Re: [討論] 還房貸好還是投資好?
※ 引述《z5137964 (命運)》之銘言：
: 這類問題爬過文發現好多人問過
: 不過時空背景及每人狀態都不太一樣
: 目前38Y，房貸還有23年共656萬，每月約繳3.6萬
: 離婚須給前妻每月1萬小孩教育費
: 每月薪水約6.5萬而已(很難增加，軍公教)
: 等於每月扣掉房貸+教育費後只剩1.9萬可以用
: 更不用說還有管理費、水、電、瓦斯
: 目前東拼西湊有600萬現金可以運用
: 想減輕現在每個月的壓力，也想讓自己過的舒服一點
: 方案一、
: 直接600萬還款，線上試算還完之後房貸每個月剩3000左右，這樣生活就有餘裕了
: 方案二、
: 買0056.00878.00919組月月配組合，現在約115萬可以達成每月1萬，
: 理想每月可以產出5.21萬
: 完全可以cover每月固定支出，但風險高
: 哪天突然配息像今年00929一樣腰斬，股價又下跌被套的話就GG了
: 方案三、賣房去買小房
: 目前一個人住三房格局，地點非常好，所以預售購入7年來房價翻倍
: 賣掉後買一間地點跟格局較差的兩房
: 釋放出來的金錢可以解決所有問題
: 方案四、
: 請版友協助補充...
: 非常謝謝大家!
給你三個方向參考 有保守 有平衡 有進擊取勝模式
但在講方向前 可考慮要不要先現金還房貸 不過在還房貸前
請先找原銀行詢問理財型房貸事宜
如果條件不錯 原PO就有很靈活的資金運用方式 尤其可以只還利息 到期續簽即可
如果還完房貸後 在運用理財型房貸再把錢借出來 目前理財型利率約為2.6 2.7 左右
保守的方式為 換美金買直債 鎖高利率債券 直債的好處為到期還本 不用擔心本金不見
加上比房貸利率至少高1.X%以上 每個月還會多一點資金可運用
去年債跌最慘11月初那時候 隔壁板上冰律即用這種方式套利
那時候美金匯率約為30 基準利率為5.25%~5.5%區間內 那時候肉很多
現在還是有肉可以吃 有湯可以喝
缺點 資金被綁 尤其如果美國未來一兩年內有升息的話 沒有其他機會成本
有可能會FOMO想追股票 以及通膨 不過房屋漲幅已吃掉通膨
假如貸款的錢 全部買直債的話 會有緊急預備金的問題 因此至少保留一部分為周轉金
優點 使用多少額度 只算多少額度的利息 加上可以只還利息 不用還本金 減少還款壓力
例如買國庫券 違約率極低 可套利
且當股災來臨時 擁有很高的防禦力 受傷最少回復最快
未來美國會考慮快速降息救市 如2019~2022年的時候 可變現抄底 退可攻進可守
甚至可再用直債質借 抄底 無須變賣手頭上的債券 靈活性佳
加上不怕銀行抽你銀根 原因一 直債國庫券具有高度穩定性 原因二原PO工作穩定 原因三
7年屋很新 銀行通常會續簽 原因四 房屋鑑價高 我猜有機會借比你原貸款金額多不少
因此假如使用1000萬 利率2.75% 每月還款金為1000w*0.0275/365*30約等於22603
一年利息為27.5w NTD 假如原PO一年還一次 一年利息多2760 年還款金約為28w
假如美金匯率為32.5 1000wNTD約可換307,692 USD
假如買票面利率4% 剩餘年期5年 面額1萬美金的國庫券 30張 買不溢價 折價部分先省略
一年可領 30w*4%=1.2w USD 當匯率為32.5時 為39w NTD 匯率為28時 為33.6w NTD
剩下的7692美金 當前手息 先省略
因此可算出 以匯率為28的前提下 每年至少還可無風險套利33.6w-28w=5.6w NTD
而且還可減少原PO還款壓力 加上每個月多出3.6w NTD的使用空間
不失為一個極度保守的作法
且未來原PO存的錢夠多 可在買房 不影響到掛一 如果不夠 隨時都還可信貸買房
只要現金流穩定的話
平衡一點 定期定額股債配 美股台股都行
進擊取勝的話 all in 鴻海(2317) 財富如海 源源不絕
其實是我累了 畢竟我教太多了 想賺更多 請自己研究股票
我只是提供你一個理財型房貸的方向 想怎麼做原PO請自己多想想
還有自己可租一間小房 大房租別人
甚至可以把雅房租出去 既不用租房 還有租金收入
當然不怕房版前幾天的新聞的話 可硬著頭皮幹
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