[討論] 房地產預期報酬估算

最近把投資金律重新拿起來翻，看到 高登公式 跟 股利折現模型 的部分，想到其實還蠻適合用在房地產投資的預期報酬估算，原因是房地產的股利 (租金) 跟 股息成長率 (租金成長率) 相對股票其實好抓很多。 先看高登公式： 市場報酬（貼現率）=股息收益率（dividend yield) + 股息成長率 （dividend growth) 換成房地產來看就是 年報酬 = 租金報酬率 (租金/房價) + 租金成長率 (1) 以一間1000w, 年收租金30w的物件來看，租金年漲3%，長期的預期報酬可以得到 3%+3% = 6% 之前評估房地產報酬是分成租金報酬率+房價成長，其實跟上述公式(1)對應起來也合理，租金成長其實就是跟著房價成長。 再來股利折現模型: 市場價值 = 股息 / （貼現率-股息成長率） 換成房地產來看就是 房價 = 租金 / (報酬率-租金成長率) 假設一個物件年租金是30w, 租金成長率3%，如果你要求的報酬率10%, 那你買的房價就要是 房價 = 30w (10%-3%) = 428w → 應該找不到這樣的物件== 但如果你要求報酬率只要5%，則 房價 = 30w (5%-3%) = 1500w → 這樣的物件好找很多 或者你也可以直接用你買的實際價格，假如是買 1000w, 年租金可以租30w, 租金成長可以3%， 那你的預期報酬 P就是6% 1000w = 30w / (P-3%)，P = 6% 不知道上述的想法合不合理～跟大家討論看看 ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.121.180.55 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1728738272.A.C1D.html