為建商最會玩弄股東..XD 11/26 15:07
53Fceca: 她要吃貨的時候,把財報做很爛,利潤超爛. 11/26 15:07
54Fceca: 他要出貨的時候,財報超棒利潤超棒股利超高. 11/26 15:07
55Fceca: 199x年就是這樣玩. 11/26 15:07
56Fceca: 太嫩的投資人都不知道199x年建商再玩甚麼..XD 11/26 15:07
57Fceca: 另外,遠雄之前30塊多一點的時候,他股利發到7%. 11/26 15:08
58Fceca: 但因為民進黨政府要教訓他跟中國資金有曖昧. 11/26 15:08
59Fceca: 所以大巨蛋弄他,並且把趙藤雄抓去關. 11/26 15:08
60Fceca: 那時候我同學就跟我講遠雄股票很讚..XD 11/26 15:09
61Fceca: 我旁邊那個就有吃. 11/26 15:09
62Fceca: 後來我忘了他賣再多少,好像四十幾. 11/26 15:09
63Fceca: 賣太早還怨我太早建議他賣..XD 11/26 15:09
64Fceca: 阿你看,趙藤雄被抓去關,股價低迷那麼慘. 11/26 15:10
65Fceca: 趙家是要對股東付甚麼則..XD 11/26 15:10
66Fceca: 第一天社會?第一年玩股票? 11/26 15:10
67Faaboutt: 建商可以作帳,可以列攤提的成本年限。但終究還是要有真 11/26 15:10
68Faaboutt: 實的現金入帳。會計師很厲害,但帳怎麼做,絕對只能美化 11/26 15:10
69Faaboutt: 個三五年多。三五年一過,你淨收入小於淨支出怎麼辦?做 11/26 15:10
70Faaboutt: 假帳啊?用壽險來買?挖東牆補西牆? 11/26 15:10
71Fceca: 要不要再來看三發的故事..XD 11/26 15:10
72Fceca: 我以前的會計師,是之前興富發的會計師. 11/26 15:11
73Fceca: 恩...你太嫩了. 11/26 15:11
74Fceca: 你都用理想再看這個世界..XD 11/26 15:11
75Fcastalchen: 樓上講的 我想到 阿扁東帝士陳由豪這些人 11/26 15:11
76Fceca: 你會被資本市場玩弄的很慘. 11/26 15:11
77Fceca: and...2016~2020年有沒有三五年阿. 11/26 15:11
78Fceca: 阿你看那些建商是怕屁..XD 11/26 15:12
79Fceca: 好怕喔... 11/26 15:12
80Fceca: 阿現在是比2016還慘? 11/26 15:12
81Fceca: 你股票年齡到底多久阿..XD..有沒有注意營建股? 11/26 15:12
82Fceca: 我們營建股都觀察一二十年了. 11/26 15:12
83Fceca: 你第一天看營建股? 11/26 15:12
84Faaboutt: 增資?再拆公司?這些都不是長久之計。建商有賺就跑,等 11/26 15:13
85Faaboutt: 待下一次大跌在賣土地,下一次大漲再推案。哪有什麼建商 11/26 15:13
86Faaboutt: 可以撐很久故意不賣?建商最會見風轉舵。通常開第一槍降 11/26 15:13
87Faaboutt: 價的都不是投資客,是建商。 11/26 15:13
88Fcastalchen: 不是用理性看世界 是用一廂情願的幻想看世界 11/26 15:14
89Fcastalchen: 不過我是沒興趣像某人一直碎碎念 11/26 15:14
90Fcastalchen: 把每個都教會沒人當韭菜沒人負責撿角多無聊 11/26 15:14
91Fceca: 你要知道為啥我們投資客不太愛玩營建股. 11/26 15:14
92Fceca: 照理講我們最懂營建股. 11/26 15:14
93Fceca: 那就是因為,營建股的反應和資訊,跟我們看到的真實世界. 11/26 15:14
94Fceca: 很多時候都不一樣..XD 11/26 15:14
95Fceca: 投資人都在被玩而已 11/26 15:14
96Ffrowning1226: 在台灣相信中小型股財報是一件很危險的事情 11/26 15:14
97Fceca: 所以我們投資客才不愛跳進去被建商老董玩. 11/26 15:14
98Fceca: 你既不知道老闆再賺甚麼錢,也不知道老闆作帳怎麼做. 11/26 15:15
99Fceca: 更不用說很多建商,他上下游營造原物料代銷都它的左右手. 11/26 15:15
100Ffrowning1226: 那些買中小型股用看財報的,我一律敬而遠之,嘿嘿 11/26 15:16
101Ffrowning1226: 中小型股就是看1.內褲2.籌碼3.技術分析,結束 11/26 15:16
102Faaboutt: 各人自己有自己的看法,各自負責啦,我就為什麼要和你的 11/26 15:16
103Faaboutt: 看法要一樣?你賺錢也不會分我,我少賺也不會向你要。我 11/26 15:16
104Faaboutt: 就說認為明年下半年建商一定降價,至少三成的案子會鬆動 11/26 15:16
105Faaboutt: 。降多少我不知道,我自己對自己負責就好 11/26 15:16
106Ffrowning1226: 降就降阿,5X降個5萬對中古屋又沒啥影響 11/26 15:18
107Ffrowning1226: 就死到去追高預售屋的人而已,對我們會怎樣嗎?? 11/26 15:19
108Faaboutt: 我年初賣,我也想再買更大間的,我就打算明年下半年在看 11/26 15:19
109Faaboutt: ,後年再出價。買不到一直漲上去我也認了。但我就是相信 11/26 15:19
110Faaboutt: 未來一兩年會整體房價下修 11/26 15:19
111Ffrowning1226: 那你的事情啊,我就認為除了打仗沒什麼會威脅房地產 11/26 15:20
112Faaboutt: 我就不喜歡買中古屋,我就是喜歡買新成屋自己裝潢。抱歉 11/26 15:20
113Faaboutt: 我不碰預售屋,我沒那個能力趕碰預售屋 11/26 15:20
114Ffrowning1226: 沒看到對岸在降準了嗎,不是很會打房??幹嘛救 11/26 15:20
115Faaboutt: 2016-2019沒有打仗,難道大家都忘了房價跌多慘?我住的 11/26 15:22
116Faaboutt: 副都心從平均55跌到40 11/26 15:22
117Ffrowning1226: 反正下好離手,盤整期觀望我覺得是OK的 11/26 15:22
118Faaboutt: 我就是在40便宜的時候進場 11/26 15:22
119Ffrowning1226: ...那是你的新北新成屋炒過頭才在跌 11/26 15:23
120FnightA: 跌到40的時候買成屋這樣嗎 11/26 15:24
121Ffrowning1226: 我們中南部老屋已經10年沒聽過跌,最多就停 11/26 15:24
122Faaboutt: 是啊,今年初我賣多的一間將近60萬,我自住四年還要叫房 11/26 15:25
123Faaboutt: 地合一稅不少,看看今年漲多兇?我就不信不跌。副都心現 11/26 15:25
124Faaboutt: 在平均65萬起跳了 11/26 15:25
125Faaboutt: 我傻了才現在進場買。我就偏等各兩年,我就不信副都心可 11/26 15:26
126Faaboutt: 以在兩年內漲到75 11/26 15:26
127FtestPtt: 竹北薪水支撐力夠包裝得好還是很好賣 11/26 15:31
128Fyesyesyesyes: 3發生的話,連吃飯都有問題了,結果一群空空幻想金 11/26 15:38
129Fyesyesyesyes: 融海嘯後可以撿便宜,真是搞笑 11/26 15:38
130Fcblade: 可其實2008 房價根本最穩的 11/26 15:41
131Fceca: 2008是金融海嘯,但實體產業並沒倒閉甚麼. 11/26 15:41
132Fceca: 實體產業倒閉才會有重傷. 11/26 15:42
我是不知道台灣2008年的情況, 但是在美國,2008金融海嘯是真的把房地產徹底搞垮, 一堆跌到之前房價的20%, 30%, 也導致美國各行各業大裁員, 一路裁員到2014年, 房價也是一直待在谷底直到2014年, 基本上2008-2016年之間在美國買房的都賺了三倍以上
133Flionway: 無限轉貸這招見光後 政府會防堵了 別想太多 11/26 15:54
134Fpiliwu: 營建股我聽到小道消息都不敢進去買 11/26 15:59
135Fpiliwu: 空空很容易活在自己世界,大型建商現金滿滿都不知 11/26 15:59
136Fpiliwu: 道 11/26 15:59
137FWindSucker: 信仰不足 11/26 16:01
※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 16:07:25
138Fceca: 2008是美國自己炸的...台灣只是被掃到資金緊縮. 11/26 16:10
139Ffreekid: 你講系統風險之前,要不要先了解一下銀行的核貸標準 11/26 16:17
140Ffreekid: 每個都在講金融風暴,次級房貸,我都很懷疑他們到底有沒 11/26 16:18
141Ffreekid: 有了解過內容 11/26 16:18
142Ffreekid: 不是說未來不可能出現大規模的風險,而是在做這種假設之 11/26 16:20
143Ffreekid: 前,要不要先分析一下目前的什麼機制出了問題讓你看到這 11/26 16:20
144Ffreekid: 種可能性 11/26 16:20
現在搞到全民都在玩無限轉貸, 還有一堆更狠的無限轉貸"寬鬆期", 還有一堆零頭期款, 用信貸借錢來當頭期款, 板上討論文一堆這種的, 還被一堆人推崇, 你說這不是系統性風險, 不然這是什麼? 好好的一個轉貸, 寬鬆期跟信貸, 原本是出於好意應急之類的, 搞到現在全民鑽系統漏洞, 其實也稱不上是漏洞, 而是銀行跟政府故意開給有心人的後門, 被大家知道這個後門之後, 就全民一起走後門, 你說這還不是系統性風險? 全台灣人都知道這問題, 所以政府更不敢碰這塊
145Ffrowning1226: ...台南也咬太緊了吧,我看刺激了 11/26 16:29
146Fceca: 謝龍介居然這次這麼強.. 11/26 16:31
※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 16:46:53
147Fcastjane: 桃園房市冷颼颼 11/26 17:08
148Fcastjane: 不4民進黨 準備大跌摟 11/26 17:09
149Fcastjane: 臺積明年崩崩 要移民了 11/26 17:09
150Fcastjane: 高後面紫光鴻海 目標台灣半導體 11/26 17:25
151Faaboutt: 怎麼房子聊到一半變成選舉。新竹才是讓我跌破眼鏡 11/26 17:38
152Ffrowning1226: 你有看吳董預言就知道彰化以北不意外,台南才是意外 11/26 17:40
153Fcastjane: 崩崩 11/26 17:54
154Ffreekid: 你收支比不過要怎麼貸,收支比能過,又哪來系統性風險, 11/26 18:50
155Ffreekid: 真有風險也不是從這個角度看好嗎? 11/26 18:50
156Ffreekid: 看一下次貸那時,金融性衍生商品的放貸標準,那才叫系統 11/26 18:51
157Ffreekid: 性風險好嗎 11/26 18:51
158FNTU303150195: 猴子一律黑掉啊,你們幾個大神真有耐心跟他解釋 11/26 19:43
159Fcastjane: 社宅 沒用 11/26 20:27
160Fgan: 只要有建商要低價賣先賣先贏 11/26 21:56
161Fsnowoffish: 08年台灣不是也很慘,畢業即失業,還一堆裁員不是? 11/28 02:06

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34 >> Re: [閒聊] 35線上賞屋 房市預測
161 home-sale 2022-11-26 13:58

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