Re: [閒聊] 近期房市政策跟預售屋簡單分享

※ 引述《yiliang1107 (海門天險)》之銘言： : 各大官股金控銀行開會，基本上定調，「一般人」第二戶給予軟釘子，轉介理財型房貸。（對，全額付款）。檯面下XD : 9/19 <del> : 只能說台灣央行總裁真很優秀，是台灣的福氣。 台灣的房屋(以及其他)金融政策 要怎麼制定,基本上是看主政者 的意志,升斗小民是無權置喙 但是一味的吹捧,我是呵呵~ : 升降息在意的不是房價，穩定金融體質，避免泡沫；外加考量匯差，故評估的因子如下： : 1. Credit to GDP Ratio 166%如何降低，依據央行109年的報告。 : https://i.imgur.com/rsFQCHR.jpeg

: 增加儲蓄率，要怎麼增加？升息、升準，升息影響匯差中小企業受不了。 : 改升準收回資金。 : 2.降低不動產放款比例，第二戶全國限貸5成、第三戶3成、建商餘屋3成，取消寬限期。 : 非常傑出的一手，其實上次非七都人道走廊沒走的，只能說賭性堅強。 : 非七都幾個炒高的，基本上會出現倒貨，這群人基本上就是資金相對短缺的，才會因為一兩成差異、還有總價區間跑去投資。先跑先贏。 : 但現在交屋的預售屋，基本上都2020-2022，吃到大波段漲幅。 : 基本上只要不過度槓桿，第二戶以上的，週轉後交屋後再低於市價賣、或是小賺、平轉。都會有人接手。 : 但今年上車的 ，台北市、新北蛋黃還好有得撐。外圍重劃，可能留在山頂上，等5-10年後下一個波段。 說穩定金融體質,你是在說笑? 有不動產做擔保的放款 就是最保險的放款 你把最保險的放款項目停掉 那請問銀行款項要放到哪? 信貸? 車貸? 企業週轉金? 哪個對債權的擔保性比房子好? 另外你提到中小企業 絕大多數的中小企業從銀行是 貸不到錢的! 真正的中小企業要從銀行貸款 每個老闆都是拿自己老家去 貸款才有可能從銀行借到錢! 所以限貸不動產市場的資金 要不要說說看究竟要放貸到哪? 真的要加強金融體質方法很多 提高存款準備 調高隔拆利率 等等 這些才是真的加強金融體質! 不是在那邊無視市場, 對銀行業務指手畫腳叫銀行配合政策 : 接下來討論今年上車預售屋的看法： : 現在市場上買預售屋的基本論點： : 1.五年後，資金水位夠。不會出現今年情況。 : 2.五年後房地產一定漲，開寬限期，脫手在賣都沒問題。可以賺一筆。 : 3.資金不足，只好買預售屋，利用時間的紅利。 : 論點1，之前已經分享過，今年爆量、又爆價。兩個相乘，在乘上係數（不是每個人都貸款、也不是每個人都戴滿），才會等於放款需求總額。 : 今年買的請問大多何時交屋，不就4、5年後。 : 要清楚知道現在開始限貸交屋的預售屋，是2020-2021購入的那批為主，價量都沒有暴增。 : 1.預售屋變成成屋交屋（相當於建商土建融的貸款額度轉過去） : 2.成屋（中古屋市場）成交拉抬一波。（但6月13號過後，限貸第二戶六成，這個成交量有在下降） : 3.建商土建融 : 這三個為構成72-2，放款主要成分。 : 「維護金融體質的安全」，為首要之下。 : 不動產相關的總放款量，一定會壓在37.9%以內，超過就會有金融危機。 金融危機講白了就是 錢哪裡去,被誰汙走的問題 當年美國兩房危機是因為 wall street 找到制度漏洞, 假造信用評等,把爛債權包裝 成好債權溢價賣給投資者 所以造成的, 大陸現在的碧桂園, 恆大就更不用說了 那個帳大概一查就爆 一般正常按制度規規矩矩放款 發生金融危機的可能 只有在虛高泡沫的市場, 例如日本,但在日本那個狀況 把放貸資金從有擔保抽走, 放到無擔保授信? 你確定這是在穩定市場?? 更不用說當年日本往下 但現在台灣經濟還是往上 當然72-2有它的立法思維 但是一般民眾的住宅貸款 這絕對是違約率最低的放貸 你要提升放款品質 絕對不是拿民眾的房貸開刀 就像要省電,用電大戶是誰? 工業用電占比超過50% 民生用電不到20% 結果政府說要省電, 然後叫民眾節約用電 我是呵呵~ 這真的是智商問題! : 不要忘記都更沒有列入，在這些情況之下。 : 第二戶基本上就是5成貸款、沒有寬限、相對利率高，才能解局。 : https://i.imgur.com/iSjXnd1.jpeg

: 接著討論2、3，請問放款限縮打到的只有一般民眾嗎？ : 其實建商們也是，可週轉借貸的資金下降。 : 為求資金快速收回，可能轉向，不在抬價。平盤銷售即可。 : 房價的領頭羊，其實建商造勢很重要，二重就是一個很好的案例。二重王從4字頭開始分享，到今年三年。 : 潤泰捷六破百。 : 這就是建商造勢重劃區的威力。 : 反過來當建商追求資金收回，不在抬價，平盤即可時。 : 論點2，「五年一定獲利」能否成立就變得有疑慮。 : 因為房地合一稅抽那麼重，第二戶要拿出那麼多資金。 : 這個投資盤，很可能相對不穩就會拋售。這個現象外圍會出現。台北市、新北蛋黃應該不會，有得撐。 : 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 : 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 : 「但不會跌價、微漲，不等於能獲利」 : 很重要說三次XD : 這個觀念要有，房地產投資討論，不是只有「噴」跟「崩」。 : 平盤、微漲，造成投資不如預期也要納入考量。這裡大推用L大提供的IRR表。 : 自住就老話一句，說到跳針。 : 找能力負擔的起，符合自己需求的，上車 。 : 如果有重大建設加持更好。 : 重大建設： : 1.交通網絡：捷運、各類鐵 : 2.科學園區 : 3.金融貿易中心 : 投資要有一個觀念，無論是哪一方面房股各類都好。 : 「投資先想輸不輸得起，先別想贏多少。」 : 輸得起的叫投資，輸不起的叫賭博。 : 冗言過長XD 無聊就參考看看。 : 祝鄉民們能順利交屋。 我在不動產打滾了30年 從沒聽過因為72-2 這條導致放款問題 說到底就是政府選前支票開太大 趁選民的記憶跟金魚一樣 選完趕快趁機清理戰場 72-2上限突破 到底會發生什麼事? 答案是不會發生什麼事 就像台灣的舉債上限修了又修 突破又突破,有怎樣嗎? 台灣就是這樣, 只有立場沒有是非 同樣是財政紀律觀念 不同人提出,就有不同解讀! 最後說一下我的看法 我之前一直以為這些信用管制 應該是短期措施 最主要的觀察點就是豪宅線 這種無腦干預市場的政策 我原先猜只是選舉政策, 拿來哄騙一下無產階級選民 但是十幾年過去了,管制程度 不但沒往合理調整, 反而越來越多越來越細! 每一個細節都讓我想起了 2005~2015年的大陸 在一個盤堅的局面, 鎖死你所有金融操作的空間 如果這個趨勢不變, 房地產投資會就此成為 真正資產階級的投資管道 一般人就洗洗睡了 那這趨勢甚麼時候會改變? 大陸考古題也給你看了 大陸經濟成長那幾年,每季都 出台"史上最嚴調控"政策 但都沒用~~~ 直到習大大粉墨登場 大搞國民進退,共同富裕 房價一瀉千里為止! 當然台灣不一定走這個軌跡 但是考古題之所以是考古題 表示它有一定的參考價值 大家自行參考服用! 講結論 我們政府這幾年來針對房市 這麼一通騷操作 把整個遊戲規則大改了一番 在這個變動中,哪些族群得利 哪些族群不利? 巴菲特說: 當你上了牌桌30分鐘後, 如果你還不知道誰是肥羊 那麼你就是肥羊! 誰是莊家,誰是托,誰是肥羊 有志在房地產投資界打滾 的人,最好好好想一想 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.80.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1726767464.A.1B8.html