Re: [閒聊] 營造成本上升為何房價不能跌？

→ AdamHsu : 是造價上漲還是地價上漲不影響房價？ 進一步解釋為什麼會出現這些土開分析上的反直覺邏輯 土開法原始的公式是： 房價 = (地價 + 造價) × (1 + 費用率 + 利潤率) 購地上會被簡約成這種概念： 地價 = 房價 - 造價 - 費用 - 利潤 土評下的最終結果則導成： 利潤 = 房價 - 地價 - 造價 - 費用 其實都是同一套公式左右移轉而已 但不同的角色定位有不同的目的，所以重心不同 原則上 預期房價 是由老闆定的 (利潤率也是) 土評人員可以先假設一個預期房價 老闆有要求時再從excel表格中改變房價參數 而土評人員的重點則在抓穩造價及費用率 怎麼樣抓預期？就是同業交流市調 所以老闆和土評人員作的市調是不一樣的 老闆市調：同業預期房價、同業預期利潤率 土評市調：同業預期造價、同業利潤率、同業坪效 正因為原則上房價是老闆最終拍板決定 所以房價先當定值 於是簡易土開購地公式：地價=房價-造價時 造價的變動反應，是會從地價反映的 某種程度上，為什麼寶佳購地特別強？ 如果問得到同業，給的答案87%是： 「沒辦法寶佳很會壓造價。」 回到原問題，是造價上漲還是地價上漲不影響房價？ 理論上的答案是，都不影響 只有房價往上估時，才會把地價往上估 房價沒往上估時，地主要抬價就隨他去，不然哪有買不到地的問題？ 土地標售場合最經典的王道邏輯： 「哪有標不到土地，往上加100%、200%誰標不到？」 買不到土地只有一個可能：房價估不到 至於房價為什麼估不到？ 問老闆呀？問我幹嘛 公司是老闆開的，要不要冒這個風險是老闆負責的 但最終來講，即便蛋黃蛋白的土地都買不到 蛋殼和蛋毛區都有土地的 偏鄉很多土地，容積單價只有8~10萬上下的 造價單價抓12萬，加上費用利潤率 最終房價27~29.7萬上下，這就是偏鄉新房的地板售價 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.117.58.153 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1727676665.A.EB2.html