![Re: [閒聊] 投資房地產成本計算](https://i.imgur.com/GWOcvXi.png)
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Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
※ 引述《linandydog (伯)》之銘言：
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: 好像有各種誤會我緊急補充一下
: 文中各個試算表都只是買入瞬間的"估算"，六年平轉是"假設條件"。
: 實際上的物件有跟到足夠漲價，我也認為未來一定還是會持續大漲。
: 但是購買當下還沒發生就是還沒發生，沒法去鐵口直斷六年後漲幅肯定>X%
: 試算表數字有點像是"認列入場成本"，像買入股票前要先知道會先虧多少手續費這樣
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: 原文恕刪，單純想借個標題碎碎念。
: 兩年前自己的舊文供參 => #1YkMROeg (home-sale)
: 懶得讀的話重點在下面這張圖
: https://i.imgur.com/GWOcvXi.png
: 1000萬頭期2成寬三貸30年1.685%，粗投報(年房租/總價)3%的物件。
: 如果持有六年平轉，身為一個無經驗無背景房市小白，你會拿到-0.95%的年化報酬。
: 很反直覺? 網路上一堆投報計算網站跟板上大神明明隨手貼出來都是兩位數IRR
: 用兩年前的超低利率條件搞出負年化，這怎麼可能!??
: 問題就在於，大神是大神，但你只是小白。
問題應該是在於你故意要算成負數吧
這是我照你條件打的
購屋成本我算在第一期的32萬, 賣屋成本我算在最後一期的50萬
貸款800萬, 利率照你說的1.685%, 無寬限, 月租照你說的3%, 25000
每年的房屋稅15000, 土地稅4000
得到的結果是這樣
https://i.imgur.com/5NEFxJG.png
為什麼你會算成負的？
第一個就是你每年的稅金算4萬, 這個真的偏高啦
再來就是1000萬的房子, 真的會買2賣4, 買賣成本加起來82萬嗎?
我是覺得不會啦
還有就是預設房租不會漲, 每年都要空租一個月
你把所有數字都算成最嚴苛的狀態, 那算出一個負數也就不意外
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