[心得] 看懂預售屋平面圖

我在買房的過程中才發現，原來有許多人看不懂平面圖，或是無法光從看平面圖就能判斷 其他的訊息（例如通風、採光、動線、空間比例等），只從代銷口中介紹，或是只參觀樣 品屋就決定，這樣很可能花了大半輩子積蓄，結果只得到不如預想的房子，讓買預售屋變 成一種賭注。因此發表一些我在設計實務過程中所獲得的經驗與看法，希望對還沒成家的 人有所幫助。 先看看範例的全區配置圖：https://i.imgur.com/8E3Uaoe.png 圖片取自：樂居網 上面的配置圖是2019年桃園青埔超夯的建案，25坪三房的類似房型（紅色虛線框起來的那 幾戶）廣告一出小坪數立即被秒殺。也是這篇文章要分析的單元。 這個房型如此熱絡的原因在於，一般「正三房」在公設比33%的時候，銷售坪（*註）大約 是34坪上下（不含車位）。假設該地區1坪23萬，同樣是三房，價差約兩百萬......價差 相當大，也意味著生活空間較小，但各人需求有所不同，不可一概而論。接下來聊聊這個 熱門的房型平面。 這個建案規劃兩幢兩棟地下3層、地上13層7併的規模。一般來說有這樣的規模公設比就不 會太低；第一是地下室有3層樓，停車效益若不夠好大公設的面積會變多，每戶需分攤的 坪數也就跟著變多。 第二個原因是超過10樓的情況下，一層七戶的面積已達到必須依法設置排煙室（黑色虛線 框起處）。小公設會比不需要設置排煙室的案件要多出面積。 下圖是與25坪單元類似的單元平面圖：https://i.imgur.com/Yn8iDNd.jpg 圖片取自：代 銷廣告 先推算一下平面圖的室內空間大小，假設公設比33%（樂居網數據），那麼室內的計算公 式即「室內+陽台+雨遮=25坪*67%=16.75坪」。依照圖片比例扣掉陽台和雨遮，室內大約 是14坪。 空間上第一個優點大概就是這麼小的空間硬是生出了三個房間，而且室內沒有坪數被柱子 吃掉。但缺點也是為了生出三個房間而犧牲掉其他空間。比如客廳不採光（該空間沒有開 窗，習慣上就稱無採光）且狹小，這類單面採光的小坪數房型通常會犧牲客廳採光來換取 多一個房間。 第二，兩個次臥室的床位必須靠牆，單人床還好，雙人床真的要睡兩個人的話，睡內側的 人必須飛撲到內側（如下圖），半夜上廁所可能干擾到外側的人；另外衣櫃貼著床尾放， 使用上頗不方便；最小的臥室沒有採光，依平面圖的開窗來看，光線也漫射不到最小的次 臥室。在有一個房間沒有採光的情況下，通常銷售習慣應稱為2+1房。這案子若真的三個 房間都作為臥室的話，想必得實行相當的斷捨離，否則若加上收納的規劃，生活空間應該 感到有些侷促。 https://i.imgur.com/OUD8aP6.jpg 圖片取自：增田奏＜住宅設計解剖學＞ 第三，雖然用餐桌代替中島的開放式廚房，賞屋逛樣品屋時也絕對會是個亮點，看看下面 樣品屋的照片，非常吸引人吧！「一開門就看見大片落地窗的通透感，這麼小的坪數竟然 放得下大餐桌，而且餐桌也可當中島用，非常有巧思、設計得非常棒！」如果我是代銷一 定大推這個亮點。但我相信，實際使用上應該會感到困擾。 https://i.imgur.com/oFlmMj0.jpg 圖片取自：YAHOO房地產 首先餐桌與廚具之間的寬度有些窄小（單元平面圖上的W）。通常廚具的深度是60公分， 依廚具的深度比例來看，W應只有75公分，算是符合最小的使用尺度。但要使用瓦斯爐或 水槽時長凳必須收進桌下（不能放有椅背的餐椅，無法全部收進桌下W寬度不足75公分更 不舒服）。因此兩個機能其實無法同時使用。 而且通常餐桌高度不會超過75公分（參考下圖），因此充當中島低了點，稍微長點的作業 時間便感到腰痠，因此只能作為暫時配膳、置物的平台。 https://i.imgur.com/6PGdinp.jpeg 圖片取自：增田奏＜住宅設計解剖學＞ 回到單元平面圖，通往工作陽台的動線過於窄小，首先冰箱前的那張餐椅就是個大阻礙， 而寬度Ww與W差了一個內牆厚的尺寸，推斷Ww大概只有65~70公分，而且做為用餐的位置有 些局促。假若多人用餐，坐在靠陽台處的座位的人必須越過兩個人才能前往廁所，但Ww只 有65~70公分，說不定較外側的兩人還得離席先讓內側的人走出來......；再者工作陽台 的落地窗，雖然整片的落地窗令空間視覺感很好，但落地窗的寬度如圖片上標示的A，對 開的落地窗實際能進出的寬度是A/2，而餐桌又靠在陽台進出處，真正實際上能通過的寬 度只有B。依照W有75公分的比例，那B大概不到60公分吧。相信洗衣、晾衣、提著籃子進 出應該會火大；若將餐桌往客廳移，留出一些進出陽台的走道空間，冰箱可能會打不開（ 看平面圖是已經無法完全打開了），冰箱也不能挑太大的，要先考慮好冰箱規格。在需要 客廳的情況下，大概就只能改放更小、更窄的餐桌或便餐台來解決動線問題。 我對這個廚房、餐廳、陽台很有意見是因為這房型的賣相很好，但光只是看平面圖或逛樣 品屋很容易忽略這些細節。 最後，一層多戶又小坪數的情況下，除了邊間以外，單面採光是必然的，這種配置通常衛 浴沒有採光、通風。其實在設計實務上，入口與採光面幾乎就已決定平面的命運。但還是 回歸到「各人需求有所不同」。不可一概而論。想要看懂平面格局最簡單的方法就是循著 動線，依照自己的習慣，思考與模擬每個空間的機能。如此一來，即使是預售屋，也能事 先做好功課看房，不用被廣告或代銷牽著走。 下次延續這個案例的平面，分析一下如何光看平面就能判斷採光與通風。 *註：銷售坪目前通常指的是含公設的坪數。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.187.240 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1649138886.A.DCF.html