Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流

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這是玩到中期的煩惱. 你手上的房子不夠多. 然後槓桿還是可以開很大. 所以你就會產生你要一直貼錢進不動產的局面. 這個局面有人一輩子都在這邊沒突破.所以應該也是很多人的煩惱. 以目前市場行情來看.中南部大概在總資產1000~3xxx,槓桿大概在3倍. (這邊是指有概念的狀況... 有些人資產6000萬也搞得沒有正現金流產出,因為他的操作方式的問題..XD) 這邊你能做的只有"賺更多錢去把資產滾更大" 當你總資產滾破4000,你就會開始有手段. 手段就是. 你4000資產應該不會去做長期,做長期的效益對你來講很低. 你一般是中期和短期. 而4000資產,你手上會有五間房子以上. 那你這些房子在買賣換物件之間. 就會產出一些餘額. 例如你蛋黃區下1000,漲起來賣掉拿回1400. 然後去買兩間6xx的中古屋. 這樣你可能就會有個50萬的餘額. 這50萬就開始是你的"正產出"現金. 而你兩間6xx漲到賣掉拿回兩個900. 你這時候又回頭買蛋黃區1600.(假設他又漲了一點) 你就又有一百多萬餘額產出. 而你50萬去支付6xx漲到900的利息是還會有找的. 至於付的本金,會在你賣掉的時候又拿回來. 所以你第二次賣房子,除了正產出的1xx於額外,你還可以拿回這段時間支付的本金. 而因為你手上物件超過五間. 所以你等同一年會交易1~2次... 在扣除有時候冷盤不好操作之類的你要貼錢進本利和. 5間以上應該還是可以開始讓你貼完錢還是有找... so..通常在中南部,你資產4000萬(含負債,所以你本金大概在1800~2500萬左右). 你只要"懂怎樣操作" 你就可以擺脫你還要貼錢進不動產的狀況. 喔我是指普通人的操作. 你如果是老鳥,中短期又很熟練. 那2000萬資產你可能就可以變出正現金流. 但我們先排除太專業的能力背景. 記得 長期持有是你資產破5000在做的. 沒事不要那麼早在那邊等等等等等.投報率很爛的. 你資產破4000之後就會發現你的槓桿大概剩下50%...XD 之後在擴大資產,大概槓桿都會維持在40~50%...當然在上去還會更少. (這邊排除用人頭的選項,不討論這種灰色地帶操作) 你槓桿縮減的時候. 你就會思考囤置的選項. 要嘛就是長期屯在未來發展區. 要嘛就是屯高收益物件來撐高現金流(為了借更多錢) 長期兩條路看你的需求而選擇.. 當然另一方面. 你本來規畫的中期和短期操作也不會減少. 單純就是當你正產出資金越來越多,然後槓桿開到緊繃銀行不願意借你更多錢. 這些多的錢,就可以拿去屯長期持有物件. 喔你說你要屯台指數正二....也可以拉....XD...但這邊只講不動產. so.... 沒錢的時候. 現金流基本上都是"靠買賣價差"取得. 你靠租金,現在很難補得起來.(是指高槓桿的時期) 除非你就養到你貸款都還清...XD 一般人做投資都很愛"穩定收益"(包含長期穩定增值) 喜歡穩定收益不是問題,這樣你比較沒壓力,你的精神和體力可以拿去做更多快樂的事情. 但是穩定收益基本上就不用太期望可以發財. 在投資市場,買賣永遠是最強勢的賺錢方式. 但當然同時也是壓力最大,刺激度最高,最直接表現實力,也是最有趣的操作. 搞買賣的人,通常都有殺氣....因為買賣市場本來就是戰場. 不會在那邊跟你幽幽雅雅客客氣氣... 外表再斯文,他骨子裡也是一個戰士. 而喜歡買賣的人,就是在享受買和賣的成就感. 抓住機會,獵捕物件,順勢出脫,改變策略... 市場又是一個會變化的環境....所以在這個環境當中,想盡辦法獲取最佳收益. 這就會成為你對你自己價值的肯定. 而不需要別人肯定你. 那你不需要別人肯定你的時候. 你對他人會客氣嗎??.... 不會!!! 別人的眼光是屁...XD 尤其你玩的東西是世界上最現實最六親不認的"鈔票"!!! --
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