[請益] 買台北市商辦自用的考量

作者 Leylah2021 (Tennis Elves)

時間 2024-09-14 08:17:01

留言 73 ( 7推 1噓 65→ )

回文 2則

如題。因為自己做生意開業的關係，一直都有在付辦公室租金，最近被房東調漲租金，心裡興起了租不如買的念頭。想請教各路大神： 1. 決定要不要買，是否也依照每個月需要付的租金大於未來每個月要付的房貸利息（不含房貸本金）來判斷？要不要買住宅，我們是用這個判斷標準，商辦是否也是如此？ 2. 台北市的商辦未來15-20年內走勢如何？現在錢擺在ETF也舒舒服服的，如果台北市商辦前景不佳的話，我其實也不想淌這趟渾水，尤其我現在能夠負擔的上班大概都是屋齡30年以上。但是一旦興起了租不如買的念頭，腦袋又一直盤旋，總覺得買自用商辦也是沒錯的。在此請教各路大神，謝謝！ -- Sent from nPTT on my iPhone 15 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.162.146.165 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1726273023.A.68B.html

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[請益] 買台北市商辦自用的考量

6 73 home-sale Leylah2021

2024-09-14 08:17:01

Re: [請益] 買台北市商辦自用的考量

11 33 home-sale Leylah2021

2024-09-16 18:52:45

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推 Hall 商辦的市場和 09/14 09:04 1F

推 tenkaakido 看商辦跟兩三年前價格比，貴很多就別買，沒差多少就買 09/14 09:19 2F

→ tenkaakido 。 09/14 09:19 3F

推 democrat 濟南路47年商辦如何？精華地段絕佳地點 09/14 09:21 4F

→ abyssa1 商辦較少不能裝潢和被房東趕的問題還有財稅會計考量 09/14 09:23 5F

→ PTTMAXQQ 買台中商辦增值性可能比較優… 09/14 12:28 6F

→ PTTMAXQQ 台北是真的貴，但也是保值，看你 09/14 12:28 7F

噓 deepdish 蛤？應該是用本業來判斷吧本業不行就別鬧惹 09/14 12:38 8F

→ fo11ow 商辦需求跟選擇沒住宅那麼剛先看你本業對辦公室的需求一 09/14 12:59 9F

→ fo11ow 般而言賺錢的公司都是把資金拿去投資不會鎖死在不動產因 09/14 12:59 10F

→ fo11ow 為公司的投資報酬率一定比不動產高不然直接當包租公就好 09/14 12:59 11F

→ fo11ow 了幹嘛開公司 09/14 12:59 12F

您跟樓上D大、樓下B大說的是，我本業的成本就是辦公室跟人事，不太需要高額的周轉金，也不需要買機器原物料，目前業務勉強過得去，沒賺大錢，但預計到退休前都會繼續做這行，離開的可能性不大。商辦是否是我自己的，對業務沒有影響，不過我這行早期的前輩很多都是自己買，地段要多好有多好、裝潢要豪華就有多豪華=.= (我是魯蛇) 現在打算用來買商辦的自備款是放在ETF，本來想說過幾年能夠搬家的時候拿來買更好的自住房，但現在想想如果買自己的商辦好像也行。思路是這個樣子的： 1. 假設自備三成，開3.3倍槓桿，大概商辦價值要每年穩定漲個3%-3.2%才能抵過ETF的報酬。以過去這五年來看，商辦大概就是差不多每年漲個3%，勉強達標。 2. 金流部分，辦公室房租大於房貸利息沒錯，但如果加上商辦的持有成本(較高的XX稅率跟翻修維護成本)，也許可能與租金差不多，或只比租金略低一些。 3. 自己買商辦的優點是跟住宅一樣，不用被房東漲租，另外會比較捨得花錢在辦公室裝潢上，心理上也會有某種程度的安心感與成就感。 4. 但憂慮的點是，在大安區自己能負擔的商辦都是屋齡30年-40年以上，會擔心20年後要退休時不好轉手。還有，如果1、2算下來差不多的話，何必白忙一場？？這樣一想，腦袋就打結了XD，需要各路大神解救!

推 bustinjieber 我也有考慮幾年後配置商辦， 09/14 14:16 13F

→ bustinjieber 以下淺見供參。 09/14 14:16 14F

→ bustinjieber 1. 商辦當然要看租金的報酬率， 09/14 14:16 15F

→ bustinjieber 而且比住宅用的更重要，畢竟是商用； 09/14 14:16 16F

→ bustinjieber 重點是公司本身的資金&投資報酬率， 09/14 14:16 17F

→ bustinjieber 對企業來說，資產負債跟損益一目了然， 09/14 14:16 18F

→ bustinjieber 就算租真的不如買好了， 09/14 14:16 19F

→ bustinjieber 但如果同一筆資金： 09/14 14:16 20F

→ bustinjieber 購置商辦的投資報酬率比不上 09/14 14:16 21F

→ bustinjieber 持續擴大本業的投資報酬率， 09/14 14:16 22F

→ bustinjieber 在資金有限的情況下， 09/14 14:16 23F

→ bustinjieber 也不會先購買房地產。 09/14 14:16 24F

→ bustinjieber 2. 這問題很廣，大方向還是看總經， 09/14 14:16 25F

→ bustinjieber 經濟好自然有更多的開業需求， 09/14 14:16 26F

→ bustinjieber 也才會有更多的辦公室需求， 09/14 14:16 27F

→ bustinjieber 如果大方向逆轉的話就會偏慘； 09/14 14:16 28F

→ bustinjieber 再來就是目前ESG看起來很重要， 09/14 14:16 29F

→ bustinjieber 這是趨勢，不參與好像也沒辦法， 09/14 14:16 30F

→ bustinjieber 未來ESG商辦的供給應該是短缺， 09/14 14:16 31F

→ bustinjieber 許多企業也持續在蓋新的總部， 09/14 14:16 32F

→ bustinjieber 這幾天就南港的聯強正式啟用。 09/14 14:16 33F

→ bustinjieber 但也不是說舊商辦大樓就等死， 09/14 14:16 34F

→ bustinjieber 地點ok、其他持有者的組成不複雜， 09/14 14:16 35F

→ bustinjieber 後續要活化就相對容易一點。 09/14 14:16 36F

→ bustinjieber 結論就是 09/14 14:16 37F

→ bustinjieber 如果公司還在前中期，資金有限， 09/14 14:16 38F

→ bustinjieber 而且前景看好、事業還在擴張階段， 09/14 14:16 39F

→ bustinjieber 就不建議買； 09/14 14:16 40F

→ bustinjieber 如果是穩定階段，想要分散風險， 09/14 14:16 41F

→ bustinjieber 那就可以考慮配置一點到房地產。 09/14 14:16 42F

※ 編輯: Leylah2021 (1.162.146.165 臺灣), 09/14/2024 15:33:35

推 fo11ow 看完你的狀況我覺得你可以買稍微挑一個管理佳的我不覺 09/14 16:37 43F

→ fo11ow 得之後會難脫手我現在看五十年的商辦管理保持佳的也不難 09/14 16:37 44F

→ fo11ow 脫手如果是律師代書之類的地址一直固定也是有好處的或 09/14 16:37 45F

→ fo11ow 是買管理佳的住辦混合大樓也是可以考慮 09/14 16:37 46F

推 bustinjieber 盲點就是投資哪有穩贏的？ 09/14 17:54 47F

→ bustinjieber 商用對於景氣變化又更敏感， 09/14 17:54 48F

→ bustinjieber 沒人可以預測20年後的經濟， 09/14 17:54 49F

→ bustinjieber 你只能用期望值來評估： 09/14 17:54 50F

→ bustinjieber 屆時 vs 入手成本 09/14 17:54 51F

→ bustinjieber A. 漲幅大於通膨 09/14 17:54 52F

→ bustinjieber B. 漲幅小於等於通膨 09/14 17:54 53F

→ bustinjieber C. 資產的帳面價值不變 09/14 17:54 54F

→ bustinjieber D. 資產的帳面價值下跌 09/14 17:54 55F

→ bustinjieber 你認為哪些情況發生的機率較高， 09/14 17:54 56F

→ bustinjieber 你就該往那個方向去做決策， 09/14 17:54 57F

→ bustinjieber 然後後果自負，因為這就是投資。 09/14 17:54 58F

→ bustinjieber and no offense, 你4. 的擔憂跟那些 09/14 17:54 59F

→ bustinjieber 覺得租房大於買房的魯空有87%像。 09/14 17:54 60F

→ bustinjieber 最後，一個簡單的邏輯推導， 09/14 17:54 61F

→ bustinjieber 如果一個國家的首都＆政商中心 09/14 17:54 62F

→ bustinjieber 的商辦需求隨著時間逐漸變少， 09/14 17:54 63F

→ bustinjieber 從而讓其資產的帳面價值下跌， 09/14 17:54 64F

→ bustinjieber 成因通常是伴隨著經濟下滑， 09/14 17:54 65F

→ bustinjieber 那其他資產的表現也不會多好。 09/14 17:54 66F

→ bustinjieber 所以真正的風險大概是CBD轉移、 09/14 17:54 67F

→ bustinjieber 科技進步造成的商辦需求減少 09/14 17:54 68F

→ bustinjieber (e.g. WFH / VR office)； 09/14 17:54 69F

→ bustinjieber 前者在至少20年內是看不到的， 09/14 17:54 70F

→ bustinjieber 後者的影響層面暫時應該也不大， 09/14 17:54 71F

→ bustinjieber 至少連美國都做不到了何況台灣。 09/14 17:54 72F

推 spermbox 問就是中國航運大樓，唯一推薦 09/16 19:37 73F

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