Re: [閒聊] 投資房地產成本計算

先講基本理論 ◆ 資金投報率： 分母為自有資金，分子為收益， 用處為估算投資人把資金投入這項標的的效益。 舉例：投入500萬，獲得回報為 → 500×n% ◆ 物件投報率： 分母為物件總價，分子為收益， 用處為估算這項標的的合理市價。 舉例：回推物件合適總價為 → 年租金÷n% 新舊屋評估物件，尤其投資件或租件 都會需要估算物件如何出價 這時的競爭對手都是市場中的大投老投 以新屋而言，台北市租報率甚至可低到1.8% 隔套老屋，應該是5%(不在守備範圍沒特別背) 所以評估物件總價，用租金回推合理物件投報率 若是新套，估價約落在2200萬 若是四套公寓，估價約落在2200萬 這是市場的可能成交價格 自己出價則可以再上下調整 若很需要這個物件就加價 若看看就好也沒差就減價 你算自有資金投報率對投資型物件的出價沒有任何輔助 自有資金投報率只有在 1. 面對多種投資標的時 2. 涉及槓桿或資金成本時 才有意義 舉例1： 全現金投股票有5%的年化報酬， 全現金投房產只有3%的租報率，還沒扣費用 不開槓桿的大戶就會選擇棄房投股 骷髏怪的算法 明顯是在市場中挑物件看物件的邏輯 看不懂在那糾正的人 不是傻就是笨 不然就是浩呆 真的建議房版應該禁止這些沒下過市場的魯多發言 尤其這個↓↓↓ 噓 blargelp : 雖然你每篇都在嗆人沒買房，但一看就知道你至少兩三年沒 → blargelp : 買過了。離市場超遠 -- ※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言 : 很多人只看漲多少說賺多少 : 其實不對 : 假設1000萬房子，自備200貸款800 : 200台銀定存1.725 : 800貸款能找到I+1就要偷笑 : (200*1.725+800*2.725)/1000=2.525% : 出租的話投報=2.525% 就沒有利差只有漲幅 : 假設租3萬 : 一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬 : +2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千 : 25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本 : 在認列空租招租般遷1萬 : 成本36萬 : 也就1千萬房子，租3萬塊沒有正現金留 : 假設5年後賣1300扣土增抓6萬，房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬 : 在扣掉房地和一20%約44萬=175萬 : 175/5/1000=年3.5% 有很多??? : 簡單說購入價租金一定要3%以上，投資才算有賺錢，不然是虧錢的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.70.154.116 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1729835423.A.443.html