[閒聊] 投資房地產成本計算
很多人只看漲多少說賺多少
其實不對
假設1000萬房子，自備200貸款800
200台銀定存1.725
800貸款能找到I+1就要偷笑
(200*1.725+800*2.725)/1000=2.525%
出租的話投報=2.525% 就沒有利差只有漲幅
假設租3萬
一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬
+2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千
25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本
在認列空租招租般遷1萬
成本36萬
也就1千萬房子，租3萬塊沒有正現金留
假設5年後賣1300扣土增抓6萬，房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬
在扣掉房地和一20%約44萬=175萬
175/5/1000=年3.5% 有很多???
簡單說購入價租金一定要3%以上，投資才算有賺錢，不然是虧錢的
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