[閒聊] 投資房地產成本計算

看板 home-sale

作者 a386036 (骷髏怪)

時間 2024-10-25 12:48:30

留言 212 ( 53推 7噓 152→ )

回文 6則

很多人只看漲多少說賺多少其實不對假設1000萬房子，自備200貸款800 200台銀定存1.725 800貸款能找到I+1就要偷笑 (200*1.725+800*2.725)/1000=2.525% 出租的話投報=2.525% 就沒有利差只有漲幅假設租3萬一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬 +2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千 25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本在認列空租招租般遷1萬成本36萬也就1千萬房子，租3萬塊沒有正現金留假設5年後賣1300扣土增抓6萬，房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬在扣掉房地和一20%約44萬=175萬 175/5/1000=年3.5% 有很多??? 簡單說購入價租金一定要3%以上，投資才算有賺錢，不然是虧錢的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.241.69.13 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1729831712.A.36A.html

回文

[閒聊] 投資房地產成本計算

46 212 home-sale a386036

2024-10-25 12:48:30

Re: [閒聊] 投資房地產成本計算

10 108 home-sale dans

2024-10-25 13:50:20

Re: [閒聊] 投資房地產成本計算

16 94 home-sale linandydog

2024-10-28 06:39:31

Re: [閒聊] 投資房地產成本計算

13 20 home-sale jamo

2024-10-28 07:36:59

Re: [閒聊] 投資房地產成本計算

16 24 home-sale IBIZA

2024-10-28 10:12:36

Re: [閒聊] 投資房地產成本計算

-2 13 home-sale elven

2024-10-28 10:52:57

留言

推 cr00se 泥po這葛是不是看扁我大房版的財商知識== 10/25 12:52 1F

推 EvilJustice 差不多是這樣，不過這邊房價是用翻倍在算的 10/25 12:53 2F

推 dans 很多人沒在算或算錯，而且這篇還沒加最致命的裝潢 10/25 12:54 3F

推 shryuhuai 實際投入的不是只有200的頭期款嗎 10/25 12:57 4F

→ shryuhuai 所以報酬率應該是年17.5% 10/25 12:57 5F

推 GGFACE /200才對吧 10/25 13:02 6F

噓 xephon ??? 10/25 13:03 7F

推 chanel1259 你怎麼會/1000？ 10/25 13:04 8F

推 micky83802 雖然我看不懂你寫啥但差不多是這樣 10/25 13:04 9F

推 chanel1259 自備200萬的成本是少賺了3年1.725的利息再加上800萬2. 10/25 13:07 10F

→ chanel1259 725的利息大約是75萬 10/25 13:07 11F

推 chanel1259 租金就是剛好補貼掉利息、持有成本。租金殖利率要根 10/25 13:12 12F

→ chanel1259 據最新社區成交行情跑，太低的時候適時提醒租客調漲 10/25 13:12 13F

→ chanel1259 或賣掉賺一筆 10/25 13:12 14F

推 dans ÷1000是算物件投報率，投資客挑物件本來就以物件投報率為主 10/25 13:14 15F

→ dans ，其他競爭者又不管你自有資金投報率 10/25 13:14 16F

→ dans ÷200也是錯的，一堆投入資金沒算到 10/25 13:15 17F

推 blargelp 175/200，然後用5年攤IRR=13.41%還行吧 10/25 13:15 18F

→ blargelp 除兩百才是對的啦… 這篇就是在算其他成本啊 10/25 13:16 19F

→ dans 房版素質被搞到太差了，這些基本投資概念都不懂 10/25 13:16 20F

→ blargelp 唉自己錯還在笑別人 10/25 13:17 21F

→ dans 一看就知道A7仔沒去市場看過房，你算你的財務投報率怎麼出 10/25 13:17 22F

→ dans 價，哪個仲介會屌你 10/25 13:17 23F

→ dans 大投是算物件投報率在出現金價的，又不跟你是窮逼 10/25 13:18 24F

推 jaricho 愛睏 10/25 13:19 25F

推 blargelp 愈看愈可憐，到現在還不知道邏輯錯在哪。自己都說1000是 10/25 13:19 26F

→ blargelp 現金投報率了，現金買你會有八百萬的借款利息？工三小 10/25 13:19 27F

→ IBIZA 你分母用1000萬, 那就沒有800萬貸款成本 10/25 13:19 28F

→ blargelp 你這種人就是吵贏比講對還重要的 10/25 13:20 29F

→ IBIZA 有算800萬貸款成本, 那本金就不會是1000萬 10/25 13:20 30F

→ elven 怪怪的，從沒拿出1000萬的本金，用1000萬算投資報酬率... 10/25 13:21 31F

→ VSshow 一千萬的房了不起2萬出租 10/25 13:21 32F

→ elven 建議先用自有資金1000萬全款買房，算出物件報酬率，再以舉 10/25 13:22 33F

→ elven 債方式算出不同槓桿下的報酬率 10/25 13:22 34F

推 jaricho 看到最後除以1000去算就會心一笑了 10/25 13:22 35F

→ elven 不然你這本金利息機會成本啥的全混在一起了 10/25 13:22 36F

→ elven 本金的定存收益(機會成本)不能當利息費用滾進去啦 10/25 13:23 37F

→ IBIZA https://i.imgur.com/YExPetP.png 大致照這篇文章說的打的 10/25 13:24 38F

38F

→ elven 用來對比，200萬不買房定存5年的無風險報酬，200萬本金開槓 10/25 13:24 39F

→ elven 桿買房5年後賣掉的報酬 10/25 13:24 40F

推 LINPINPARK Excel 很方便 10/25 13:24 41F

→ IBIZA 以現金流量來講, 期初投入200萬第一年每個月-376, 第二年 10/25 13:25 42F

→ LINPINPARK 啊剛講完Ibiza大打完了 10/25 13:25 43F

→ IBIZA 之因為年租成長1%, 變每個月-76, 第三年+227 第四年+533 10/25 13:25 44F

推 jaricho 推I大表格清楚明瞭 10/25 13:25 45F

→ IBIZA 第五年+842 第六年+1154, 期末拿回4959097 10/25 13:26 46F

→ IBIZA 算起來六年IRR=15.067% 10/25 13:26 47F

→ yiliang1107 新大樓記得補上管理費 10/25 13:27 48F

噓 drea 把利息當成本，最後算投報率時又用全額買房來算??你根本亂算 10/25 13:27 49F

→ IBIZA 管理費的話就加在房屋稅裡面一個月2000, 一年24000 10/25 13:28 50F

→ IBIZA 這樣IRR=14.266% 10/25 13:28 51F

→ IBIZA https://i.imgur.com/EcMkwn7.png 10/25 13:29 52F

52F

推 yiliang1107 對，這樣一來要討論。就有相同基準點XD 10/25 13:30 53F

→ LINPINPARK 我最喜歡看乾淨表格了 10/25 13:30 54F

推 cpa0426 推IRR才是最正確的算法 10/25 13:33 55F

→ cpa0426 不過IRR的算法必須要抓準每一期的現金流比較好 10/25 13:36 56F

→ IBIZA 有這個有每一期的現金流只是露露長我沒複製 10/25 13:37 57F

→ elven IBIZA大大算的對 10/25 13:37 58F

→ IBIZA https://i.imgur.com/TCdlZH9.png 這是六年72期的現金流量 10/25 13:38 59F

59F

推 quiet93 1000萬租不到3萬 10/25 13:38 60F

→ quiet93 除非每年換房客，不然也沒什麼租金年成長率 10/25 13:39 61F

→ quiet93 尤其限制月數是0，應該就不換房客才有可能 10/25 13:40 62F

→ IBIZA 年成長1%就只是概算而已 10/25 13:40 63F

→ IBIZA 其實也可以算空租1個月 10/25 13:40 64F

→ quiet93 房價成長率是0，為什麼到期房價是1175萬？這邊看不懂 10/25 13:40 65F

→ IBIZA https://i.imgur.com/IaohfxT.png 空租一個月 10/25 13:41 66F

66F

→ IBIZA 到期房價是原本設定漲到1300, 付稅跟各種費用剩1175 10/25 13:41 67F

噓 baseba1l 你數學不太好，然後某D還在除1000是投報率，他媽亂算一 10/25 13:41 68F

→ baseba1l 通 10/25 13:41 69F

→ quiet93 3萬房租還不含管理費？！空租沒這個行情啦 10/25 13:41 70F

→ IBIZA 3萬含管理費了啊管理費一年2萬4啊 10/25 13:42 71F

→ quiet93 假設5年不漲，不應該到期房價算1000萬才是對的嗎？ 10/25 13:42 72F

→ IBIZA https://i.imgur.com/rT5WHUU.png 10/25 13:42 73F

73F

→ elven 補充一點，剛查台銀的三年期定儲利率(複利計算的)是1.785% 10/25 13:42 74F

→ elven ，也就是說三年的IRR=1.785% 10/25 13:42 75F

→ IBIZA 月租只有2萬六年不漲每年空租一個月 10/25 13:43 76F

→ quiet93 喔喔，算入房屋稅的話，是房東出沒錯，哈哈 10/25 13:43 77F

→ yiliang1107 另外就是空租，還是有基本裝修。 10/25 13:43 78F

→ IBIZA 沒有假設五年不漲啊這篇就是假設漲到1300 10/25 13:43 79F

→ quiet93 空租至少要熱水器跟冷氣啦 10/25 13:43 80F

→ yiliang1107 有基本裝修就列入計算。 10/25 13:44 81F

推 LINPINPARK https://i.imgur.com/HfafUQO.jpeg 10/25 13:44 82F

82F

→ IBIZA 熱水器跟冷氣沒有多少錢啦一次性花費 10/25 13:44 83F

→ yiliang1107 大致上基本就全部列入，特殊情況就另論。 10/25 13:44 84F

→ IBIZA 我通常是把裝潢全算到期初裡面 10/25 13:44 85F

→ elven 200萬本金的5年投報率當然有極大差異 10/25 13:45 86F

推 quiet93 沒多少錢，也要吃掉半年以上租金啦 10/25 13:45 87F

→ yiliang1107 對，這張表格把裝修放到房屋總價即可。 10/25 13:45 88F

→ quiet93 要算一個現在版的阿XD 10/25 13:46 89F

→ IBIZA 冷氣跟熱水器哪需要半年租金 10/25 13:46 90F

→ quiet93 好吧，我家四台冷氣，想說不用12萬嗎？ 10/25 13:47 91F

→ IBIZA 冷氣全新1萬5 熱水器看用甚麼樣的電熱水器便宜的4000 10/25 13:47 92F

→ IBIZA 這要看哪裡的1000萬房子台北的話只有一台冷氣 10/25 13:47 93F

推 akita690 實務上新房子出租用租金投報率肯定不划算，新房沒有資 10/25 13:48 94F

→ akita690 本利得肯定賠錢。舊房子才會賺。一旦市場不熱，投資舊 10/25 13:48 95F

→ akita690 屋出租等漲價打帶跑才划算。 10/25 13:48 96F

→ IBIZA 根本不用打帶跑啦 10/25 13:49 97F

推 quiet93 房子真的租總價貴的划算，總價低的太盤 10/25 13:49 98F

→ IBIZA 你買舊房出租到最後就是躺著白賺一棟老房 10/25 13:49 99F

→ IBIZA 之後又每個月白拿錢 10/25 13:50 100F

→ IBIZA 房價甚麼的浮雲一樣 10/25 13:50 101F

→ quiet93 我看台北市大直3000多萬的房子也租4萬初而已 10/25 13:50 102F

→ IBIZA 看怎麼租我一樣三千多萬房子現在租到12萬5 10/25 13:51 103F

推 gn00670191 那裡有這種房子給我來十間 10/25 13:51 104F

→ IBIZA https://i.imgur.com/tXa9FCA.png 這我的 10/25 13:51 105F

105F

→ IBIZA 裝潢我已經加到頭期款去了 10/25 13:51 106F

→ laechan 獲利>成本 10/25 13:52 107F

→ IBIZA 到期房價這個是真的有人出過扣完稅的我沒賣 10/25 13:52 108F

→ IBIZA 這間只要我擺個十幾二十年幾乎是白賺的 10/25 13:53 109F

→ IBIZA 而且到時候可能價格是五六千了 10/25 13:54 110F

→ IBIZA 我真的出的就是頭期款跟一開始兩百多萬的裝潢費 10/25 13:55 111F

推 yiliang1107 IB大是走置產路線，沒在賣XD 10/25 13:55 112F

→ IBIZA 沒在賣的啦 10/25 13:55 113F

→ Zexion 不是除於1000，是200+每月還款 10/25 13:56 114F

噓 foda 不算房價增值真的無言，現實就是屋齡很有影響，你這篇文章 10/25 13:58 115F

→ foda 的背後就是在想推銷老公寓對吧，隱藏的動機，新大樓對年輕人 10/25 13:58 116F

→ foda 的影響力很大，請不要忽略 10/25 13:58 117F

推 LINPINPARK 在推廣一次IRR試算年化報酬，投資人第一個功課 10/25 14:00 118F

→ toto123 老公寓有什麼不好? 什麼管理費、什麼稅都很少 10/25 14:00 119F

→ toto123 這根本是投資好物 10/25 14:01 120F

→ toto123 至少台北環狀線以內的老公寓都很棒 10/25 14:01 121F

推 blargelp 其實新房出租沒有什麼肯定不划算這種事，不過真的要挑 10/25 14:03 122F

→ blargelp 物件。我自己去年11月簽，今年8月交屋10月出租的。簡單 10/25 14:03 123F

→ blargelp 算總價算租金投報率（出租金額*12/總價加裝修家具）=2.9 10/25 14:03 124F

→ blargelp 8%。之前有細算過（租金-利息）/（已付現金頭期+裝修家 10/25 14:03 125F

→ blargelp 具），實際租金投報大概7%多。空租一個月6.5%，稅那些我 10/25 14:03 126F

→ blargelp 是沒算，不過也不低於6%。何況A7主體是賺價差我這只有 10/25 14:03 127F

→ blargelp 算租金。 10/25 14:03 128F

→ toto123 老公寓就是要整理上班小資要玩不容易而已 10/25 14:03 129F

→ IBIZA https://i.imgur.com/DoIDqsH.png 這個我去年用信貸買的 10/25 14:06 130F

130F

→ IBIZA 所以用信貸7年算 10/25 14:06 131F

→ IBIZA 房價應該是有漲一點了但我不確定所以還是打原價 10/25 14:06 132F

→ IBIZA 這捷運站附近的10年新套房 10/25 14:07 133F

→ IBIZA 啊這個管理費打錯了 10/25 14:11 134F

→ toto123 而且以後要傳給小孩一定老公寓比較好土地啊 10/25 14:14 135F

推 zzz50126 槓桿複利人類大腦無法直接理解正常 10/25 14:15 136F

→ toto123 現在全台灣哪個地方不是在賺增殖?? 台灣幾乎只剩增值空 10/25 14:15 137F

→ toto123 間 10/25 14:15 138F

→ zzz50126 明明就還很多物件能慢慢收租… 10/25 14:17 139F

→ toto123 鄉下中古我相信 10/25 14:18 140F

推 zzz50126 鄉下中古占市場大多數然後你的問題是"全台灣"== 10/25 14:20 141F

推 askey 3000多萬怎麼租到12萬5的~還是好幾年的3000多萬 10/25 14:29 142F

噓 roger744 你成本只有200傻了嗎 10/25 14:32 143F

推 F93935 剛買南京復興2800成本租六萬 10/25 14:34 144F

推 zzz50126 ib大那間師大的可以去估狗看看全套 10/25 14:55 145F

→ zzz50126 我記得手把手教學 10/25 14:56 146F

→ IBIZA 租金報酬高當然都是挑過的, 我那間700萬的也是有外推陽台 10/25 14:57 147F

推 kiyoshi520 IBIZA大的計算是對的。 10/25 14:57 148F

→ kiyoshi520 但買房出租的風險在過程中你資金得定期定額投入， 10/25 14:57 149F

→ kiyoshi520 比起股票基金的定期定額更沒有彈性。 10/25 14:57 150F

→ kiyoshi520 以他那間700萬的房子為例， 10/25 14:57 151F

→ kiyoshi520 若沒有槓桿撐出來的資本利得， 10/25 14:57 152F

→ kiyoshi520 並不會比丟0050要來得好。 10/25 14:57 153F

→ kiyoshi520 當然，每個人的風險承受能力不同， 10/25 14:57 154F

→ kiyoshi520 IBIZA大可能沒差但我就沒那個屁股去買那間出租就是。 10/25 14:57 155F

→ IBIZA 跟陽台外面無產權的露臺才租到25000 10/25 14:58 156F

→ IBIZA 我還有一間是940萬大套但隔好好的兩套出售 10/25 14:59 157F

→ IBIZA 沒有投入啊@@ 10/25 14:59 158F

→ IBIZA 700萬還掉的額度今年不就又變成500萬的一部分又借出來了XD 10/25 15:00 159F

→ IBIZA 這500萬暫時我還不知道要幹嘛咧.. 10/25 15:00 160F

→ kiyoshi520 但換個角度看，若現金流能力夠的人， 10/25 15:00 161F

→ kiyoshi520 玩房地產就算沒有資本利得其實選對物件也有不差的年 10/25 15:00 162F

→ kiyoshi520 化報酬、 10/25 15:00 163F

→ kiyoshi520 只是太多都把資本利得當成預設就是。 10/25 15:00 164F

→ IBIZA 我買房子都是抱著十幾二十年後白拿一間老屋房價浮雲的心 10/25 15:02 165F

→ IBIZA 情買的資本利得根本不用在意 10/25 15:02 166F

→ IBIZA 房客幫你還掉這80% 就已經賺夠大了 10/25 15:03 167F

→ kiyoshi520 IBIZA大，我沒有要講你投資不好， 10/25 15:04 168F

→ kiyoshi520 只是你這種玩法不是我這種領死薪水的能玩得起的， 10/25 15:04 169F

→ kiyoshi520 所以我個人是投ETF而不是房子。 10/25 15:04 170F

→ IBIZA 還款這個東西基本上只要手動置底就只是暫時的現金流而已 10/25 15:06 171F

→ kiyoshi520 股票房地產本都是投資標的， 10/25 15:06 172F

→ kiyoshi520 衡量好自身風險承擔能力是前提，不管你要投資哪一個 10/25 15:06 173F

推 hmbay ......IBIZA大的圖都打不開 10/25 15:08 174F

推 zzz50126 我看圖都正常 10/25 15:09 175F

推 hmbay @@ 現在又可以 10/25 15:11 176F

推 kylearod A7仔急了哈哈 10/25 15:20 177F

噓 kklarinet 這個骷髏我早就不忍噓了Xd 10/25 15:29 178F

推 chanel1259 融資買的股票，損益趴數不會拿現值來算只會用成本來 10/25 15:39 179F

→ chanel1259 算 10/25 15:39 180F

推 planta 感謝骷顱大拋磚引玉，釣出Excel大神， 10/25 15:43 181F

→ planta 新手小白又上了一課，我也都把房價當成浮雲， 10/25 15:43 182F

→ planta 人生本來就無法真的擁有什麼，不期不待沒有傷害！ 10/25 15:43 183F

→ planta IB大動作真快，可見算盤打的精的人，這裏很多 10/25 15:44 184F

推 ukuk666888 薪資不高租金也高不了鬼島高房價世界奇觀 10/25 15:45 185F

推 leota 筆記 10/25 15:47 186F

推 elven IBIZA是buy and hold，置產概念 10/25 15:48 187F

→ elven 標的可以帶來長期正現金流，其價值會跟著通膨走不減損 10/25 15:50 188F

推 glenex 感覺all in台積還比較賺 10/25 15:54 189F

推 zzz50126 台積也沒有一定如果眼光真的好當初從160變成35應該就a 10/25 16:06 190F

→ zzz50126 ll in了 10/25 16:06 191F

推 hhjjhhgg 5年 1000>1300 放眼過去十幾年這漲幅都太小了吧 10/25 16:17 192F

推 jc761128 造福上面沒看到的朋友去網頁版看 10/25 16:20 193F

→ jimhall 主要就是算漲價沒漲價一定賠要賺價差不如屯地當土地 10/25 16:22 194F

→ jimhall 黃牛沒折舊問題 10/25 16:22 195F

噓 knifechen 貸款不會用1000下去除IRR... 10/25 16:39 196F

推 hololive45P 少了每個月的管理費=.= 10/25 16:46 197F

推 zpf2005 推IB大精算，自己的物件出租，IRR如果有10％以上，很穩 10/25 17:56 198F

推 handsometai 算的不錯，下次別算了，投報率那麼低房價不會噴成這 10/25 18:07 199F

→ handsometai 樣好嗎！ 10/25 18:07 200F

→ toto123 薪資不高所以房租不高應該不是主因 10/25 21:00 201F

→ toto123 因為台灣散戶房東太多這才是問題 10/25 21:00 202F

→ toto123 不然為什麼歐美國家很多人租不起他們薪水不高嗎 10/25 21:01 203F

→ toto123 台北市那種整層老公寓租你3萬那種就是不缺錢等都市更新 10/25 21:01 204F

推 Mograine 1千萬房租3萬傻了才租 10/25 21:08 205F

→ toto123 3000多萬怎麼租12萬的改裝套房? 10/25 21:13 206F

推 tomap41017 https://i.imgur.com/dpnuo2L.jpeg 10/25 21:22 207F

207F

→ tomap41017 https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInv 10/25 21:22 208F

→ tomap41017 estment.php 10/25 21:22 209F

→ tomap41017 現在投資客都不知道怪老子喔？ 10/25 21:22 210F

推 l145678p 謝謝推文獲益良多 10/26 08:10 211F

推 retriever33 你為什麼用1000萬在算？ 10/28 11:47 212F

[閒聊] 投資房地產成本計算

回文

留言

最新文章