Re: [新聞] 追不上房價！台南買老屋占比4成刷新紀錄

看板 home-sale

作者 ceca (生活藝術大師 N)

時間 2023-03-31 02:59:39

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回文 3則

哀... 我發現這世界上,被坑的人真的很多..XD 就像水晶店老闆,翻個透天,包商看他有錢,給他報價800萬一樣. 嚇死寶寶. 真的翻修,沒在看總坪一坪多少的拉. 哪有這樣看的. 你如果房子很大,但是都是大空間那你翻修基本上大多數空間都只是在鋪地板. 鋪個地板拋光石英磚6000塊,阿包商算你翻修一坪7~10萬? 你是世界級大盤子嗎? 反而小物件尤其像套房那種. 單坪會比大坪數貴. 為啥? 因為房子最貴的單位就是廁所. 套房廁所占總面積比率最高. 所以翻套房用總面積去算價格會最高. 廁所最陽春版最近大約10萬(想當年我翻過5萬多的....哭哭) 其他的就看東西升級,你甚麼凱薩和成衛浴要換成toto,你要做乾濕分離,你要加浴缸等等. 貴的其實不用到20萬就很不錯了,當然如果你用黃金馬桶,大理石壁面,按摩浴缸,當我沒說. 然後其他就是門阿窗戶阿,廚房阿,壁癌處理阿... 而透天就再加上拉皮阿,樓梯阿,化糞池要不要重做啊,鐵捲門阿.頂樓防水/鐵皮阿. 當然如果又扯到改隔間,就牽扯到築牆你要用矽酸鈣板,白磚,紅磚?? 老透天會有一個特殊狀況,就是要是有夾層你要打掉,這個很花錢,可能要多花50萬. 為啥那麼貴,因為他要把夾層和上面的地板都拆掉之外,還要把樓梯拆掉. 所以他要做一條樓梯+一個樓地板的結構出來....要做板模綁鋼筋,這邊花到錢. 但是無論你怎樣搞. 通常來講,透天我們投資客翻修都在一百多萬,狀況好的可以壓在一百萬內. 包含前後搭鷹架做防水和拉皮喔... 當然你說你要自住,甚麼東西都要用比較好. 理論上來講兩百多就不錯了. 硬要當大爺,每一層都獨立配電找甲級電匠去配還做電錶.廁所都用高級品牌.拉皮大理石每一層都額外做陽台出來+落地窗OOXX....你硬是要花到300也是有理. https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13015170.html 8~10米路,購入價14xx應該可以,算你1500好了. 屋況看起來也還ok,理論翻修費不會超過150...但給你算300. 這樣你這一棟弄得讓別人看不出來你是中古屋,還以為你是新蓋的. 大概最終成本1800.... 但是新的,先不用說你可能會買不到的問題之外. 8~10米路,基本上成交價4xxx可能還是我低估. 六米路的都要賣你3xxx了.還3年屋..XD https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13137349.html 你看到真的新屋到時候跟你要5字頭也不要太意外. 當然新的通常面寬會比較大.地坪也比較大. 但是無論怎樣,價位絕對不只你老屋翻新後總成本的兩倍. 為啥? 因為這種單獨蓋一棟的. 如果是蓋得很陽春,也就是一樣是連棟透天,長得跟隔壁老屋一模一樣. 你去找建築師畫圖,請照,請拆除,然後蓋,然後審核,然後發使照. 弄下來7xx萬跑不掉. (當然你全都違法拆除又蓋起來,現在應該500弄得起來..想當年3xx就可以弄起來..遠目) 而如果是建商要賣的,通常會蓋到一千萬.因為還要做陽台,還要做造型,內部格局也不一樣. (因為單一棟,所以會很貴... 如果連五棟以上可以打七折.... 因此外圍你看透天最便宜可以買到一千多一點. 一次叫工會有規模經濟,工人來無論他做一個小時還是8小時,都是收一樣的工錢的概念而你單蓋一棟,當然很貴阿....) 因此建商成本就兩千多快三千,再加上他要的利潤等等等. 你自然就乖乖買2.5~3倍的價格. 不然建商會嗆你不會自己蓋喔...XD 阿你自己去蓋.. 靠邀.你翻修個透天都被別人坑殺一坪要收你7~10萬了. 你去自己蓋透天. 到時候營造成本1800萬,你看你怎麼辦..XD 你先付了500萬拆掉不夠,再付到1000萬,蓋到2樓地板跟你說不夠. 你怎麼辦?...自己綁鋼筋挑水泥收尾?? so...你上鉤了,,哈哈...繼續再付800萬完工你以為建商蓋1000萬,你自己蓋也是1000萬? 喔不....連菜鳥建商也天天都在被營造坑這種...顆顆. 我都不想講,南台八德路那一區有被營造坑的魔咒. 那邊好幾組人不同的案子都被出問題... 包含角落那個爛尾樓,被營造坑到金主超不爽退出. 負責人沒錢還被法拍.連這兩年大漲都救不起來. 旁邊電玩店拆除還搞到砸爛鄰居的房子上新聞,幹,還兩次....營造負責人被起訴.. 重蓋透天先是違法拆除被檢舉勒令停工,之後請照又出問題,拖了一年多才繼續動工. 那邊我看真的有土木魔咒....各位沒事不要在那邊動土.... (還好我那邊的房子買入都沒翻修就轉賣了...顆顆) 因此... 老屋翻修很貴? 捏一下就可以直上新屋? 你再做夢嗎? 你知道新屋多少錢嗎? 直上??? 顆顆...直上... 可以直上的話. 我們投資客早就把所有的老屋都買來拆掉重蓋,然後賣新屋了. 還在那邊跟你翻修轉賣? 為啥我們投資客要翻修轉賣? 阿同樣六米巷. 你是覺得4xxx好賣,還是我翻一翻開架1300好賣? (六米巷目前進貨價應該可以壓在8字頭,貴一點也不過9字頭,不會吃到破千) 你4xxx好處就是建商稅金是吃8%..我是房地合一吃的遠高於建商的稅率. 但是我可能"連續"賣了4~5棟,你那棟4xxx才出的去..XD 我們投資客都嘛做過市場調查,並且詳細的用計算機算過的好嗎. 好賺我幹嘛不轉行去當小型建商蓋透天賣? 阿就不好賣阿...要賣很久阿...並且還要不斷的做廣告支出+要窩在代銷處. (通常是用1F...小建商通常要自己去窩.賣1~3棟還請人不划算因此如果我是小建商在那邊蓋零星的透天賣,你就可以看到我在房子1F玩暗黑四..顆顆) so.... 吃米要知米價. 買老屋翻修好貴,不如捏一下買新屋?? 哀... 這已經不是把懶趴都捏爆的差異了好嗎.. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.106.247 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680202781.A.C8D.html

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[新聞] 追不上房價！台南買老屋占比4成刷新紀錄

3 20 gossiping humbler

2023-03-30 19:35:17

[新聞] 追不上房價！台南買老屋占比4成刷新紀錄

26 162 home-sale hvariables

2023-03-30 23:55:55

Re: [新聞] 追不上房價！台南買老屋占比4成刷新紀錄

31 74 home-sale ceca

2023-03-31 02:59:39

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推 zab 第一次投推 03/31 03:03 1F

推 kklarinet 請教一下ceca大，如果是老公寓三房兩廳，兩間廁所+廚房 03/31 03:27 2F

→ kklarinet 門窗天花板水電地板這樣弄到好全都用最陽春的估價大 03/31 03:27 3F

→ kklarinet 概多少，要到50嗎 03/31 03:27 4F

陽春作法可以壓在4x...包含一套廚具看起來比較漂亮而非拼裝式的. 不過通常要賣的話會把東西弄好一點,多花點錢可以賣更貴很多. 除非你的公寓是外圍,翻好後賣價沒破三字頭.那陽春走廉價路線ok...

推 Ho1liday 前幾天在DIABLO板看到ceca大發文 03/31 03:33 5F

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 03:45:25

推 a96932000 最近拿到兩間衛浴翻新的報價共28萬,地板SCP一坪3000抓 03/31 03:44 6F

→ a96932000 室內25坪75000,電線重拉3房2廳25坪可能4萬上下 03/31 03:45 7F

→ a96932000 剩下約略10萬扣打要弄廚房門窗天花板,如果全換氣密窗 03/31 03:46 8F

→ a96932000 廚房重弄感覺有點緊 03/31 03:46 9F

→ a96932000 另外公寓若要爬樓梯的話好像工錢也會貴一些 03/31 03:47 10F

公寓高樓層會貴一點. and..北部價格也會貴一些. 另外太外圍例如山上也會貴一些. 外島則是貴很多..XD

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 03:53:02

推 ULISS 請問ceca大高屏連棟老屋 40年壁癌 2樓高 3樓搭頂棚地坪 03/31 06:11 11F

→ ULISS 有30 照你這樣算翻修300內重建要700了不過不是很清楚 03/31 06:11 12F

→ ULISS 翻修與重建整個差異的部份？ 03/31 06:11 13F

推 ULISS 比方說化糞池大概多少如果一樓有前庭上面沒蓋現在想把前 03/31 06:15 14F

→ ULISS 庭加蓋讓二樓延伸更大面積廚房也是只有一樓現在上面要加 03/31 06:15 15F

→ ULISS 蓋二樓這種是不是算重建要花比較多了？等於要多做地板與 03/31 06:15 16F

→ ULISS 天花板還要隔間 03/31 06:15 17F

推 juaylo 之前舊家30年透天建坪60坪翻修，主要花費的就是 03/31 07:03 18F

→ juaylo 鐵皮屋頂、三間廁所、太陽能熱水器跟水塔、一層 03/31 07:03 19F

→ juaylo 樓地板重鋪、三層樓的木工，大概150萬 03/31 07:03 20F

推 qmg760922 看ceca大回這篇文， 03/31 07:14 21F

→ qmg760922 突然想到最近看到的新聞， 03/31 07:14 22F

→ qmg760922 一般人真的不要隨便搞， 03/31 07:14 23F

→ qmg760922 請個專業的建議，不然被坑死而已。 03/31 07:14 24F

→ qmg760922 https://i.imgur.com/yO0KLv8.jpg 03/31 07:14 25F

25F

推 qsx889 我現在在估買室內約20p中古的預算最苦惱的就是裝潢家電到 03/31 07:16 26F

→ qsx889 底要怎麼抓 03/31 07:16 27F

噓 PoloHuang 坪數差很多吧 03/31 07:34 28F

→ toto123 台北老公寓整修一坪抓 10萬部過分現在的行情 03/31 07:43 29F

推 alotofjeff 農地的那種小木屋，蓋在市郊區有什麼缺點嗎？ 03/31 08:13 30F

颱風來了,你要小心你家變綠野仙蹤... 有興趣可以參考佛羅里達的颱風事件. 另外木屋比較不防蚊蟲,尤其白蟻之類的. 當然以上也不是不能克服. 科技始終來至於人性. 但是很多很多$$$$$$$$$$$$$$$$$ 日本和美國都有用木頭做結構的大樓. 只要有$$,很多事情還是辦的到的!!!

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 08:22:39

推 stom06 感謝C大，所以一般人要怎樣才不會被坑。 03/31 08:26 31F

工程這邊你要花很多心思在裡面. 這比買房子麻煩. 因為這是人的問題. 外加,人性本賤. 你看我們投資客的工班,很多人也沒在一組用長久. 因為會爛掉. (看你躺著賺錢,他就會爛掉....這就是人性) 爛掉就要換掉. 因此通常手上會保持2~3組工班. 哪一組出問題可以cover. 而翻修的時候. 你跟包商的溝通,對方就會知道你有多少概念. 你有概念他就不會坑你,除非他不想做你的工程. 畢竟你不容易被坑,那在你身上的利潤就很低... 有些包商就不想做,那他就會給你照樣開凱子價. 因此你可以換到想做的工班. 當然你也可以自己發包. 不過這樣工種之間的配合你要自己去處理. 它們會吵架,推卸責任...你要有辦法搞定. 人性本賤. 不過通常你有一定的概念. 找到的包商不太會大坑你. 而且他有狀況的時候. 你也可以把他踢掉,然後自己再發包把工程完工. 畢竟,一開始打除,之後水電進場.... 在之後泥作進場才可能開始吵架,出包的包商才會開始出包. 那時候工程大概已經進展到一半左右. 你照理講就可以順順的找其他下包去把工程完成. 因此通常你也要儲備一些下包商. 打除,水電,泥做,窗戶,門,油漆... 另外,磁磚,燈具,壁紙,地板也要有儲備廠商. (這些廠商通常很穩定,它們是建材批發商,工人要嘛自己有養要嘛是介紹. 但收入主要還是賣建材而不是包工程. 所以通常你自己發包給他們,價格都很穩定,工程品質也很穩定) 當工程有一些問題,你都可以找到廠商去支援. (不過好油漆真的難找,之前那個太老不幹了.... 7x歲,住五年前就兩千多萬的別墅..做工發大財喔)

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 08:39:55

推 s1720109 我家透天前年整個打掉重建三樓層花四百耶。我家被盤了 03/31 08:53 32F

→ s1720109 嗎XD 03/31 08:53 33F

推 milktea168 C大說的是真的！普通人真的翻修就好....打掉重建太不 03/31 08:55 34F

→ milktea168 實際惹，光畫建築圖、請建照就超麻煩然後根本無法估 03/31 08:55 35F

→ milktea168 計成本只會叫你一直加價...沒有一整排規模經濟蓋起 03/31 08:55 36F

→ milktea168 來根本都不划算！ 03/31 08:55 37F

→ milktea168 樓上前年打掉重建花4百應該蠻便宜的（？ 03/31 08:56 38F

推 dan520 推，看c大跟s26大的文章好過買課程的 03/31 09:15 39F

營建外勞好像快要加大開放了. 營建外勞開放後. 我相信工人的品質會穩定很多. 有時候齁. 工人齁. 實在是毛很多. 這也是為啥工廠很愛外勞的主因之一. 大家活在中高階的世界太久了,對底層有很多錯誤的認知. 低層的人,爛得太多了. 吸毒賭博亂花錢亂搞男女關係的滿地都是. 然後情緒控制有問題,偷竊,暴力頃向,愛擺爛,甚至神經病的一堆. 這麼多毛.... 你都會在工人身上看到. 這也造成營造或是工班的不穩定. 有時候甚至不是老闆/包商願意讓你的工程出問題. 而是下面的工人不受控制,能怎麼辦. 阿通常這種情況,我們業主會體諒,反正你老闆把事情收尾收起來就ok. 但是如果是你自己發包...你遇到,擬就幹你娘老機掰. 這也是沒事我不點工點料的主因. 不然你會很想賣房子花錢把某些人扛到山上去把她牙齒都拔光. 而未來如果營造外勞進場. 其實對底層工作來講. 外勞在工作的時候大多數比較安分. so...反而工程可以照SOP流程穩定完成. and....現在是有一些高學歷的人跑來做工. 大學生?..大學生滿地跑了....哪個不是大學生.神經病也是大學生阿... 碩士生跑來做工的都有.. (因為做工的薪水還是輾壓他碩士在外面找工作) 不過這有一個問題是. 碩士生跑來做工,白白淨淨很討人喜歡. 這種工,他的生意通常都很好..XD... 所以他會去接"利潤"比較高的工作...例如,翻修費是我3倍以上的設計師的工. 設計師的工地可以讓業主看到斯斯文文一臉書生樣的水電工,油漆工,木工. (泥作好像比較少,奇怪....是認為泥作技術性比較低??...高學歷覺得沒挑戰性?? 不要有錯覺好嗎...泥作技術性一點都不低) 業主會很開心....XD 因此目前就是這種高學歷的工人還是太少...所以它們目前無法影響到整個營造業界. 還無法達到良幣驅逐劣幣的現象. (如果這種工人變多,那些垃圾和神經病就會被產業淘汰) 所以目前大家比較期待營造外勞的開放. 這就可以非常快速的淘汰掉那些垃圾人渣. 把那些垃圾人渣踢去做垃圾分類資源回收和撿大便,讓它們物以類聚!!!!

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 09:29:45

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 09:30:24

推 kazami3019 請問c大，台北室內坪數大概30坪，要打牆拆隔間改格局 03/31 09:38 40F

→ kazami3019 ，其中一間廁所改位置，市價大概要多少？謝謝c大 03/31 09:38 41F

台北價格可以問台北投資客阿. 或是問版上的骷髏怪.

推 abyssa1 立面其實滿貴的….獨棟的四面外牆防水+磁磚就嚇死 03/31 09:39 42F

推 inunoya C大文章真的佛心 YT網紅課程根本是盤子 03/31 09:40 43F

→ abyssa1 Kazami, 大哉問不過動到隔間移位浴 120萬起跳吧 03/31 09:46 44F

獨棟的防水開銷會多很多. 另外鷹架要搭四面.

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:07:57

推 wunn 原來投資客也會遇到爛工班，我一直以為不會 03/31 10:10 45F

怎麼可能沒遇到. 只是投資客應變能力很多+很容易看到狀況有問題止損. 所以通常損失不大. 只是勞心勞力會很不爽.

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:12:03

推 darkangel119 認同現在劣質工人真的製造一堆問題 03/31 10:21 46F

→ darkangel119 以前裝潢工人都跟他們說要抽菸可以去休息外面抽 03/31 10:22 47F

→ darkangel119 馬的死不要一定要在浴室房間抽才爽... 03/31 10:22 48F

→ darkangel119 然後菸頭四處牆角丟阿藏阿....真的很有病 03/31 10:23 49F

推 Timetofeed 推 03/31 10:27 50F

推 kind9405 請問ceca大投資客翻修老公寓基本款大約抓房價的幾%？ 1 03/31 10:34 51F

→ kind9405 0～15%嗎？ 03/31 10:34 52F

你無論房價買多少. 翻修費就是那樣. 就像你翻公寓還是翻電梯大樓. 你的地板,你的廁所,價格還不是一樣...XD

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:36:28

推 lbehide 舊公寓基礎現在差不多快70起跳，有木工再另加 03/31 10:40 53F

推 Timetofeed 求教ceca，如果想要學做工的話，除了跑去工地當學 03/31 10:53 54F

→ Timetofeed 徒，有沒有什麼 03/31 10:53 55F

→ Timetofeed 課程或是資源之類的，感激不盡 03/31 10:53 56F

做工就是跳下去工地學嚕. 你也可以讓包商養,不過這種學起來比較雜但是不精. 精的話就要"決定科系"然後"跟對教授". 工人不需要樣樣行,但是需要你一樣很行.

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:54:38

推 kusomanfcu 越窮其實花費CP 越低 03/31 11:00 57F

推 pp02358 很困難的事真的要學很多才不會被盤，當初第一間房子自己 03/31 11:02 58F

→ pp02358 發包真的搞得心很累，就像c大講到工人會互相吵架踢皮球， 03/31 11:02 59F

→ pp02358 要找到信任的工班真的很難…另外對於工法、行情自己也要 03/31 11:03 60F

→ pp02358 知道實在不容易 03/31 11:03 61F

推 zaqimon https://bit.ly/3Vqs5kS 高級組合屋不知道會有什麼問題 03/31 11:03 62F

→ zaqimon 這應該算是區不知道蓋這種要花多少錢不過土地應該很貴 03/31 11:03 63F

→ zaqimon 　　　　市 03/31 11:03 64F

→ zaqimon 不過這種地方被左右鄰居包圍看光光感覺沒什麼隱私 03/31 11:06 65F

你請建照搞起來貴很多. 但是如果你是例如貨櫃屋的名義去弄. 建材展有裝修好的貨櫃屋(含內裝喔),一個貨櫃屋基本款60萬,好一點的120萬. 弄起來跟你照片的看起來差不多...XD (只是照片這種大小可能2~3個貨櫃屋並排切割後一起做) 你可以參考看看... 另外這種其實實際上都是鐵皮屋而已吧. 一坪現在比較貴應該1x萬. 隱私甚麼的辦法很多啦. 窗簾,或是通電會透明的玻璃等等都可以解.

推 rain2000 每次看到底層的人很純樸做工的老實都很想笑 03/31 11:16 66F

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 11:20:06

推 encoreg57985 長知識 03/31 14:36 67F

→ MDJJ 推! C大出品必屬精品 03/31 16:52 68F

→ MDJJ 底層、做工、鄉下人不老實的比例才高 03/31 16:53 69F

推 zaqimon 所以誰才是老實人？ 03/31 17:35 70F

沒有利益衝突的人. 比較多老實人. 但是會有反社會人格. 眼紅酸民. 連自己都騙的騙子. 和外星人.

※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 17:55:40

推 dotamon 請問ceca大，可否私訊問一下包商的聯絡方式？不是要找便 04/01 15:31 71F

→ dotamon 宜的，但想找不是當盤子敲的 04/01 15:31 72F

推 chen831030 謝謝 04/07 23:45 73F

推 chen831030 謝謝 07/21 03:28 74F

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