Re: [閒聊] 新竹要崩盤了嗎？

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作者 OnlyRD (里巷人)

時間 2022-04-18 07:09:10

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回文 22則

※ 引述《Freighter (貨輪)》之銘言： : ※ 引述《sos88 (QQ)》之銘言： : : 雙北人口密度高OK, 剛需最多OK : : 這些都同意, : : 台北匯集了最多有錢人, 資金充足 : : 房價居高不下, 是有原因的, 就是有錢阿 XDD : : 簡單粗暴的道理 : : 但是吼 : : [1] 地區家庭收入: : : 你提到新竹人口只有100萬人, 已有貶低之意 : 100萬人，客觀事實，無褒貶之意。 : : 你有查過人均收入地圖嗎? : : 可以麻煩F醫師去查一下 : : 東興里, 中興里, 鹿場里, 十興里, 關新里的家庭收入中位數嗎? : : 地區收入高, 請問房價會高還是會低呢? : : 除了竹北, 新竹東區, : : 台灣還有其他地方能這麼均高嗎? : 家庭收入中位數高，說明可支配所得高， : 和房價高低有必然的正相關嗎? : 如有必然正相關，那你上述幾里，房價未來全國最高。 : 如有必然正相關，那台北市各行政區的房價高低就會如 : 下圖台北市行政區的家庭收入中位數來分布，但事實上 : 並非如此。 : https://i.imgur.com/7VxckvY.jpeg

: 我們只能推論，或許相關，甚至相關性不小。台北已經是富2.5代的遊戲新竹卻是富1代的遊戲實際觀察的確區域房價與收入新竹的關聯性會高於台北台北的有錢人是在地人新竹的有錢人是外來者台北可能幾十年前是外來者但現在已經都在地化了台北高房價是財富效應的結果但新竹卻是打工收入的結果也許要等到跟台北一樣發達有足夠吸引力讓2代繼續根留新竹兩邊的模型才能拿來比 : : [2] 新竹區, 新建案推案量: : : 大新竹人不多沒有錯, 但你有想過, : : 可以買的建案也不多嗎? 你是不是沒想過供給量的問題? : : 房價只需要看需求 VS 供給, : : 地區收入最高的一群--> 決定房價 : 供給量和需求量，數據可能要麻煩你查詢，本魯能力有限。 : 我只能由目前找到內政部統計的低度用電戶(假設是空屋)宅數 : 和比率，以及新建餘屋(待售)住宅來推論一下。 : 110年上半年： : 竹北低度用電戶(假設是空屋)宅數和比率 6051戶(7.55%) : https://i.imgur.com/LnWNMt4.jpeg

: 竹北新建餘屋(待售)住宅 1506戶 : https://i.imgur.com/T1JwuMN.jpeg

: 和台灣其他區域相比，並沒有極端低或極端少。 : 提供一下台北市的新建餘屋(待售)住宅的去化速度供您參考 : https://i.imgur.com/phYiylp.jpeg

台北人口在流失竹北人口卻在快速增加 21世紀之後連續256個月增長 2015～2020累積人口成長率17.56% 長年人口增加率名列前茅人口結構年輕、收入高、出生率也高當全國普遍性人口負增長的時候如果把人口畫成趨勢圖會發現長期趨勢是增速越來越快 https://i.imgur.com/UDb4LA8.jpeg

所以即使數據顯示竹北房屋供給正常但是需求上「預期」是會更快速增長加上竹北並不是台北交通狀況實際上不太好整個城市的建設有區域落差台北以大眾運輸為主的生活模式和竹北以私人載具為主的生活模式反映在「稀缺」上有可能台北的需求離散度高也就是可接受的區域範圍較離散新建案供給也很離散但是竹北區域的指名度很集中但可能新建案卻呈現很離散稀缺性並沒有辦法用單純數據比較呈現出來也許台北的稀缺性很平均（需/供）但是竹北的稀缺性卻很不平均（需/供）即使用總量或均數來看很類似 : : 我不是防疫專家, 但是疫情爆發那幾區最慘? : : 竹北工程師都窩在BBA上面 : : 一人一車 : : 是要怎麼融合路徑傳染? : : 了不起透過公司, 小孩 : : 傳染路徑比較單一 : : 你有思考過這幾個縣市病毒傳染路徑的多元化嗎? : 疫情傳播，影響因素當然有許多，比方你提的一些NPI， : 所以我註記「當然有需要校正的變項」。 : 但人口總數和密度絕對是項重要指標。考量到運輸型態不同拿台北來比台北以外真的說服力比較低 : : 還是有人還沒買阿.... : : 你學長們買了 : : 學長們的學弟買了 : : 難道新竹只有你學長一脈嗎? XDDDDD : : 那你怎麼解釋電信人口比戶籍人口多出20萬? : : 這一點說來讓真的很搞笑, 不是剛需住的? : : 竹北市11所總量管制學校包括 : : 國中:成功、仁愛、東興3所國中， : : 國小:東興、六家、安興、十興、興隆、光明、博愛、中正及松林 : : 不是剛需住的地方, 學校還總量管制? : 總量管制，可說明居住者的就學需求未獲得滿足，竹北沒提供 : 足夠的學校。 : 這可以當作你的佐證之一，但無法和你上面提的房屋的需求大於供 : 給直接等號。我胡亂舉例舉例，也可能是這個地方規劃不好，光蓋房子 : 沒蓋相對應數量的學校。其實真相是竹北出生率名列前茅但是竹北政府的預算九牛一毛竹北政府蓋學校是拿乞丐的錢對付蝗蟲般的人口增長所以不用腦補了真的要幫竹北解決問題請支持大新竹升格市政府搬到竹北 : : 這種理論很常見, 抓最後一隻老鼠, 但是你要套用在竹北, 新竹東區, : : 請問為什麼? 怎麼適用? : : 為何金主獨厚竹北? 新竹? : : 金主要炒也要有大量籌碼, 不然炒辛酸的嗎? : : 我隨便唬爛一下不適用的原因, : : [1] : : 大新竹戶籍人口100萬, 電信人口~120萬 : : 20萬的缺額總數不是全台最高, 但比例卻是, : : 這證明了, 仍有不少在本地工作的人沒有置產 : : 剛需仍然強烈 : 假設以電信人口與戶籍人口相對關係來看， : https://i.imgur.com/0mgwYyb.jpeg

: https://i.imgur.com/ExJvNVC.jpeg

: 台北市18萬 : (中山區94%、南港區83%、中正區44%、文山區35%) : 新北市40萬 : (五股區81%、淡水區41%、泰山區32%、林口區22%) : 台中市27萬 : 桃園市26萬 : 新竹縣+新竹市18.5萬(18%) : 假設你以(電信人口-戶籍人口)/戶籍人口*100，此項比例 : 代表剛性需求，那五股、淡水奪冠，但顯然與事實不符。 : 當然你可另外舉證新竹這些無設籍的電信人口有高比例 : 都是高收入者。台北很多外來者不是來工作的包括你舉例的淡水可能是觀光居多但是這得我大新竹可能得好好自豪一下如果不是為了工作鬼才要來東西難吃、沒地方逛、很多台灣人一輩子沒來過如果讓新竹的移動人口組成跟台北一樣今天我就馬上喊進還可以追閉著眼睛追絕對不會說只是有撐追先休息了 : : [2] : : 近年建案量大減, 代表背後根本沒一個主力阿 : : 如果有主力, 應該會把建案準備好 : : 讓妳各位來搶購 : : 而不是現在這樣, 你想買還買不到 : 回應如上 : 110年上半年： : 竹北低度用電戶(假設是空屋)宅數和比率 6051戶(7.55%) : https://i.imgur.com/LnWNMt4.jpeg

: 竹北新建餘屋(待售)住宅 1506戶 : https://i.imgur.com/T1JwuMN.jpeg

母胎阿宅多母胎阿宅在公司加班吹免費冷氣母胎阿宅有房沒人要這解釋給過嗎？ : : [3] : : 未來展望, : : 我就問一句, 大GG寶山地收假的嗎? XDDDD : 這我就不知道了，你可以多指教一點。 : : 房版上很多根本完全不董新竹地區的, 很愛評論新竹 : : 是因為自己買的地方漲輸了, 在那邊森77嗎? : BTW, 我也沒說會崩，說的是信仰夠堅定，代代相傳， : 一棒接一棒，遊戲就可以繼續下去。 : 評論一下，也沒有森77。 : 你愛看就看，不愛看就別看。個人看法是新竹一直就是抗跌抗漲但近兩年一口氣漲完所以目前投資目的真的可以縮手了除非想當自住客抱長期等下一次一口氣漲足但是自住沒得挑有就買了抗跌但是投資很雞肋可以預期利潤都鎖在賣方身上現在進去當買方只能自住沒有利潤了畢竟新竹是三級城市工程師繼續發財會跑去一線城市買打工仔變有錢人的思考都是如此就跟做生意發財的人會想移民所以新竹總價會有天花板不會因為工程師越來越賺就拉高總價這裡是三級縣城雖然我還是看好長期的新竹房產但是目光要放到擴大的重劃區或是未來斷頭的實力不夠的投資客身上不要去期待單價總價挑戰一線城市不切實際的想法不要有回到期待農田變建地新重劃區越蓋越貴追上關埔、高鐵比較實際除非哪天大新竹升格再來談跟一線城市比單價 : : XDDD : ※ 編輯: Freighter (118.233.145.227 臺灣), 04/18/2022 03:33:46 : 推 breathair: 你太認真了，從2008到2022房價都是區域輪漲的態勢就可 04/18 05:36 : → breathair: 以知道，房子是剛需住的，但房價是建商投資客炒的，他 04/18 05:36 : → breathair: 們到哪裡，哪裡的房價就高。查那麼多沒用，這台機器停 04/18 05:36 : → breathair: 不下來。你不移民，就得買房當防禦資產 04/18 05:37 : 推 jemdogdog: 我只能說房價和收入沒有絕對的關係，資金才是最重要的 04/18 05:44 : → jemdogdog: 。看看中國北上廣深就知道，房價完全和收入脫鈎，當然 04/18 05:44 : → jemdogdog: 現在資金抽離和支那共狗打房，所以就下去了 04/18 05:44 ----- Sent from MeowPtt on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.166.240.15 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1650236953.A.0D4.html