[心得] 2021-2024房地產推升原因與後市評估

大概畫了一下這幾年房價暴漲的推升原因 時間跟原因只是大概 但基本上沒有超過太多 2019~2023 我剛好跑三峽，文山，江北，中和，三重，新莊 跑一個地方不會只懂一個地方 一定是競爭區域要全部都懂 因為常會有看完三重來看板橋 看完永和來看中和 或是帶客人去買新竹青埔 所以市場算是蠻熟悉 房版從當年沒什麼人看 到前一陣子最熱的時候可以擠到前4名 最大的原因就是"買了你會賺錢" 台灣人很現實 持有會賺錢，排隊都去買 持有不會賺錢，送我都不要 所以如果房地產以使用的角度來看 我一直建議有需要就買 但如果以金融的角度來看 那就要慎選進場的時間 https://i.imgur.com/bpSy4aH.png 疫情 一般來說 疫情後一年百廢待舉 很多產業因為前一年數據很差 疫情後完整第一年一定會有很大的成長 2023年是疫情後緩解的一年 2024年是疫情後完整的復甦年 https://i.imgur.com/SX1bOR6.png 觀察台股K線就能證明上面的觀點 疫情後復甦 而疫情後的成長 除了讓電子製造業有大量的營收外 最重要的是信心的復甦 購買力也會增強很多 這個購買力會跟房地產的FOMO攪在一起 一時片刻要說清楚有點困難 但簡單講 2024如果是疫情後完整的復甦年 2025就是復甦後完整的事後菸聖人年 聽得懂就聽得懂，聽不懂就聽不懂 缺工缺料 疫情候缺工缺料也緩解了 當然很多人會說原物料有僵固性 人事管銷貴 未來還有碳稅BALABALA 但原物料價格確實是沒有疫情這麼高 https://i.imgur.com/5WKtxNy.png https://i.imgur.com/xsWeR6D.png 低利率/貸款寬鬆 這應該是影響最大的關鍵 也是第六～第七波打房的重點 低利率＋貸款寬鬆 從105年房地合一1.0大逃殺 到107年北部房地產從江北央北復甦 一路讓房價噴到2024H1 但這個最重要的燃料 在20240920被拿下來了 而這個燃料如果簡單看叫做低利率/貸款寬鬆 但如果要真的講得很細 可以分成 https://i.imgur.com/B15fI3a.png 這些原因都是變項 這些變項都會減損 經濟成長 產業發展 交通建設 生活機能 通貨膨脹 帶來的房市上漲 結論： 房地產如果用途是住 那就不用多說，有需要就買 房價只是一個數字 但如果把房地產的用途 只看中他會不會賺錢 那要考慮的東西就非常多 絕對不能因為降息＝公債直利率下降 短線就開槓桿去買美債一樣 或是因為ETF要買長榮 就短線開槓桿去買長榮要當沖 只看單一因素 通常最後的結果都不會太理想 這也是我一直很反對過分槓桿的原因 沒錯，台灣電子島，只要人類科技發展 產業長線都看好 你有辦法抱個十年十五年 通常都還是賺錢 但很多人槓桿開過頭撐不到後面就掛了 掛了～那後面就算再怎麼好 掛了就是掛了也吃不到 如果有聽話不要開極限槓桿 什麼二房三房限制貸款都沒你的事 更不用講手骨粗付現金的大佬 老實說泡房版泡那麼久 最近比較讓我幻滅的是 有些人整天喊多喊多 結果私下在591或是群組要偷跑 或是在六七月就開始偷偷不買貨 信徒在前面拜，你居然從後門偷溜 看了真的覺得蠻瞎的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.130.1.169 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730435385.A.C51.html