[閒聊] 近期房市政策跟預售屋簡單分享

8/8有發文提醒下列事項： 1.第二戶以上貸款，最佳情況5成，最差全款。 2.全省性限貸，「苗栗、基隆、嘉義」要注意。今天央行開完會，明天執行，人道走廊關閉。 3.金融機關（放款），「首購」認定邏輯。 4.生活成本暴增中，10月電價有機會漲、水費也是，高鐵台鐵準備漲價。 9/4 行政院、央行、財政部聯合開會，數據攤出，行政院定調可參考麥當勞王g 大那一篇（不因人廢言）。 a.維護金融體質為首要 b.真實首購絕對可貸款 a.不動產相關放款來到37.4%，鄰近歷史高點37.9%，資金相對大量流入不動產。 b. 央行5月發布金融穩定報告裡有個指標，叫Credit to GDP Ratio，也就是信用佔GDP的比重，從這個數據可看出一個國家開槓桿到底開到多高」。 「現在台灣這個指標已經來到歷史最高166%，你們知道美國歷史最高點是多少嗎？在金融海嘯、2008年的第2季就是172%。」 房貸、信貸、增貸、質押、寬限期、無限轉增貸。 「請問本金誰繳？」都想短期套利，寬限期完之前走人XD 央行考量的不是房價，而是「金融穩定」，而過度信用擴張，一但景氣不佳，將會面臨泡沬。這就是為何金龍說看到「次貸影子」的原因。 9/6 各大官股金控銀行開會，基本上定調，「一般人」第二戶給予軟釘子，轉介理財型房貸。（對，全額付款）。檯面下XD 9/19 只能說台灣央行總裁真很優秀，是台灣的福氣。 升降息在意的不是房價，穩定金融體質，避免泡沫；外加考量匯差，故評估的因子如下： 1. Credit to GDP Ratio 166%如何降低，依據央行109年的報告。 https://i.imgur.com/rsFQCHR.jpeg 增加儲蓄率，要怎麼增加？升息、升準，升息影響匯差中小企業受不了。 改升準收回資金。 2.降低不動產放款比例，第二戶全國限貸5成、第三戶3成、建商餘屋3成，取消寬限期。 非常傑出的一手，其實上次非七都人道走廊沒走的，只能說賭性堅強。 非七都幾個炒高的，基本上會出現倒貨，這群人基本上就是資金相對短缺的，才會因為一兩成差異、還有總價區間跑去投資。先跑先贏。 但現在交屋的預售屋，基本上都2020-2022，吃到大波段漲幅。 基本上只要不過度槓桿，第二戶以上的，週轉後交屋後再低於市價賣、或是小賺、平轉。都會有人接手。 但今年上車的 ，台北市、新北蛋黃還好有得撐。外圍重劃，可能留在山頂上，等5-10年後下一個波段。 接下來討論今年上車預售屋的看法： 現在市場上買預售屋的基本論點： 1.五年後，資金水位夠。不會出現今年情況。 2.五年後房地產一定漲，開寬限期，脫手在賣都沒問題。可以賺一筆。 3.資金不足，只好買預售屋，利用時間的紅利。 論點1，之前已經分享過，今年爆量、又爆價。兩個相乘，在乘上係數（不是每個人都貸款、也不是每個人都戴滿），才會等於放款需求總額。 今年買的請問大多何時交屋，不就4、5年後。 要清楚知道現在開始限貸交屋的預售屋，是2020-2021購入的那批為主，價量都沒有暴增。 1.預售屋變成成屋交屋（相當於建商土建融的貸款額度轉過去） 2.成屋（中古屋市場）成交拉抬一波。（但6月13號過後，限貸第二戶六成，這個成交量有在下降） 3.建商土建融 這三個為構成72-2，放款主要成分。 「維護金融體質的安全」，為首要之下。 不動產相關的總放款量，一定會壓在37.9%以內，超過就會有金融危機。 不要忘記都更沒有列入，在這些情況之下。 第二戶基本上就是5成貸款、沒有寬限、相對利率高，才能解局。 https://i.imgur.com/iSjXnd1.jpeg 接著討論2、3，請問放款限縮打到的只有一般民眾嗎？ 其實建商們也是，可週轉借貸的資金下降。 為求資金快速收回，可能轉向，不在抬價。平盤銷售即可。 房價的領頭羊，其實建商造勢很重要，二重就是一個很好的案例。二重王從4字頭開始分享，到今年三年。 潤泰捷六破百。 這就是建商造勢重劃區的威力。 反過來當建商追求資金收回，不在抬價，平盤即可時。 論點2，「五年一定獲利」能否成立就變得有疑慮。 因為房地合一稅抽那麼重，第二戶要拿出那麼多資金。 這個投資盤，很可能相對不穩就會拋售。這個現象外圍會出現。台北市、新北蛋黃應該不會，有得撐。 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 很重要說三次XD 這個觀念要有，房地產投資討論，不是只有「噴」跟「崩」。 平盤、微漲，造成投資不如預期也要納入考量。這裡大推用L大提供的IRR表。 自住就老話一句，說到跳針。 找能力負擔的起，符合自己需求的，上車 。 如果有重大建設加持更好。 重大建設： 1.交通網絡：捷運、各類鐵 2.科學園區 3.金融貿易中心 投資要有一個觀念，無論是哪一方面房股各類都好。 「投資先想輸不輸得起，先別想贏多少。」 輸得起的叫投資，輸不起的叫賭博。 冗言過長XD 無聊就參考看看。 祝鄉民們能順利交屋。 -- Sent from nPTT on my iPhone 12 Pro -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.175.245 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1726760901.A.CB9.html