[心得] 桃園龜山A7重劃區by宇宙制霸跑單

看板 home-sale

作者 NovaShin

時間 2022-07-22 17:32:00

留言 86 ( 43推 0噓 43→ )

回文 1則

所有的重劃區都會有一個成形的脈絡政府有大型公共建設，建商有財團搶進但所有的本夢比都會有醒來的一天最終能不能支持這些夢還是要回歸到"產業"與"交通" 就像是竹北沒有休閒娛樂，但有竹科大直早期也沒有休閒娛樂，但有內科南港現在也沒啥休閒娛樂，但有南軟信義計畫區能成為首善之都也不是靠百貨公司跟電影院而是台灣的金融與國際貿易業有機會再分析信義計畫區如何成形先回到本文，A7重劃區 https://imgur.com/9aLFJzB

把地圖攤開看 A7就是在中山高以南門牌隸屬桃園區所以每次看到有人在版上講A7到北市多遠真的就是三條線桃園到新北再到北市跨兩個行政區了耶 https://imgur.com/yfIMoSE

從機場捷運路線圖也顯示得很清楚 A7就是桃園桃園的生活機能跟就業怎麼會依靠台北市？所以要搞清楚那個區域要賣給誰才不會馮京對馬涼雖然機場捷運車票貴但以A7的房價換通勤來說其實是不貴的 https://imgur.com/5Wkct5K

https://imgur.com/dmSiM2T

而A7的房價，就是以A9為基準 A9價格高，A7就會貴也因為A9有許多題材，房價也往上走相對把原本不看好A8,A9的客人往下擠壓龜山舊區域因為長庚生活圈機能十足所以房價一直不差也讓許多住在A8龜山的人不看好A7 結果A7全部被山下新莊的人擠壓上來當時如果住在A8龜山沒有買A7的現在應該也買不下手因為價格早就被擠壓上去了這就是我們代銷每次都會遇到的在地不認同，來買的都是雙北逼上龜山一直都沒上車等到區域成形只好罵一下"都你們台北人來炒的啦" https://imgur.com/5pr5roy

https://imgur.com/hcNs9Zw

https://imgur.com/5pr5roy

政商政商，政治跟商業永遠包在一起 2018的時候因為貿易戰，反送中中港關係很緊張所以港客先來台灣買新未來當初32賣得非常快再一部分是台商被擠壓回台灣加上政策作多結果論來看就是外部因素＋內部因素才讓當初沒人看好的A7噴到現在3尾4頭 https://imgur.com/FK5WJFj

https://imgur.com/VHZ5jrZ

當初真的不太好賣一部分原因是當時房地產還沒復甦一部分是紅土遍遍看起來真的很荒涼但只要有認真看新聞都還是可以找出一些脈絡 https://imgur.com/jwYRuuS

https://imgur.com/B7w0jox

最後以客群，族群，房型來看 A7的課群大多是當生之年也就是說學校幼稚園補習班為剛性需求以我們的經驗來說大多還要3~5年的時間才會陸續進駐一個重劃區從規劃到成形，大多都要10年起跳起跳喔！不是十年就會成形了目前新北真正能談上成形的也只有新板特區而已但新板只有47公頃就開發十幾年了所以不管任何的重劃區都需要很漫長的時間中間也會經歷過許多黑天鵝或是反轉唯一能支撐區域，歷久不衰還是回歸到"產業"跟"交通" A7的產業沒辦法跟竹科比所以A7註定就不會有竹北的爆炸增值但有產業的地方相對也比較不用擔心投資客拋售一樣的邏輯推到其他重劃區也是一樣我沒辦法預測未來我連明天沒辦法預測整理這些資料是希望讓網友了解過去的案例進而推斷未來的走向才能作正確的判斷有耐心看到這邊的如果想看完整版可以去臉書找"桃園龜山A7重劃區" 我沒有要開課，也沒有要騙流量只是當你有能力講，也有人願意聽事實證明也真的有幫助到人你就會想講給比較多人聽，就這樣而已還有這一波房價漲要先弄清楚是因為區域建設導致房價上漲還是通貨膨脹(缺工缺料)導致房價上漲這是兩碼子事當美國QT升息縮表多的現金被收回去美國而你又選到一個不是因為建設而上漲的區域那我就會替你未來的房價感到擔憂了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.61.235 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1658482322.A.A6A.html

回文

[心得] 桃園龜山A7重劃區by宇宙制霸跑單

43 86 home-sale NovaShin

2022-07-22 17:32:00

留言

※ 編輯: NovaShin (1.160.61.235 臺灣), 07/22/2022 17:33:51

推 Sam27 龜山大多系統廠，收入略低於內科，但贏新北多區很多 07/22 17:43 1F

推 FaFaFaT 最後一段是不是不能套用新竹竹北畢竟是靠產業 07/22 17:44 2F

→ olivewood 新北成型的只有新版特區？ 07/22 17:46 3F

成形的定義看人我自己的定義就是生活機能充足就學，就業，生活機能與娛樂都不需要靠其他區域你可以說說看新北還有哪些重劃區可以做到這個程度順便告訴你一個壞消息當區域成形，附近無其他素地可建設房價就不會再有大幅度的上漲了(扣除通澎) 你可以去看看新板這波扣掉橋峰外還有誰跨過105年的前高

→ olivewood 你成型的定義是什麼 07/22 17:49 4F

→ IS0987 單純好奇問頭前沒跨過前高嗎？ 07/22 17:58 5F

https://imgur.com/c0gWzFm 頭前基本上並不是一個完整的重劃區當初新北市政府設立在板橋為了避免板橋過於負荷才在新莊規劃副都心副都心當初規劃商業區頭前規劃住宅區所以頭前的生活機能就業機會都建立在副都心上當初會這樣規劃就是仿照下列這個區域住商分離，規劃政府機關(中央合屬辦公大樓) https://imgur.com/2Y1qv2A 所以不能只用有沒有過前高來判斷當然定義隨人但台灣最成功的重劃區就是信義計畫區以他來當範本我覺得大家都可以接受

→ sam21sam21 我覺得Nova大說的這個滿客觀的 07/22 17:58 6F

其實我講的東西都很客觀只是我發現PTT很容易被斷章取義而且打字不像講話，一個點沒講好就會誤會像前面我講的某區超越某區講的是上漲的幅度～算了不說惹

→ IS0987 印象中頭前上一波很像沒有6字頭成交的案子還是我沒發落到 07/22 17:58 7F

→ IS0987 然後推一下圖文並茂 07/22 17:59 8F

推 Colac5566 可以說一下觀音草漯嗎？ 07/22 18:00 9F

→ Colac5566 這邊在地客超認同外地客不看好 07/22 18:01 10F

老實說我覺得草漯送分題耶現在營造成本這麼高 2x萬的房子就是買房子送土地只是那邊的產業所得也不是太高要有巨幅的漲幅還是要回歸到區域收入那邊產業我比較不熟，印象中偏工廠實際收入要看看

※ 編輯: NovaShin (1.160.61.235 臺灣), 07/22/2022 18:10:32

推 pineapple530 感謝nova哥 07/22 18:09 11F

推 rabb2000 a7主打的就是捷運500公尺內走路可到，買太遠不如別買。 07/22 18:13 12F

日本搭電車平均步行時間可以查一下現在還有電動滑板車很方便

推 Lions2020 Nova哥給推~我的工作也是長跑案場，您是跑單.專案.主委 07/22 18:19 13F

→ Lions2020 .還是市調？ 07/22 18:19 14F

→ NovaShin 我是男跑單哈哈哈 07/22 18:21 15F

※ 編輯: NovaShin (223.140.93.0 臺灣), 07/22/2022 18:24:42

推 Lions2020 男跑單不多唷，下次我去案場時來找找，看看能不能發現 07/22 18:27 16F

→ Lions2020 你！ 07/22 18:27 17F

推 tonybk A7會漲根本是通膨、炒作跟隔壁有什麼關係？ 07/22 18:35 18F

→ tonybk 我去年初看寶咖咖的也才20出頭是自己不買怪誰？ 07/22 18:35 19F

推 arther610326 A7已經沒有太多的土地能給政府開發公共建設，後面 07/22 18:36 20F

→ arther610326 還有A5-A6一整片地 07/22 18:36 21F

推 arther610326 土地成本及重劃區腹地完整考量，A5-A6為捷運TOD發展 07/22 18:40 22F

→ arther610326 會比A7有機會且更完整。 07/22 18:40 23F

推 fs6u12 文青國中小那個區塊不錯，明年中、後學校第一期工程蓋好 07/22 18:44 24F

→ fs6u12 後，搭配附近幾個案子都會交屋，機能、店舖會增加不少 07/22 18:44 25F

推 yiliang1107 三峽應該也算成功案例 07/22 18:45 26F

→ NovaShin 三峽娛樂這塊比較欠缺，光是要看TopGun2就要出遠門了 07/22 18:48 27F

→ NovaShin 不過每個人定義不一樣，就看每個人需求 07/22 18:49 28F

推 Chris5566 A7公共建設兩年前跟現在沒兩樣，還是一樣糞，會漲就是 07/22 18:51 29F

→ Chris5566 通膨吃A89豆腐 07/22 18:51 30F

推 freekid 漲太快機能還沒跟上長期對人口移入區域發展不是好事 07/22 19:07 31F

推 lasoon 推個代銷王 A7長期就是會慢慢追近A8A9 本來就算同生活圈 07/22 19:13 32F

推 GoDieTeam 三峽看電影主要去新版跟土城日月光，快速公車直達府中 07/22 19:14 33F

→ GoDieTeam 站跟板橋車站，純看電影開車去日月光很舒服 07/22 19:14 34F

推 alonzohorse 確實 A9就是未來a7的樣子 07/22 19:18 35F

推 chouvincent 還早就是要等 07/22 19:22 36F

推 dakkk a7多半是小2小3房 a9幾乎是大三以上客群不一樣居民素質 07/22 19:24 37F

→ dakkk 不同 07/22 19:24 38F

推 huigi 推 07/22 19:42 39F

推 littlea a7 a9 a5 一起逐步往上 07/22 19:49 40F

推 DraymondHuan 認真文給過，但是補一個你沒提到的隱憂，就是林口台 07/22 20:04 41F

→ DraymondHuan 地以後的交通問題。桃園市府當初A7容積率給到誇張 07/22 20:04 42F

→ DraymondHuan 的500%，如果重劃完成（像北大特區那樣），推估戶 07/22 20:04 43F

→ DraymondHuan 數會到5萬戶，算上原本林口新市鎮約6萬戶。以後上班 07/22 20:04 44F

→ DraymondHuan 時間國道的車流量應該會非常恐怖 07/22 20:04 45F

推 DraymondHuan 我現在想到唯一的解決方式就是，要嗎那五萬戶都是在 07/22 20:13 46F

→ DraymondHuan 林口、桃園上班的，要嗎就是好好祈禱中商區的大地主 07/22 20:13 47F

→ DraymondHuan （沒記錯的話有宏國跟台塑）永遠不要開發這些地 07/22 20:13 48F

→ DraymondHuan 不過這樣空橋又會連不起來…. 07/22 20:14 49F

推 f860506 A7交通就註定無解阿大直交通條件得天獨厚南港四鐵共構 07/22 20:21 50F

→ f860506 A7未來絕對塞到爆 07/22 20:21 51F

→ f860506 現在到4字頭再往上利潤有多少？ 07/22 20:22 52F

推 jecko 之前sam大說A9價-7萬不知道會不會到 07/22 20:26 53F

推 littlea 住a7在附近廣達上班即可 07/22 20:27 54F

推 jecko A9小坪數m01說漲到58/p A7能不能追到天知道 07/22 20:28 55F

推 x156w423 推N大分享, 科技園區旁的重劃區就是有支撐~ 07/22 20:39 56F

推 ultradev A7其中一個客群的確是台北上班族，比的是通勤時間而不是 07/22 21:25 57F

→ ultradev 地理距離。同理，A7的房價不是跟A9比，是跟A7差不多時間 07/22 21:26 58F

→ ultradev 到台北的其它捷運站比，所以以前二字頭的A7很划算 07/22 21:27 59F

→ f860506 板上A9 扶輪旁都有39萬平轉的了 A7追四字頭的真的… 07/22 21:39 60F

推 overhead 對往台北通勤的人而言 A7 A9差了機捷9分鐘而且A7捷運站 07/22 22:39 61F

→ overhead 500公尺內的實用店家比A9多 A9熱鬧在三井那邊離機捷有 07/22 22:39 62F

→ overhead 點距離。我一直覺得A7比A9更適合往台北通勤的人還比較 07/22 22:40 63F

→ overhead 便宜 07/22 22:40 64F

推 emily77choco 推 07/22 23:22 65F

推 CrabBro 新板跟一般重劃區差距太大根本不適合一起討論 07/22 23:34 66F

推 s26492755 我聽過「地都被你們台北人買走」 07/22 23:50 67F

推 s26492755 其實A7 cp值很高尤其對在林口工作生活的人當然有錢 07/22 23:52 68F

→ s26492755 我是選A9的 07/22 23:52 69F

推 DarkAlex 推原po好文分析也推樓上s26492755中肯有錢買a9 cp選a7 07/23 01:10 70F

→ Jaredlion 生活機能交通改善之後，會更好 07/23 01:56 71F

推 fs6u12 我朋友加我共四人買A7全部都在雙北工作，A7應該八成以上 07/23 03:24 72F

→ fs6u12 都在雙北工作，除了在台地工作的桃園人，不然桃園人不會買 07/23 03:24 73F

→ fs6u12 A7 07/23 03:24 74F

推 oceanman A7發展完可能要到2030 07/23 07:02 75F

→ joseph4229 A7很多一半一半的，一位在華亞科、另一半在北市上班， 07/23 08:27 76F

→ joseph4229 這種族群住A7近乎是唯一且最佳解 07/23 08:27 77F

純文字很容易誤會我意思是說很多人嫌A7離北市遠但A7本身在桃園要跨兩個縣市才會到北市都賣這麼便宜沒得嫌了

推 rmna 說A7沒靠台北市就業太偏離現實了吧 07/23 08:35 78F

推 sk0515 同意j大我好幾個同事都是這樣 07/23 12:31 79F

※ 編輯: NovaShin (223.140.93.0 臺灣), 07/23/2022 19:20:19

推 renno81340 從台北通勤到A7的也不少喔！以就業市場跟薪資條件來 07/24 16:57 80F

→ renno81340 說A7這邊比A9要好上不少！ 07/24 16:57 81F

推 mayzhu 我們是在新北市上班，也喜歡A7>A9 07/25 03:35 82F

推 hjkkk123 https://i.imgur.com/szuLujS.jpg 07/26 00:29 83F

83F

推 iamsewei A7真的比A9更靠台北啊 XD 07/27 09:14 84F

→ NovaShin 物理接近XD 07/28 15:29 85F

→ lin840621 hjkkk123你每篇無意義重複貼圖？ 08/14 17:10 86F

[心得] 桃園龜山A7重劃區by宇宙制霸跑單

回文

留言

最新文章