[心得] 預售換約的迷思

剛看到一篇好甜甜的重劃區新房 但有一個很大的迷思出現 “我買便宜 賣得比市場便宜就好了吧” https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg 預售換約的獲利 要建構在 1:市場多頭 2:產品稀有 3:自備尚未擴大 這三個要素 上面的圖顯示很清楚 一間1000萬的房子 訂簽開8% 工程款12% 要換約獲利就是紅色那一段 多頭的時候只要產品特別 比方2021年的時候 就有聽說江北國美面河岸 有買方貼600多萬 央北國美也是有人排隊 但如果市場不是多頭 產品也不是很特別 自備款又被拉大 就會有一個很麻煩的問題 就是自備太多啦 https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg 好用一直用 以一個1000萬漲到1500的商品 這兩三年稀鬆平常 但買方如果要吃下來 除了自備一次要拉到700外 貸款金額也跟1500的八成沒毛線關係 因為換約=更名=合約金額不變 拿了700買了1500萬的房子 貸款就算貸到滿8成 還是從1000萬的八成開始算 如果市場非多頭 產品一般般 價差又擴很大的狀況下 消費者用一樣比例的頭期款 可以買到總價高很多的房子 為什麼說是迷思 就是很多人算價格算得很開心 整天算隔壁案子開了漲了 自己買多少 價差多少 整個晚上咯咯咯笑到睡不著 結果沒發現到換約的錢是要額外算 算到後面下一手出不到 就只好down價格 結果太慢行動 工程款不斷堆疊 利潤down的速度沒有工程款加得快 第二個迷思 就是真的運氣好換出去 45%房地合一也是妥妥的跑不掉 獲利拆一半 還要扣仲介費 以前成本可以扣很多 現在真的就少很多 https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg 所以如果要換約 最好的時刻 就是現場該房型已經賣完 但接待中心還在賣 樣品屋還在 現場價格又拉上來 買方到現場看沒了 結果你有在賣 如果簽約沒多久工程款也沒繳多久 代表價差還不太大 基本上只要不貪心都很好跑 至於已經蓋到快上樑 工程款20%快繳完了 我是比較建議交屋後再賣啦 這樣下一手自備才拉得上來 補充一點 這波換約的量如果被逼出來 但沒有成交 就代表2021-2022的產品雖然有賺 但自備太高 以前寬鬆時代還可以貸八成 現在要留現金補貸差 超高自備的換約產品就會陷入窘境了 大概是這樣 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.101.128 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730473197.A.F6D.html